二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易买卖流程及注意事项

二手房交易买卖流程及注意事项


今天就来给大家解答~

少唠叨几句,不如我们直接开始


买二手房限购吗?

问:二手房限不限购

答:视地区而定,有的地区的二手房同样限购,跟新房限购政策是一样的。


买二手房的流程是什么?


1

买房,买什么房?


不管是用于刚需还是改善,大家在决定买二手房之前都会有一个心理预期

1、我能在哪个区域购买、再是我想在哪个区域购买?

2、我心理预期的建筑面积区间是多少,60-90㎡还是95-150㎡等等。

3、我的预算是多少?这个很重要(理性消费脸.jpg)


2

选 房 & 看 房


选房:

选择一家靠谱的中介,通过中介进行选房。

或者经常网上冲浪的朋友可以自行通过网络平台进行选房。

看房:

多多了解房屋的区位、周边配套设施、户型。


3

审核买卖双方资格


买方: 是否具备该区域的购房资格

卖方: 房屋是否满足出售条件;房源信息是否真实,是否存在房贷以外的抵押或者限制情况。


4

签订合同


买卖双方对房屋的所在区域位置、产权状况、最终成交价、房屋交付时间、产权办理等情况协商一致后,至少签订一份一式三份的房屋买卖合同。


此时就需要卖方提供房屋合法证件(如房产证),买方审核无误后缴纳购房定金,定金缴纳比例不超过合同标明总房款的20%


5

办理过户


买卖双方共同向房地产管理部门提出过户申请,对无产权或者有部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,拒绝申请。


买卖双方向房管部门提出申请后,管理部门要求查验相关证件,审查产权是否属实,对于符合上述条件的房屋准予办理过户。


6

缴纳税费


二手房的税收构成较为复杂,要根据交易房屋的性质决定。待会儿圆子在后文单独列出一个框题来讲一讲税收的问题~

详情见后文哦


7

产权转移过户手续


交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送至发证部门,买卖双方凭领取房屋所有权通知单到发证部门申领新的产权证。


8

银行贷款


银行对欲交易房屋进行估价,用以确定买方贷款额度,待产权登记变更完成后,银行审核买方征信情况,确认无误后银行贷款将一次性发放。


全款买房的同学当然就可以直接跨过这个步骤了...真好


9

付余款,完成交易


买方领取到房屋所有权证后,向卖方付清余款,卖方交付房屋并结清所有物业费后,二手房交易完毕。

10

恭喜这位朋友,喜提新房



买卖二手房到底交哪些税?

契    税(买方)

契税是指不动产产权发生转移变动时,卖方根据所订契约,按产价的一定比例向买方要求征收的一次性税收。


住宅增值税及附加(卖方)

从今年开始,出售未满2年的住宅时,城市维护建设税、教育附加、地方教育附加税费均减半征收,换句话说就是增值税及附加税率由过去对5.6%降至5.3%,下降了0.3%。

附注:

含税价是指含增值税的总价,也就是房屋成交价(日常生活中也叫零售价),而计算增值税需要根据不含增值税价格得出。

增值税计算公式房屋成交价/(1+5%*5.3%

                                 ⇪(得出不含增值税税价=计税总价)


个人所得税(卖方)

(当然,小伙伴们应该都会选择全额1%的吧。)

还有就是,家庭自住5年以上且为家庭唯一住宅可申请减免。


印花税(买卖双方)

根据规定,个人购买或销售的住宅,免征产权转移书据印花税。(通俗来说就是,住宅买卖时印花税只用交5块钱)


下面我们来做一道计算题


小吴在成都买了一套二手房,作为家庭第二套房,建筑面积为100平,单价20000元/㎡,不满2年,买卖双方需要缴纳多少税?

解:

买方 - 契税

20000*100*2%=40000元

卖方-增值税及附加

20000*100*5.3%=106000元 

卖方-个人所得税

20000*100*1%=20000元




买二手房时应该注意避哪些雷?


1

土地使用年限是否明确


关于房屋使用年限,小编给大家举个例子吧

比如:开发商是2008年拿到的土地,2年后交房,且新业主入住,10年后房主将房屋转让,这个时候买方买到的这个二手房的产权年限还剩余70-2-10=58年


此时,买方就要好好考虑,按照同地段70年产权商品房价格购买此二手房,是否划算。


2

房屋产权是否准确


买卖双方签订购买合同时,买方一定要确认正在交易的房屋,是否已经得到房屋共有人的同意。


若一房屋有多个共有人,却只有部分共有人同意出让,在这种情况下,买卖合同很有可能是无效的。


3

交易房屋是否在租


“ 买卖不破租赁” 表达的意思就是房屋买卖合同不能对抗事先生成的租赁合同。不管这个房子怎么买卖,租户一样有权继续居住下去,直到合同时间结束。


一旦发生正在交易房屋的租赁合同还未到期这种情况,买方得到的就是一个不能及时入住或者投入使用的房屋。


以上就是二手房交易注意事项啦~

现在二手房市场越来越成熟,随之而来的也是越来越多的雷区,大家一定要做足功课,规避风险哦~

买房是一件很严肃的事情,一定要谨慎斟酌之后再行动!

