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房产中介在二手房买卖居间过程中的义务及责任

房产中介在二手房买卖居间过程中的义务及责任





作者:刘楠


刘楠, 2010年毕业于中国政法大学法学专业本科,同年10月进入包头市昆都仑区人民法院工作,历任民事审判第四庭书记员、代理审判员、审判员,现任民事审判第二庭审判员。


本篇论文在2019年包头市民商事审判论坛论文评比活动中获得优秀奖



近年来,随着房地产市场的不断发展,二手房交易中的各种矛盾和问题不断涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介行业在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用,但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、恶意竞争扰乱市场秩序等问题。笔者对本院审理的此类房屋买卖合同纠纷案件进行分析,总结中介机构在此类案件中产生的作用和应当承担的责任;对于审判工作中遇到的问题进行研究和探讨,希望能够借此找到共性的规律和做法,从而形成理论,达到进一步指导审判实践的目的,同时为政府管理和决策提供相应建议和依据。

提纲



有中介机构参与的房屋买卖合同纠纷的案件特点




规范二手房中介机构居间义务的法理基础与现实意义




司法实践中对于房地产中介机构在居间活动中基本义务的审查及裁判思路




规范房地产中介机构居间活动的制度构思



有中介机构参与的房屋买卖

合同纠纷的案件特点

01

买卖双方向中介机构追责少,中介机构所承担的风险小

有中介机构参与的房屋买卖合同纠纷案件,买卖双方无论哪一方作为原告起诉,通常仅将中介机构作为第三人参加诉讼,即便将中介机构列为第二被告,也通常仅向其主张退还中介服务费和贷款服务费,鲜有要求中介机构承担赔偿责任的诉请。对于中介机构而言,最坏的结果无非是退还所收全部费用,并没有经营上的风险可言。

02

案件起诉时,已经经过中介机构多次调解,法院调解难度大

房屋的买卖双方产生纠纷后,通常都通过中介机构进行多次的调解和协商,在协商无果后一方起诉。在协商和调解的过程中,因双方不断的互相试探和磋商,可能导致双方当事人对于原本的争议焦点产生偏移、对于产生纠纷的原因发生记忆错位,不利于事实的查明。而多次的协商,也将买卖双方的耐心耗尽,导致双方对立情绪严重、失去调解的意愿和信心。

03

合同履行的过程难以还原,事实认定难度大

在此类案件的审理过程中,中介方往往与一方当事人达成某种默契而对抗另一方,因此其陈述很难保持中立,无法作为认定和查明事实的依据。而中介方作为有一定专业知识的机构和个人,其一旦参与歪曲和捏造事实的活动,将会给审理带来更大的难度和障碍。从房屋买卖双方当事人的角度来讲,因认为有中介全程参与合同履行,往往会导致自己留存证据的意识降低,反而在举证上更为被动。

规范二手房中介机构居间义务的

法理基础与现实意义

二手房交易过程中,由于买卖双方知识水平、社会阅历、掌握相关信息的差异,必然会导致双方信息的不对称。对于市场来讲,信息不对称会降低市场交易的整体效率,而长期的信息不对称不仅会加剧居间市场的机会主义行为,同时还会导致交易难度增大,交易成本增加,社会资源的分配重点将被转移,停滞在信息的收集与甄别阶段。最终会致使交易周期延长,交易效益受阻,甚至造成市场交易失败。


二手房交易过程中,如果不对居间人的义务进行规制,那么将会引发道德风险的发生和交易资源的流失,从而影响到成功交易的效率。为了保障效率原则的实现,必须全面及时的履行居间合同中的各项义务。


房地产中介机构作为房地产交易的专门机构,其在二手房买卖交易市场中具有活跃市场、促进和保护双方交易的积极作用。中介机构在接受卖房人委托出售房屋并将向房源信息提供给房屋买受人之前,有义务审查房源的真实性和房屋买受人的资质,对买卖双方负责,保证交易安全。在促成双方交易时,应当为买卖双方提供专业的指导,对其协助双方订立的二手房买卖合同中的条款进行完善,避免双方因合同约定不明而产生分歧。在合同履行过程中,对于买卖双方在具体问题上产生的纠纷,中介机构应当积极进行沟通和释明。中介机构作为全程参与买卖双方合同签订与履行过程的专业机构,其应当保持中立的立场,对于交易中发生的问题及时留存证据并向法庭作如实陈述。


