二手房交易流程及税费

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二手房买卖合同风险防范

二手房买卖合同风险防范


本文是对二手房买卖合同条款的解读及风险防范提示,以使购房者增进风险意识,促进交易安全



 第三条 【税费条款】


第三条  甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策,并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由      方承担。(备注:若交易时交易税费政策调整的,承担方应按新规定承担。)

 

税收法定。一般情况下,税费应当按照法律的规定承担,在买卖过程中,买卖双方均应承担各自应当承担的税费。但是,实际生活中,卖方是实收购房款,税费一般都由购买方支付。


那么税费约定全部由购房方支付是否有效?


税收约定承担。法律规定的缴交主体系法定的,买卖双方无法变更。虽然缴交主体无法变更,但是可以约定税费的承担方,从而转嫁税费的承担主体。


但,必须要注意的是,双方的约定并不能改变税费缴交的法定主体,若约定的承担方不缴交的,应由法定缴交义务人先行缴交后,再要求约定承担方缴交。


二手房税费的项目种类:


序号

税种

法定缴交义务主体

1

印花税

买卖双方

2

契税

买方

3

增值税

卖方

4

增值税附加

卖方

5

个人所得税

卖方

6

不动产登记费

买方

7

测绘费(房改房)


  ...



上述税费,可能会根据各地政策不同而不同。


另外,备注处的约定有歧义,承担方应按新规定承担。可理解为约定的承担方和法定的承担方,如果不说清楚,本可能应由约定的承担方承担,反而可理解为由法定的承担方承担了。因此,建议本条改为无论涉案的交易税费如何调整、变化,交易税费均由购买方承担,出售方不承担。


税费承担的例外。售房者承诺的房产情况与事实不符的,可能会影响税费的多少等,比如产权满几年、是否首套房等,如果售房者承诺的与事实不符,导致税费增加,对于增加的部分,应当由售房者承担。比如售房者承诺其产权已满5年,依法可以免交个税,但是实际上其产权未满5年,应当交个税,因此这个不符承诺多出来的个税应当由售房者自行缴纳,而非由购房者缴纳。

 

风险提示:产权信息披露不清,导致税费增加。


应对之策:了解涉税政策,了解产权年限等情况。

 

  第四条 【购房款支付条款】


第四条  甲、乙双方同意,乙方将上述购房款分      次,支付给甲方,已支付的定金可冲抵购房款,具体付款日期及金额如下:

1、乙方于          向甲方支付人民币(大写)          元整(含定金)

2、乙方于          向甲方支付人民币(大写)          元整(含定金)

3、乙方于          向甲方支付人民币(大写)          元整(含定金)

4、乙方向银行申请贷款( □  公积金  □   商业贷  □  组合贷  □   消费贷   □ 其他)人民币    元整,该贷款由银行直接转至甲方账户,若银行实际发放贷款金额小于上述申请金额或因买方原因导致银行不批贷,乙方应于银行放款后      日或接到银行通知不批贷       日内将差额部分以现金方式支付给甲方;

5、乙方同意本条第     款所支付的金额专用于甲方上述房产原抵押贷款的解押还款,不得挪作他用。

6、                    


购房款的支付问题。双方可商订相应的支付时间,可自行交易,亦可通过第三方。但,为了保障交易安全,建议通过第三方监管方来保障资金的安全、交易的安全。第三方平台有政府指定的官方监管平台比如住房置业担保公司,另外,不少中介也提供相应的监管服务,比如链家的理房通。


在履行本条时要特别注意支付的时间,如果逾期,可能会导致相应的违约责任。


贷款资质问题。一般情况下,在购房前,购房者就要预先评估自己的信用资质以及贷款资质,是否有信用污点影响贷款资质。在支付首付款前,一般要进行银行贷款的预审批,以评估购房者的贷款资质及贷款额度,如果不能贷款,可及时终止合同或者全额支付购房款。但,有时在银行评估贷款资质时,显示是可贷款的,但是至真正办理贷款时却贷款不能或者贷款额度少于预审批时的额度。此时,按照该条约定,就需以全额支付购房款或者将差额部分支付给对方。


因此,购房者要对贷款不能以及贷款额不足的后果进行评估,或者谨慎起见可约定若银行不放款或者放款额度低于预审批额度时,购买方可单方无条件终止合同。”当然,是否能谈成需要规则意识以及谈判能力。


原贷款的解押问题。原贷款的可由出售方解押,也可由购买方解押,当购房方解押时,解押款作为购房款的一部分。一般情况下,当由购房方解押时,要特别注意解押和过户的时间,二者在时间上的联系必须要非常紧密,否则,出售方可能反悔,不再履行合同、另行抵押或者另行出售给他人。


解押款的专款专用。要保证解押款的专款专用,就要保证支付解押款的时间与出售方办理解押时间的紧密性,比如可以约定,在银行办理解押当场支付至解押账户中,并要求银行尽快扣款。否则,很难保证解押款不被挪用。


风险提示:逾期支付相应购房款;贷款不能;贷款额度不足;解押款未专款专用。


应对之策:注重时间管理,准时支付购房款;提前了解贷款资质及额度评估并约定相应责任;注意解押时间与解押款支付时间的紧密性。


  第五条 【产权抵押还贷条款】

 

