二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易签约注意事项

二手房交易签约的注意事项

购房人视角


前言

     目前我国疫情攻坚战取得阶段性胜利,根据住房与城乡建设局公布的数据,二手房交易市场回暖趋势明显,大量“刚需”购房人认为现阶段是入市“捡漏”的最佳时机。但是由于二手房交易流程繁琐、手续办理时间较长,加上市场波动、政策变动等因素,导致二手房买卖成为纠纷的易发地。

        对于购房人来说,寻找心仪的房屋足以让其心力交瘁,而至于在签约前需要注意哪些问题,大部分人更是手足无措。为此,笔者从购房人的角度出发,结合二手房交易常见风险及多年行业从业经验,对二手房签约前应注意的事项进行说明,希望能对各位购房人有所帮助。

购房、贷款资质确认

        二手房交易受政策影响较大,国家也出台了一系列政策(包括但不限于限售、限购、限贷)对市场进行调控。购房人在签订合同之前应根据实际情况,确认自身是否符合房屋所在地购房、贷款要求,避免出现因不符合购房资质要求或实际贷款额度与预期贷款额度出入较大进而导致违约的情况。

        例如:《人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中明确,本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购1套住房,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。同时明确根据购房人的不同情况使用差别化的住房信贷政策。

房屋质量、周边环境及产权情况核查

01

实地查看

      虽然目前VR技术已逐步成熟,但通过VR技术看房仍无法对不同时间段房屋的光线以及房屋墙面墙体、装修等进行细致的了解。因此,建议购房人在签订房屋买卖合同之前应亲自到场查看房屋并了解房屋的周边情况,对房屋是否存在漏水问题、早晚光线、噪音、周边是否存在高压辐射等可能影响正常居住的问题进行核查。    

02

产权核查

      签订房屋买卖合同之前,购房人应向房管部门申请查询拟购买房屋的产权情况(广州市可通过“广州不动产登记”公众号对房屋登记信息进行查询),并根据查册表及不动产权证上所记载的内容逐一核查以下内容:

      (1)房屋产权人信息

      若房屋为多人共有的,签订房屋买卖合同时务必让所有共有人签订合同。

      (2)房屋面积

      部分二手房可能存在违建或“赠送”面积问题,购房人应根据房屋户型图进行比对,确认房屋实际产权面积。

      (3)房屋性质及土地使用权取得方式

      若房屋系房改房或经济适用房的,应确认是否已满足上市交易条件,以及在后续交易中是否需要补交土地出让金。

      (4)房屋结构及建筑时间

      根据住房公积金个人购房贷款实施办法规定,砖木结构、混合结构的房屋不得申请公积金贷款。房屋的建筑时间也将直接影响购房人的最长贷款年限。

      (5)房屋是否存在抵押

      根据《物权法》规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。若房屋存在抵押,交易双方需对提前偿还贷款并涂销抵押问题进行约定。

      (6)房屋是否存在被查封问题

      根据法律规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。由于不动产权证无法反映房屋的查封情况且查册表也具有一定的时效性,因此签约前购房人可通过房管部门或广州市规划和自然资源局网站“协助司法查询”专栏再次查询房屋是否存在被查封的问题。

重大交易信息确认

01

交易价格及费用承担

      二手房交易流程中,出售方确定的出售价格一般为“实收价”,即交易过程中产生的税费、中介费、按揭贷款费用等均由购房人承担。购房人在购买房屋前,应仔细核算交易可能产生的相关费用,确保自身有足够的支付能力。

02

户口及学位

      根据广州市目前相关政策,学位与户口所在地息息相关,购房人在购房前(尤其购买学位房)应确认房屋内是否有未迁移的户口及学位是否存在被占用的问题。同时由于上述信息难以核实,为此建议购房人在房屋买卖合同中对出售方隐瞒真实情况所应承担的违约责任进行明确。

03

房产是否处于出租状态

      根据我国《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力(即“买卖不破租赁”)。另外,出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此,若房产带租约出售的,购房人应及时了解原租约的租赁期限,并提醒出售方充分保障承租人享有的优先购买权,避免出现因承租人主张权利而导致交易手续无法正常办理的情况。

04

交易是否附带家私电器

      二手房带家私电器进行交易的情况较为常见,购房人由于疏忽大意而在房屋交接时“吃哑巴亏”的情况也并不鲜见。由于二手房交易所附带的大件家私电器一般都具有较为可观的价值,因此建议购房人在签订房屋买卖合同时,通过签署《家私电器清单》的方式与出售方就所附带家私电器的品牌、规格、新旧程度等进行明确。

小结

        举全家之力,预支未来购房渐成常态,买房对普通民众而言从来就不是一件简单的事情。了解购房流程,防范交易风险几乎是每个购房人的必修课。在购房时做到全面了解购房政策、详细核查房屋产权、谨慎签署买卖合同、严控资金支付风险、及时办理过户手续,才能有效减少二手房交易陷阱,顺利拥有属于自己的避风港。

法律依据

        《中华人民共和国物权法》

        第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

        《中华人民共和国担保法》

        第四十九条  抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

        《中华人民共和国城市房地产管理法》

        第三十八条  下列房地产,不得转让:

        (一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

        (二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

        (三) 依法收回土地使用权的;

        (四) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

        (五) 权属有争议的;

        (六) 未依法登记领取权属证书的;

        (七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

        《中华人民共和国合同法》

        第二百二十九条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

        第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

        第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。


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