案例一:本院审理的(2018)内0203民初2643号原告樊某诉被告宋某、A公司房屋买卖合同纠纷一案中,在A公司的居间下,樊某和宋某签订《房屋买卖(置换)合同》,樊某购买宋某的房屋一套,约定办理银行贷款。樊某称因宋某未配合其贷款、A公司未履行贷款服务,致使合同履行不能,故诉至法院,请求判令解除合同、宋某双倍返还其定金、支付违约金,A公司退还其中介服务费和贷款服务费。在庭审阶段,通过A公司向法庭提供的几段录音、银行的贷款申请表等证据,结合三方当事人的陈述,法庭最终查明,宋某和A公司都多次配合樊某办理贷款并已经审批成功,但由于樊某自身原因不愿继续购买房屋,经A公司多次组织双方调解、协商最终引发了诉讼。在本案中,A公司在合同履行全过程中所收集的证据,成为了最终还原事实的依据。本院征得三方同意后解除了合同,驳回了樊某的其他诉讼请求。


该案件中,中介机构A公司全面履行了居间活动中的各项基本义务,并在纠纷产生后,留存了相应证据,为法庭的审理提供了相应依据。


司法实践中对于房地产中介机构在

居间活动中基本义务的审查及裁判思路

01

中介机构调查和据实报告的义务

合同法第四百二十六条对于居间机构的求偿权做出了相对明确的规定,但对于居间机构违约的责任承担方式并未明确规定。如按照一般规定,要求居间机构承担全部损失又于理不合。房产中介机构具有相当的专职性,是主要从事居间买卖的中间性机构,假如其不履行尽职义务,使得委托人遭受较大损失的,则理应对委托人的损失承担相应份额的赔偿责任。房屋居间机构的调查核实义务至少是从给付义务,可适用不真正连带责任的归责理论,使居间机构就委托人的损失承担与其过错相当的赔偿责任。


在二手房交易过程中,中介在不同阶段扮演的角色是不同的。第一阶段,卖方委托中介发布房源信息;第二阶段, 中介带买方看房,为有意向的买卖双方提供信息交换、价格磋商等媒介服务;第三阶段,买卖双方签订房屋买卖合同,中介跟进房地产转移、过户等活动。第一阶段和第二阶段,中介作为专业的房产机构,其最基本的义务是提供真实、有效的房产交易信息。由此,房产中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力,负有积极调查并据实报告的义务。


案例二:本院审理的(2018)内0203民初2805号原告李某诉被告郝某、被告B公司房屋买卖合同纠纷案件中,原告与二被告共同签订《房屋买卖(置换)合同》一份,李某在B公司的居间下,购买郝某的房屋一套。李某基于对于B公司的信赖,向郝某交纳了大部分的房款,但在房屋过户时,发现早在双方合同签订一年前,涉案房屋已被法院依法查封,无法办理过户手续。郝某诉至法院,请求判令解除三方签订的合同、被告李某返还所收房款并支付违约金、被告B公司退还所收中介费。就被告B公司的责任,法院认为,被告B公司作为专业的房地产中介,其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务,但其对于居间的房屋权属状况未履行必要的审查义务,致使双方签订了无法实际履行的合同,导致原告受到损失,最终判决支持了原告的诉讼请求。


案例三:本院审理的(2018)内0203民初2762号原告宋某诉被告张某、王某、C公司房屋买卖合同纠纷案件中,被告张某、王某系夫妻关系,涉案房屋是被告王某的婚前财产。张某在未经得王某同意的情况下,在C公司的居间下与宋某签订《房屋买卖(居间)合同》,将涉案房屋出售给宋某。在合同签订过程中,C公司从未见过作为房屋所有权人的王某,并对于张某未取得王某授权的情况知情,但C公司不但没有终止合同的签订,反而伪造了王某对张某的委托手续并提供给了宋某。宋某基于上述信息,签订了合同并向张某交纳了定金、向C公司交纳了中介费。后因王某知情后,明确表示不同意出售房屋,合同无法继续履行,宋某诉至法院,请求判令解除合同,由被告王某、张某双倍返还定金,由三被告共同返还中介费。对于中介机构的责任,本院认为,C公司在明知张某未取得王某授权而出售房屋的情况下,私自伪造王某的授权委托书,致使宋某与其和张某共同签订了效力待定的合同并支付了中介费,其在本案中对于合同无法继续履行的结果以及宋某遭受的损失都负有不可推卸的责任,故判决由其退还原告宋某的中介费。