第五条  甲方及其共有权人承诺,上述房产的产权现状为(  )(A:无银行抵押按揭贷款;B上述房产土地房屋权证已在办理中;C:处于抵押状态)甲乙双方均清楚该房产的产权状况,双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于       前办理提前还贷和解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供,甲方应于解押后     日内将产权证原件交由( □ 乙方 □  甲乙双方认可的第三方)保管。

 

本条是关于待售房产的产权及抵押现状。但ABC三个选项并非是相互独立的,个人认为这样的区分也并不科学完善。个人认为可分为:产权证已下且无抵押贷款;产权证已下,但有抵押贷款;产权证未下,但无抵押贷款;产权证未下且有抵押贷款。


如果不存在抵押,就不用办理还贷及解押的手续,方便不少。如果存在抵押,可以先解押再过户,也可以带抵押过户(需银行同意)。先解押再过户,就存在解押款由谁提供的问题,若产权人自行解押,购买人不存在资金风险,若解押款由购买方提供,则可能存在解押后,卖方将房产另售他人或者重新抵押贷款的风险,因此,应当约定相应的违约责任。

 

带抵押过户(又称“转按揭”)。转按揭一般是指在二手房买卖过程中,因卖方贷款尚未还清,房产仍抵押在银行,买方也需申请新的按揭贷款,通过置业担保等有资质的单位提供阶段性担保,无需先还清卖方贷款,在抵押状态下交易过户,卖方不用还清贷款就可以轻松卖房,买方申请新的贷款不受任何影响,保障买卖双方的利益。


转按揭根据各地的政策不同而有无,比如厦门就可以通过置业担保办理转按揭。


转按揭相对于出售人还贷再由买受人按揭,其优势在于:


1、出售人不必自筹资金还款,资金成本低;


2、出售人不必提前还贷,交易周期短;


3、产权过户前,购房款处于监管之中,资金安全;


4、产权过户后,不受原抵押登记影响,产权安全;


5、双方不用另行开设账户,产权过户后,住房置业等机构会自行操作划转资金,省时省力又便捷。


劣势在于:要付费、限制较多、产权过户后资金的划转无法做到即时等。比如厦门置业担保的收费标准为:担保费:(买家贷款金额+卖家贷款余额)x0.8%;代办费:2000元。


贷款余额的大小决定购买风险的大小。在支付定金前,还有一个非常重要的注意事项,即现存抵押贷款余额是否过高,是否超过了购房款,或者换另外一种说法,房产对出卖人是否还有价值?如果现存的抵押贷款余额已经超过于购房款,则对出卖人而言,房产已无价值,因此,存在非常大的不能顺利交易的可能。因为出售房产时如果出卖人不能获得利益,反而还要付钱,那么出卖人就毫无动力。


上述情况的房产一般存在高评高贷或者房价暴跌等情形。


高评高贷是指评估价比真实交易价高,从而从银行获取更多的贷款。此种房产如果在价格平稳期出售,就可能会出现贷款余额高于现房价的情况,对买方而言,风险极大。但是在房价上涨的情况下,高评高贷的房产的贷款余额会低于现房价,风险较低。


比如,原房价100万,首付30万,本应贷款70万,但高评高贷后贷款120万,此时若出售时房价仍为100或者有略微涨幅,对买受人来讲,其根本不可能从正常交易中获益,对购房人来讲,风险较大。而当房价暴涨至200万时,首付60万,剩余价值140万,高于贷款120万,出售后,出售人可获得利益,所以对买受人来讲,风险较小。


房价暴跌也会导致现房价低于贷款余额。比如98年香港房价大跌,房贷余额还高于现房价,购房人无力还款或说继续还按揭没有价值,导致很多房产被银行没收。这类房产的风险极大。当然,对于房价回升有信心的人,却不失为抄底的好时机。


风险提示:未查明抵押状态;抵押余额高于现房价。


应对之策:到房管局查询;购房时即要了解现存贷款情况。


  第六条 【房屋结构等附属设施保证条款】


第六条  甲方应于          将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁,无结构生损坏,门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。有关交房前该房产所产生的各项费用由甲方承担;交房之日起有关该房产的各项费用由乙方自行承担,在该房产的水、电、煤气、物业管理费、数字电视费等的过户手续办理过程中,甲乙双方应积极配合,产生过户手续费由乙方承担。甲方应于签订本合同当日,预留人民币       元整作为押金支付至甲乙双方认可的第三方处。待上述事宜全部处理完毕并办妥全部过户至乙方名下手续后且甲乙双方均无争议的情形下,第三方将押金全额无息退还给甲方。

 

本条涉及的是房产交付的时间、附属设备的保证以及交付前后相关费用的承担。


买受人承担费用的时间节点。相关费用承担主体的时间节点是实际交房之日,并非约定的交房之日。只有在买方实际占有房产时,相关的费用才应当由其承担,当然,如果双方就此有明确约定就当按照相关的约定办理。


