二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易流程以及费用和资料

二手房交易流程以及费用和资料



二手房交易是指


        已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,允许上市交易的二手房。



二手房交易表


二手房交易注意事项


     第1步:买卖前的产权审核

    

       首先,要仔细查看业主的房产证(不动产权证),注意房产证(不动产权证)上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后面的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

     风险提示:

        1.此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。

       第2步:交定金与签三方合同

 

在交定金的时候会签一份三方买卖合同,合同需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。

 风险提示:

 1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

 2 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。


第3步:赎楼


赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过自费赎楼其二,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生部分担保费用,以及短期赎楼利息


第4步:选银行和办按揭

如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,那么贷款一般只能做到六七成。至于银行的选择,最好选择一件贷款额度较宽松办事效率高的银行。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

  风险提示:如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

         第5步:过户及交税

         交税,买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件(不动产权证)、二手房买卖合同到税局申请交税。

         过户,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件(不动产权证)、二手房买卖合同。一般递件后,在拿到过户回执当天买方需交付结清约定首期款。

         出证,只需要买家到场,一次性付款可以直接领取新的房产证(不动产权证)回家;按揭贷款领取新的房产证(不动产权证)后需办理抵押手续,银行会安排放尾款给旧业主。(注:领取新房产证(不动产权证)后新业主复印留个底)

  风险提示:目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。

       第6步:后续事项

       交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  风险提示:

       1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。

  2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。



二手房费用和资料

(一)二手房屋交易贷款资料


(卖方)

1、申请人身份证原件及复印件

2、申请人配偶身份证原件及复印件

3、申请人及配偶户口本

4、结婚证原件及复印件

5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书

6、未婚人士提供流动人口计划生育证(如有)

7、按揭银行的银行卡原件及复印件

8、房产证原件(不动产权证)及复印件

9、土地使用权证

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(买方)

1、申请人身份证原件及复印件

2、申请人配偶身份证原件及复印件

3、申请人及配偶户口本

4、结婚证原件及复印件

5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书

6、未婚人士提供流动人口计划生育证(如有)

7、收入证明

8、银行流水账(近半年15天有效)



备注:户口本复印标准:户口簿复印件需要户主页、买房人页、配偶页、未成年子女页;其中户主页跟常住页复印在同一页上。




(二)二手房屋过户资料


(卖方)

1、申请人身份证原件及复印件

2、申请人配偶身份证原件及复印件

3、申请人及配偶户口本

4、结婚证原件及复印件

5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书

6、未婚人士提供流动人口计划生育证(如有)

7、房产证原件不动产权证及复印件

8、土地使用权证

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(买方)

1、申请人身份证原件及复印件

2、申请人配偶身份证原件及复印件

3、户口本原件及复印件

4、结婚证原件及复印件

5、未婚人士提供流动人口计划生育证(如有)

6、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书

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房地产交易中心资料


1、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)

2、房屋买卖合同(房地产交易中心提供)

3、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)




(三)交易费用


 注:红本代表房产证或不动产权证

 

 增值税:地税评估价*5%

    1、普通住宅(本)2年(含2年)免征。

  2、普通住宅本)没有2满年征收。

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  个人所得税:地税评估价*1%


     1、普通住宅本)满5年(含5年),且为卖方家庭唯一住房,免征。

       2、转让受赠住房本)满5年(含5年),且为卖方家庭唯一住房,免征。

       3、直系赠与,看本),满5年免征。

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       契税:

  

       1、建筑面积90平方米以下的普通住宅,买方家庭唯一或二套住房按地税评估价1%征收。

   2、建筑面积90平方米以上的普通住宅,买方家庭唯一按地税评估价1.5% 。二套住房按地税评估价2%征收。

   3、买方3套或以上住房按地税评估价3%征收

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       土地出让金:

     注:土地权属是(划拔),需要补交出让金


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