二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易费用有哪些

二手房交易费用有哪些


大噶下午好哇,今天在线营业的是“干货壮”。


最近有很小伙伴在向我们咨询“二手房交易费用”的相关问题:


满五满二有什么区别?

契税、个税、增值税怎么算?

评估价、成交价又是啥?


一顿操作猛如虎,一看问题多得搞不清楚,把壮壮都给整懵逼了。



所以,今天这篇「二手房交易费用指南」应运而生。


首先大噶要了解的是,在成都购买二手房,需要的资格和新房是一样滴。


自从去年12月4号之后,成都的购房资格有了一些调整,壮壮把成都各资格可购买范围放在后台啦,咱们程序猿小哥哥还贴心的做了查询器


在公众号后台对话框回复“资格”,即可自主查询。


二手房买卖的税费较为复杂,从大的分类来讲,主要分为住宅和非住宅两类。


下文讲的,主要都是买方在交易时要承担的费用。


(注:例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的,但在实际情况中,几乎都是买房承担,你说惨不惨


住宅类税费



住宅的分类,包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓


常见的税费中,契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头,其余的都是小钱钱,基本可以忽略不计。


1.契税


主要看买方以家庭为单位是第几套房,注意的是,要看全国范围内(港澳台除外)办理了房产证的住宅。


税费类别如下↓



计算方法是用核税总价×契税


例如壮壮作为刚需首套,买一套90㎡的房子,房屋单价为10000元/㎡。


要交的契税则是90×10000×1%=9000元




2.个人所得税


看卖方在省内以家庭为单位是否是唯一的住宅,且满五年。


如果是满五且唯一,则免征个人所得税


除此之外,个人所得税算法均为:核税总价×1%


若为赠与/继承取得的住宅,则为(成交价-上次合同总价)×20%


3.增值税


房屋契税票日期或产权证是否满两年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。


若满两年,免收增值税;


若未满两年,增值税计算方法均为:核税总价×5.6%


例如,壮壮准备买东哥家的房子,东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日;产权证时间是2019年4月10日。


以靠前的时间来算,税票已经满了两年,壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦




4.中介费


据了解,成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%


当然也有卖方不愿意出这个钱,让买方承担,这就看你们怎么沟通啦。


一般来讲,卖房都是不愿意出这部分钱嘞



5.维修基金


如果房子有电梯,缴纳基金为27.5元/㎡

没有电梯,缴纳基金为22元/㎡


6.转移登记费


相当便宜,只要80元/套,跟其他的相比,四舍五入仿佛不要钱!


(呜呜呜,我差的难道是这80块吗


7.交易手续费


产权面积×4元/㎡


8.土地出让金


一般商品房都不用缴纳,只有经济适用房、安置房等需要缴纳。


认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让,出让的话,不收取;划拨的话,就要缴纳


2环内:核税总价×1.5%+办证费用20元

2环外:核税总价×1%+办证费用20元


6.贷款费用


评估费:商贷免征;公积金/组合贷款为成交总价×1%(最高不超过800元)


贷款服务费:2000元/单


抵押登记费:商贷免征;公积金/组合贷款为80元。


ps:住宅部分的税费是不是挺复杂?表急,后文手把手教你算



非住宅类



非住宅类,常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。


同样的,有契税、个税、增值税、登记费等,不同的是,增加了土地增值税,这个税可不便宜呐!



1.契税:核税总价×3%


2.个税:核税总价×1%

若提供不动产发票:(成交价-上次合同总价)×20%


3.增值税:(成交价-上次合同总价)×5.6%


3.土地增值税:


除车位以外的非住宅:核税价×8%

(若提供不动产发票,可申请阶段性差额30-60%)


车位:评估总价×5%(若提供不动产发票,则阶段差额增收30-60%)


4.转移登记费:550元/户


5.印花税:核税总价×0.025%+2.5元/本


6.交易手续费:核税总价×1%+5元/户


7.中介费:买方2%、卖方1%


8.贷款费用:2000元/单


都说商办类产品出手困难,光从税费这一点就能瞬间把你击垮。


我们来简单算个账,如果你50万买入一套公寓,2年后评估价约为80万,此时卖掉,按照上述要点粗略计算,税费大约要20万


约40%的利润都没了,你敢想吗?就这价格,又有谁敢买


挂牌价、成交价、评估价、指导价

4个价格如何区分?



上面一堆数字,是不是把你搞得有点晕。


哈哈哈,别急啊,还有更晕的,买二手房之前,你还要了解4个价格。


1.挂牌价:


这算是一个比较虚的概念,是依据卖方想法可随时变动的价格,划重点,也就是可以讲价哈


比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子,挂牌价300万。


哎呦,太贵了噻,找到卖主,先砍20万再说。




2.成交价:


也就是你买这套房,最终要付给卖方的钱


还是刚刚那套挂牌300万的房子,壮壮跟卖方讲价。


最后只先讲下来10万,最终我要付给卖方290万,这290万就是成交价。




3.评估价:


这个跟贷款银行有关如果你选择全款,当我没说哈。


贷款的金额多少,依据评估价格来定。


比如,还是刚刚那套房,成交价290万,壮壮准备首付三成,剩下7成贷款,一共向银行贷203万


但银行评估了一下,觉得这套房只值280万,哦豁,贷款7成就只有196万。


相当于原计划首付87万,现在首付要94万,肉痛啊




4.指导价:


也指核税价,这是房管局定的价格,也是你缴纳税费时拿来参考的价格。


一般来讲,如果评估价>指导价,就以评估价为准



一套成交价135万的住宅

首付+交易费要多少钱?



哎呀,终于写得差不多了,是时候实际运用下,我们那最常见的住宅给大家举栗子。


来来来,一起跟我做一道计算题:


壮壮准备买首套房,看上了东哥家的房子。


该房90㎡,普通商品房,有电梯,房子满两年,黑心东哥要卖15000元/㎡,还要我付所有中介费


成交价135万,银行评估价120万,评估价大于指导价/核税价。


求问,壮壮买这套房,首付三成,一共要准备多少钱?



开始大展身手啦:


契税:120万×1%=1.2万

个人所得税:120万×1%=1.2万

增值税:

中介费:135万×3%=4.05万

维修基金:90㎡×27.5元/㎡=2475元

转移登记费:80元

交易手续费:90㎡×4=360元

贷款服务费:约3000元


以上各类杂七杂八的费用,总计约7万。


由于评估价为120万,贷款7成为84万,所以首付要给51万。


SO,一共要准备首付款51万+税费7万=58万。


太惨了,一套135万的房子,首付款要准备58万,约等于总价的4成多


所以,你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱了





看完上面内容,对二手房的交易税费应该了解得差不多了吧?


如果还是觉得一脸懵逼,或者某些疑难杂症无法解决,壮壮给你推荐两个更撇脱的方法。


第一,某宝一对一咨询服务。



直接搜索关键词,购买后把你的问题给客服一个个甩过去,等待解答就好。


第二,寻求二手房中介的帮助。


你买二手房肯定是要找中介噻,基本都要付上万的中介费,这个钱不能白花了。


选择一个靠谱的中介公司,签合同前,把各项问题咨询清楚,放心,为了赚你的钱,肯定给你回答得巴巴适适嘞~


最后要提醒大家小心二手房交易陷阱,别上当受骗哦


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