实践中,有卖方由于贱卖了房产而买方又坚持履约时,卖方带着某种气,而故意破坏房产的结构以及相关设施或者拒不配合办理相关的过户手续,而本协议并未就此约定相应的违约责任,建议予以完善。虽然预留的押金可抵作相关的费用,但是有时并不够相应的损失。

 

风险提示:未按约定交房;附属设备被损坏;交房前的物业水电等费用未交。


应对之策:约定相应违约条款;保留相应的押金。


  第七条 【权属保证条款】


第七条  方保证上述房屋权属清楚,无债权债务纠纷;如存在其他共有人则共有人均已同意出售:如为已购公有住房、经济适用房的,则同住成年人均同意出售。自本协议生效之日起,若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等,概由甲方负责,由此给乙方造成的损失,由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因(包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形)导致本房产买卖协议无效或被撤销的,甲方、甲方的委托代理人自愿向乙方按相当于定金数额承担缔约过失赔偿责任。

 

产权清晰是交易安全的基本保障,只有明确的产权人,才是合法的交易主体。不动产的权利人以及是否有抵押权,均可通过房产相关部门的查询得知。中介对房产权利的完整性同样负有相关的义务,若因此造成损失,中介亦就当承担相应的赔偿责任。


但要明确的是,出售人对权属清楚、无债权债务、同意出售等的保证并无法约束未出现的实际产权人、债权人,除非有相应授权。


值得注意的是,厦门市不动产登记中心于2020年5月14日《关于厦门市不动产登记不再收取婚姻状况证明的通告》第二条规定“自2020年10月1日起,不动产登记簿记载权利人处分不动产时,登记机构只核验申请人与登记簿记载的权利人是否一致,不再核验申请人的婚姻状况,不再收取婚姻状况证明材料。“因此,对于仅登记于一方名下的夫妻共同房产的配偶一方和其他隐名共有人而言,其风险加大,买受人的风险同样加大。买受人应当主动核实相应情况减少风险。


缔约过失责任指在合同订立过程中,一方因违背诚实信用原则所产生的义务,而致另一方的信赖利益的损失,并应承担损害赔偿责任。我国《合同法》第42条确立了缔约过失责任制度,该条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”


风险提示:隐名共有人,特别是登记在配偶一方名下的财产。


应对之策:核实共有人情况,特别是夫妻共同财产要核实结婚时间、房产登记时间等。


  第八条 保证承租者放弃优先购买权条款


第八条  甲方在出售上述房产时,若该房产处于出租状态,甲方保证已将该房产出租情况告知乙方,并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。


优先购买权是法律赋予承租人的一项权利,看似不那么起眼,但现实生活中却翻起不少波澜,购房人还是要特别注意。根据《合同法》第230条的规定出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此,在购买房产时,到现场看房是必须的,否则有可能会给自己埋下雷。


在无违约条款的限制下,卖方的保证基本上毫无意义。因此,建议增加相应的违约条款。


风险提示:承租人主张优先购买权。


应对之策:现场看房;取得承租人放弃优先购买权的声明。


   第九条 【户口迁移条款】

 

第九条  甲方承诺于       前,将落户在本房产的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口,每逾期一日,按房款总额的万分之           赔偿给乙方。甲方同意预留人民币(大写)             乙方或甲乙双方认可的第三方处作为履约保证金,待上述事宜全部处理完毕无息返还甲方。


本条是关于户口迁移的约定,对于有落户需求或要享受户籍带来的红利者有着特别的意义。


户口迁移的争议。就是否可判决被告迁移户口的问题,有的法院认为因户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为,不予处理,但有的法院却认为可以处理。比如厦门有些基层法院一般不予处理,只判决违约金,而厦门中院则倾向判决出售人履行户口迁移义务(比如2018闽02民终1464号,本案中湖里法院也支持户口迁移义务)。


比如厦门市思明区人民法院(2016)闽0203民初11611号民事判决称“因吴爱兵、宗美岑至今仍未将其户口迁出讼争房屋,作为出卖人,及时迁移户口是房屋买卖合同的附随义务,闫昱、冷意玲在起诉要求吴爱兵、宗美岑支付逾期迁移户口违约金的同时并未要求其履行迁移户口的义务,为妥善处理本案纠纷,督促吴爱兵、宗美岑尽快履行户口迁移义务,酌定吴爱兵、宗美岑自判决生效之日起至户口实际迁移之日止按每日50元支付闫昱、冷意玲判决生效后的逾期迁移户口违约金。”当事人虽未主张诉求迁出,法院却主动判决相应的违约金。厦门中院在(2017)闽02民终3750号案中对此予以维持。


个人认为,户口迁移虽然应当遵守公安等行政部门的户口迁移规则,但是并不妨碍被告履行合同中约定的迁移户口的义务。以相关行政行为由不予处理的理由是错误的,只考虑到户口迁移属于公安等部门管辖,但没有考虑这是被告的义务,被告在合同中约定了相应的义务,就应当履行这样的义务。简而言之,法院的判决并不会导致“户口迁移”,法院的判决是“被告应当履行户口迁移义务”,因此被告履行户口迁移的义务并非属于行政行为,法院应当处理。



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