以上两个案例中,守约方即便起诉中介机构,也都没有对于中介机构提出赔偿的诉请。

02

中介机构参与合同订立时完善合同条款的义务

有中介机构参与订立的房屋买卖合同,通常是由中介机构向买卖双方提供的格式合同。中介作为具有专业知识和实践经验的专门机构,其有义务也应当具备完善合同条款、避免合同歧义、合理预判合同结果的能力。在审判实践中,因中介机构未能全面履行该项义务,而导致买卖双方产生分歧、合同无法继续履行的情况时有发生。因中介机构在合同签订过程中没有尽到审慎义务,导致纠纷发生后,买卖双方对于中介机构的信赖感降低,在合同履行过程中中介机构的居间斡旋和调解就失去了其权威性,协商效果不佳。


案例四:本院审理的(2017)内0203民初2798号原告张某诉被告徐某、第三人乔某房屋买卖合同纠纷案件中,在乔某所开信息部的居间下,张某与徐某签订《房屋买卖合同》一份,合同约定,张某购买徐某的房屋一套,其需于某日前付清徐某全部购房款,同时徐某将出售房屋的各种有关手续及房屋交付张某。合同备注处双方约定:双方协商一次性购买此房。但备注处又写道:徐某配合张某委托公证(需要贷款)。在合同履行过程中,徐某要求张某支付房款同时过户,张某和居间人乔某要求徐某先配合其办理公证委托。而徐某明确表示愿意配合办理过户手续,而不需要办理公证委托。因双方协商不成,张某诉至法院,请求判令徐某双倍返还定金、赔偿原告中介费和损失。该案当中,张某与中介乔某无论在合同签订、履行过程中还是在诉讼阶段都形成统一战线,与徐某展开对抗。然而合同中明确约定付款方式为一次性付款,但同时又写要求徐某配合张某委托公证(需要贷款),属于合同内容约定不明。该合同未能写清办理委托公证的内容及其目的,既然是一次性付款,按照常情常理和市场交易习惯,就不存在办理委托公证的必要性,需要贷款的说法更无从谈起。张某和乔某均称,合同中所说“(需要贷款)”,是指将房屋过户到张某名下后,再以张某名义办理抵押贷款。如果真如其二人所说,那么徐某是否配合其办理委托公证,与张某以自己名下房产办理贷款,不具有任何关联,也不会对于张某办理贷款构成任何影响。张某是否办理贷款,并不是本房屋买卖合同关系中的一个环节,而是在合同履行完毕后其自己的选择和行为。据此,徐某配合乔某和张某办理委托公证,唯一能够达到的目的就是乔某所说“徐某不用多次来房管局过户”,是为徐某着想,减轻徐某配合履行过户的义务。从徐某和乔某的影像资料可以看出,徐某在交易过程中明确表示愿意配合办理房屋过户手续,但因无法理解办理委托公证的意图而拒绝配合办理委托公证。徐某在合同约定的日期腾出了房屋,结清了水、电费用,以此可证明徐某确有履行合同的意愿和行动。张某和乔某在此情况下,仍坚持要求其办理委托公证的行为与常理不符。当事人在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。乔某作为房地产中介,其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务,但其所拟定的合同约定不明产生歧义,其行为方式并不能够被买卖双方完全理解,出现分歧后,乔某没有积极地通过协商促成双方合同继续履行。乔某在本案中对于合同无法继续履行的结果应当负主要过错责任。在本案中,张某和乔某的行为不符合市场交易的一般逻辑,存在共同炒房或骗取银行贷款的可能性,故本院解除了双方的房屋买卖合同,驳回了张某要求徐某赔偿损失的诉讼请求,仅支持由徐某向张某退还定金的诉讼请求。二手房交易注意事项确实是一个值得大家探讨的问题。

