二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易注意事项

二手房交易注意事项

二手房交易可不是个简单的事情

许多购房者东拼西凑了上百万的房款

最后却遭遇房东失联、尾款消失、无法过户等糟心问题

这样的情况为什么会发生,就是因为不了解二手房交易环节,过于相信中介公司

下面是二手房买卖流程梳理,祝大家购房顺利!

01

看房

看房看似简单,其实有很多需要注意的点,不是简单的看看墙面开不开裂,漏不漏水,房间是否南北通透。


一些外部的问题还是不能忽视的。

楼间距


楼间距太近,房子的通风、采光容易受到遮挡,容易受到隔壁栋的噪音影响,也不利于个人生活隐私,居住起来会十分不方便。

梯户比


梯户比就是指的大家所购房子电梯数和每层住户数的比例。


打个比方,如果说一层楼有6户家庭,2个电梯,那么它的梯户比就是2∶6。


大家在买房的时候要注意,如果房子的梯户比例越大,那么房子的电梯就会越挤,所以大家在选择房屋的时候一定不要忽视房子的梯户比例。

容积率


容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。


对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。


一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

02

查档

买卖双方持房产证或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案,看这套房是被否被抵押、是否有多位共有产权人。


03

签合同

大家签合同之前一定要认真研读合同中的每个细节,每个点都要问清楚,防止以后扯皮。

一、确认基本信息

房屋产权、地址、门、面积、现状都要写清楚,二手房赠送家具家电详细清单要仔细核对。


卖方身份信息核实,共有所有人是否到场,产权证、卖房身份证、签署和同仁要统一。


二、房款

钱的问题可不能大意,房子的金额、支付方式、支付时间等都要写清楚。


三、税费

买卖双方各自承担的二手房交易费用要列明。


四、约定违约责任

明确写出违约方应当承担的责任、需要支付的违约金及违约金范围。


五、签字、联系方式

双方签字合同才有法律效力,互留联系方式及地址有助于日后正常联系和及时解决问题。


04

公证

对房屋买卖合同进行公证,确保合同的真实、有效、合法。公证后房东就是你的债主了,但房子暂时还不是你的。


05

资金监管及贷款申请

资金监管是指:买家将购房所用的资金放到特定的平台进行一个临时的监管服务,等待二手房交易完成后也就是办理完成过户手续后,由进行资金监管平台直接将监管的资金交付给卖家,从而来保障资金和交易的安全性。

资金监管是免费的,解除监管无需违约金。


06

赎楼

二手房交易的流程中,签完买卖合同,交完定金之后,下一步基本存在一个问题,就是赎楼。


在交易时,房屋仍然是处在按揭状态,跟银行按揭存在一个抵押状态,要想交易,首先要还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称“赎楼”。


赎楼分为两种情况:

1、交易类赎楼,也就是二手房交易过程中,卖家的房子还抵押在银行,需要先还清银行贷款,才能交易过户;


2、非交易类赎楼,也叫转案;业主的房子抵押在银行,欠银行的贷款已经不多了,业主希望先还清原来的贷款(即赎楼),然后再抵押给银行得到一笔新的贷款,当然,新的贷款一定会比原来的贷款多。

赎楼的方式有两种:

一种是额度赎楼,也就是担保公司作为担保,从银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼;


另一种,就是现金赎楼,也就是担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼;


交易类赎楼,可以用额度赎楼,也可以用现金赎楼;
非交易类赎楼,只能采用现金赎楼;


额度赎楼和现金赎楼的区别:

1、资金来源不同
赎楼实际上就是业主(二手房交易中的卖方)借一笔钱来还清银行贷款;
额度赎楼的资金来自二手房交易中买方的按揭银行,担保公司为这笔资金担保,承担风险。
现金赎楼的资金直接来自担保公司。

2、流程不一样,赎楼所需要的时间不同
额度赎楼要经过担保公司审批,然后出保函给银行,银行审批后再出款,流程比现金赎楼要复杂一些,所需要的时间也就会长一些。
现金赎楼只需要担保公司审核之后,就可以直接出款,所需要的时间较短;

3、费用(赎楼费)有差别
赎楼实际上就是业主借一笔钱来还清银行贷款,赎楼费就是根据这笔赎楼款用了多长时间来计算利息;一般情况下,额度赎楼会稍微便宜一些;


07

过户、交房

过户问题容易发生许多纠纷,最后一步也必须要关注


一、设施设备

按照合同清点验收屋内的设施设备。


二、物业交割

水、电、煤气、天然气的清点及过户,有线电视、数字电视、电话、宽带过户,物业服务费、公共维修基金、取暖费结清,注意卖方是否有拖欠。


三、核实手续

核实房产证等重要凭证是否齐全。


四、明确房屋产权

明确房屋产权的所有人,是否有共有人。


五、是否在租赁

明确房屋是否还在租赁中,如果还在租赁,买方不能及时入住或使用房产。


六、户口迁移

目前,城市房子都实行“一房一户制”,卖方户口迁出才可迁入户口。户口能否及时迁入涉及到孩子能否上学,需要格外注意。


二手房买卖相对繁琐,需要办理的手续、注意的事项也很多,希望大家对大致的流程有所了解,绕开中介的坑,买到好房!





END



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