二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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买一手房和二手房的成本比较


买一手房和二手房的成本比较


       二手房通常地理位置较好、周边配套完备,一个新的社区从建立之初到成为一个成熟的社区通常要经过好几年的时间。好的学区往往需要很多年的沉淀,因此最好的公办学区往往集中在二手房成熟的社区。一手房即使开发商承诺有学区,但是交房后也不一定能保证。特别是二孩开放以后,家长都倾向于购买9年制学区的二手房,一步到位解决小学和初中的学区问题,这也是很多人热衷于购买二手房的重要原因。那么在二手房交易过程中,除了通常1%-2%的中介费外,购买二手房的成本和一手房有什么区别呢?

一、二手房交易

环节的税费


       二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向买卖双方征收的各类税费,包括:增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。


二手房(普通住宅)税费表:

      注意点:二手房交易环节的税收优惠力度目前来说是历史最大。

      以个人出售普通住宅为例,增值税满2年即可免增值税,个人所得税按房屋总价的1%简易征收,而按照税法原理的个人所得税应按增值部分的20%征收。

举个更实际的例子,我朋友2015年以300万的价格买了苏州园区湖左岸小区一套面积145平方的学区房,假设他在2019年以880万的价格卖出,那么交易环节卖方的税收是这样的:


1.假设没有优惠和简易征收:

个税:(880-300)÷(1+5%)×20%=110.5万

增值税:(880-300)÷(1+5%)×5.3%=29.28万

2.实际情况:

个税:880÷(1+5%)×1%=8.3万

增值税:0


       因此,交易环节的税收优惠力度目前来说是历史最大的,一套房子两种方案整整差了131.48万元的税。

       我们很多专家一直在讨论对存量房征收房产税,争议很大,实际上交易环节的调节空间实际更大。财政部、税务总局赋予各地对二手房交易个税1%-3%的简易征收调节空间,但是没有任何一个地方按3%征收的。究其原因,必然都是为了维护各地房地产市场的稳定。



二、一二手房

税费成本比较


一手房和二手房交易的成本主要如下表:

1、增值税和个税。

       一手房:买方的价款中已经包含了增值税,一般由企业缴纳增值税和企业所得税,买方不再涉及。

       二手房:增值税和个税,纳税主体是取得收益的卖方,但是由于二手房市场实际情况,通常由买方承担。一般来说增值税免税的情况比较多,主要是1%的个税。


2、契税

       一手房和二手房契税是相同的,纳税主体是买方。


3、维修基金

       一手房:维修基金的缴纳由各地自定,苏州地区一般为75-120元/㎡,国内其他城市也有按房价的1-3%收取的。在苏州,一套150平米的房子,一般要缴纳1.5万元左右。

       二手房:无。


4、中介费

       一手房:无。

       二手房:一般为1.5%。


5、等待成本或机会成本

       一手房:一手房一般都是期房,通常需要1-2年的等待期,这个相对于二手房来说,是额外的成本。我认为可以考虑等待成本或机会成本,那么这个成本怎么去计算呢?

       一个方向就是等待成本,假设在等待期需要租房,那么一年的租房成本大约为3%。

       另外一个方向是机会成本,付了房款而没有拿到房子,你全款买房的房款本来有机会取得4.5%的理财收益,或者说你贷款买房的房款每年要付银行5%的利息。

综合考虑等待成本或机会成本,我认为这个延期拿房每年的成本大约为4%。


       二手房:无。


三、总

       二手房需要缴纳契税、增值税(满二免征)、个人所得税、中介费等主要税费。而新房需要缴纳契税、房屋维修基金等直接税费。从表面上看,二手房需要缴纳更多的税费。但是考虑到一手房的等待成本和机会成,一手房的成本实际会更高。


       当然,购买一手房和二手房,实际考虑的不仅仅是成本问题,还是要看购房者自己的实际情况而定,希望这些内容可以帮到您!




不念过

END

不畏将来


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