二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易流程及税费

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系列

二手房交易流程





二手房交易并不是一手交钱一手交房就可以的,还要走该有的流程。那么二手房交易流程有哪些?每个流程都要做什么准备,做哪些事情?小编在这里为大家梳理一下吧。

二手房交易流程及税费

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议价

    您如果看中了某套二手房,就算觉得卖方给出的售价你能接受,你也一定不要表现出非常愿意购买的欲望。因为房子的价格不像一般的商品,动辄几百万的金额,哪怕磨掉1%也就是好几万的金额了,所以在二手房讨价还价的问题上,切记一定不能爽快,而应该尽可能的“软磨硬泡”,目的就是拿到房东愿意承受的最低心理价位。

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交定金

    若双方决定交易房屋了,买方买必须先付定金。所谓定金是买方为确保契约履行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。卖方收下定金后,若买方反悔,则卖方有权没收定金,反之若卖方反悔,则必须加倍退还。

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签约

    双方在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证,签约时需要卖方产权人到场,如果不能到场需要提供委托书,如果房产是夫妻共有,还需要提供《配偶同意出售证明》。

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审核

    买方需要做资质审核,确定有购房资格;卖方也需要做房屋核验,以确保房屋产权清晰,无抵押查封可正常上市交易(两项可同时进行)。

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网签

    二手房网签是房地产管理部门强制要求。一旦网签成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,您也就无法再将房屋售予他人。当然一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以打网签,买卖双方可以去房产所在地的住建委出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

    所需资料:

    买方:

        身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

    卖方:

        身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

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资金

    资金过程中,卖家需要在银行开户,买方将钱打入该账户,银行将这笔钱暂时【冻结】,【过户】完成后解冻,付给卖家。

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完税

    买卖双方必须在签约后30日内去房屋所在地的地税局完成缴税,买方契税需在房管局缴纳。

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过户

    过户需要准备的证件:

    买卖双方身份证明(买卖双方任何一方不能到场,则需提供委托书、身份证原件及复印件);

    存量房网签信息表(原件);

    原始购房或合法票据原件及复印件;

    购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

    房屋权证(原件及复印件);

    国有土地使用权证(原件及复印件);

    带有"银联"标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

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尾款

    买方将剩余的屋款全数付清。

二手房交易流程及税费


二手房交易流程图解

二手房交易流程

二手房交易流程(文字版):


(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割,包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。


二手房交易所需时间:


(1)看房、选房。
(2)向中介公司缴纳意向金,签订初步协议。
(3)卖方收取意向金,意向金转为定金。
(4)双方签订房屋买卖合同,买家支付首付款。大概需要1个工作日。
(5)卖方还清银行贷款,注销抵押登记。
(6)买方办公积金或商业贷款。携带个人身份证、房屋买卖合同在内的相关材料前往银行,申请贷款。银行会逐级审批核实,这一般需要5个工作日。此外,银行对该房屋进行评估,最终确定你能贷款的贷款年限,这也需要花费1个工作日。
(7)办理过户手续。要1个工作日。
(8)办理新房产证。买家需要缴纳各种税务,并且房产交易核心还需要认真全面的审核检验贷款申请和双方的房屋买卖合同。需要20个工作日。
(9)申请放贷。得到新的房产证之后,你就可以携带相关资料,申请银行放贷,银行需要3-5个工作日审核。

(10)房屋移交。按照合同要求对方移交房屋,需要1个工作日。


二手房交易注意事项:


(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押或转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
(9)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
(10)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。



二手房交易税费图解

二手房交易税费

二手房交易税费

提示:

目前市场二手房交易过程产生的税费,基本上是买房承担(过户交易当天,买方代卖方缴纳各种税费)。
可能不少人不理解这种行为,其实内在逻辑很简单,我是房主,房子市场价格100万,如果卖房产生的税费3万元,我只需要按103万的底线成交,房主到手价还是100万。




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