03

中介机构在双方发生纠纷后对于履行过程如实陈述的义务

中介作为全程参与买卖双方合同签订与履行过程的专业机构,其应当保持中立的立场,对于交易中发生的问题作如实陈述。


案例五:本院审理的(2018)内0203民初1912号原告孙某甲诉被告孙某乙、第三人D公司房屋买卖合同纠纷案件中,原、被告在第三人的居间下签订《房屋买卖(置换)合同》一份,原告孙某甲购买被告孙某乙房屋一套,约定房屋总价款为530000元,被告孙某乙需配合孙某甲办理二手房按揭贷款,首付款进房管局资金监管平台。房屋定金20000元,违约金为房屋实际成交价的10%。因双方在合同履行过程中,就原告是否应当先行向被告支付首付款的问题产生纠纷,被告拒绝继续履行协助原告和第三人办理银行按揭贷款。原告诉至法院,要求解除合同,被告返还定金、赔偿其向第三人交纳的中介费、贷款服务费,并支付违约金。第三人D公司当庭陈述称,合同签订后因被告反悔拒绝出售房屋,经多次沟通被告拒不配合办理按揭贷款,导致合同无法继续履行。被告违反合同约定,应当按照合同约定赔偿原告违约金53000元,且第三人收取的费用不予退还。第三人当庭明确作出结论:合同至今无法履行,均是被告的违约行为导致,被告应当承担违约责任。法庭经审理查明,在合同履行期间,被告在原告与第三人向其提出配合办理贷款期间,曾多次询问第三人支付首付款的时间及金额,均未得到回应。在双方产生纠纷后,原、被告与第三人曾就首付款支付的问题进行过协商,被告要求原告先行支付部分款项作为首付款,原告回答称“房子过给我,我马上给你钱”。本院认为,三方当事人所签订的《房屋买卖(置换)合同》,虽约定了房屋总价款及办理贷款的事项,但却未对房屋首付款的金额及交付时间进行明确约定,属于合同主要条款约定不明。被告在首付款约定不明的情况下,与原告和第三人对于合同付款方式进行了进一步的协商,但其主张先行支付首付款的要求遭到原告明确拒绝。被告作为房屋出卖人,在合同约定不明确且收取首付款时间及数额均无法确定的情况下,承担了较之买受人更大的交易风险,其拒绝继续配合买受人和中介方办理银行按揭贷款手续的行为,符合市场交易习惯。综上,法庭未采信第三人的陈述,未采纳第三人的意见,认为被告不构成违约,判决驳回了原告要求被告支付违约金和中介服务费、贷款服务费的诉讼请求。


上述几起诉讼均由房地产中介机构的过错所引起,因三方签订的《房屋买卖(置换)合同》通常为房地产经纪机构提供的格式合同,其为规避责任并未约定房地产经纪机构出现过错或违约时应当承担的违约责任,仅约定了买卖双方的违约责任,且买受人向中介机构交纳的中介服务费及贷款服务费由违约方承担,中介机构是不予退还的,所以在纠纷产生后,往往通过协商无法及时解决矛盾止损,拖至诉讼时买售双方的损失进一步扩大,但中介机构却认为其按照合同约定不应承担责任,对于法庭认定事实和化解矛盾造成了阻碍。


规范房地产中介机构居间活动的制度构思

01

尽快出台相关规定或操作规范

政府房管部门应当指导和督促中介机构将核实交易房屋权属情况的环节提前至签订《房屋买卖(置换)合同》前,将该环节作为房地产经纪机构提供居间服务的义务予以确定。核查内容应当包括是否存在抵押、查封等情况,是否存在共有人,如果有共有人,应当要求出卖人提供共有人同意或授权其出卖交易房屋的证明文件,或由出卖人和共有人共同签订买卖合同。

02

建立二手房买卖合同备案制度

在房管部门工作流程允许或工作系统支持的情况下,尽快建立二手房买卖合同备案制度,以此从根本上避免因交易房屋权利瑕疵致使合同无法继续履行的情形。

03

充分发挥房管部门对房屋交易的监管职能

政府房管部门应当指导或敦促房地产经纪机构进一步完善和细化《房屋买卖(置换)合同》条款,或由房管部门提供统一的二手房交易合同。合同中应当明确约定支付定金时间、支付房款时间、解除抵押时间、办理贷款时间、办理变更登记时间、腾房时间等时间节点,以及房地产经纪机构应当承担的义务和责任,明确其收取费用的比例和标准。同时,要求房地产经纪机构在订立合同时,向买卖双方释明交易流程的具体操作步骤及时间节点,明确告知可能存在的交易风险。

04

加大监管力度,建立健全房地产经纪机构考核机制,形成良性的市场竞争机制

如发现房地产经纪机构为促成交易提供虚假证明文件,以提供格式合同的优势规避自身风险、免除违约责任等情形,经房管部门查证属实或经诉讼程序予以认定,可采取相应处罚措施,如取消其房地产经纪资质或予以罚款等。


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