购买二手房流程很多,需要注意的事项也不少,对于没有相关经验的人来说,挑选到自己满意的二手房并且能够顺利完成购买流程,这并不是一件容易的事。那么二手房交易流程及注意事项到底有哪些呢?

一、去正规的中介寻找房源

如果你想找中介,记得一定要找正规的中介,挑牌子大的找。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。

还要和中介谈好付款的时间,一般是签完合同先付一部分,过户后付剩下的。

二、实地考察房屋情况

1.房屋本身的建筑情况

比如户型、结构、采光、质量、朝向、面积等等问题,最容易忽略的则是下水道是不是堵塞和墙面是否渗水。

2.考察周边环境

去看看周围的交通情况、生活配套的场所(超市、医院、学校)、小区绿化、物业保障、噪声、保安等等。

三、看房子产权是否清晰

1.看房产证

什么情况下,房子是没有房产证的?房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。这种情况千万别答应,这是属于业主自己需要解决的风险,购房者没有必要这么做。所以让他借钱把证赎回,再谈买房的事。

其次房产证上的户主信息必须要核对,身份证号码看清楚!如果是多人持证,那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷,你的合同就是一个大漏洞。

2.去房管局核对相应的信息

卖家手上的东西是可以作假的,要是自己实在没把握,就去跑一趟房管局,问问清楚,别省下这个跑腿的功夫。顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

3.看房屋是否在租

这话情况是不是没有出现过,你交了钱,兴高采烈地搬家然后发现屋子里有个人,死活不让你进去,因为人家租着。你说这是你的房子,让租房的人滚蛋?不好意思,国家有规定:买卖不破租赁!也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以买房之前问清楚再说。

四、交易前要处理的问题

看看二手房的相关费用是不是有所拖欠。有些卖房者,在房子没卖出去之前就已经欠下了不少的物管费用,如果你不知情就把房子买下来了,那么不好意思这些钱都得你自己出。这种冤枉亏相信谁都不想吃。那我们主要要看哪些物管费呢?主要有这几种:水费、电费、物业费、煤气费、宽带费、电话费、有线电视费等等。这些在签订合同的时候都要找业主相信确认一下。

五、签订合同交首付

1.约定付房款方式

这也分两种方式,一次性和分期。在这里还是建议大家选择后一种吧,哪怕再有钱,毕竟房贷利息比其它的借贷利息要低的多了。

2.确定好交房的相关细节

第一、确定好交房的时间和交房的要求。(比如房屋整洁之类)

第二、过户时确定好时间和费用。时间就是你到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用就是过户时所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

3.房产证上的上证人数

房产证到你自己手里以后,想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。这事最好在过户的时候就办好,不然以后会很麻烦。

4.确定好户口迁出的时限

这种麻烦事出现的情况也不少,如果不确定好时间,业主一直拖着你,你能怎么办?户口还在别人那里。所以,在合同上确定好户口迁出时限,避免扯皮的情况出现。

5.明确好违约责任

如果合同签完,房价飙升了,业主要求你退房,怎么办?开始在合同上就签订好相关违约责任的条约。

(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么“之前”、“之后”的字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)

(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、贷款办理

办理贷款的时候,需要房东双方同时到场签字,如果买家已婚也需要双方同时到场,去银行签字。买家需产权人到场,准备身份证、买卖合同、婚姻证明、私章、收款账号和户口簿。买家需准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水(这个很重要)、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据、私章和还款账号。

关于还款方式目前有两种,一是月均等额(等额本息)还款方式,另一种是等额本金还款方式。前者每月的月供相等,利息递减,本金递增;后者每月还款金额不同,但每月所还本金相等,利息递减。一般来讲采用等额本息的较多。

在签订完合同之后,最好向银行详细问清放款时间,同时与卖家具体协商,以免出现因贷款迟放而导致的卖家扯皮后悔情况的出现。

七、产权过户领取房产证

过户时卖家所有权利人都要到场,买家最少一人到场,准备好所需材料(房产证、买卖合同、买卖方身份证、贷款合同等)。记得要先办过户手续再转账给业主,同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。

过户后约20天产证便会下发。产证下来后,可凭收件收据去交易中心拿号,再去领取产证。有贷款的他证和房产证复印件送去银行,银行准备放贷。

一旦产证到手,无论房东有没有迁出户口,不影响买家户口的迁入。但是过户之时最好确定好卖家户口迁出时间,避免卖家推延户口迁出从而带来的不必要麻烦。

八、交割房屋

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。

在二手房交易过程中,一定要多问多想,多查询相关知识,咨询专业人士,以免上当受骗,造成不必要的损失。


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