二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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武汉这类二手房千万别买

武汉这类二手房千万别买


写在前面:我是一姐,一个有10年地产经验的媒体人,每天码字,回答各种提问,也许一姐不是最厉害的,但一姐一定是最真诚的,也许他们的问题,也正是你遇到的烦恼,一姐会定期整理大家的提问,供大家参考,给你建议不如给你方法,祝大家买房顺利!

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提问1


一姐你好,想咨询下,藏龙岛保利清能西海岸商铺长久来看是否值得继续持有?15年1月买的,21000多,30平,17装了,自己用了2年停了,19年开始一直没租出去。


如果你自己还自用,可以权衡一下,你经营的这两年帮你赚到钱了没有,那边就几个高校和自己小区的消费,之前的生意怎么样,以后大概率就这个样子了。


如果以后不考虑自己经营了,赶紧撤,这是个烫手山芋,真的不建议一般人去投资商铺,需要有眼光,会运营,对投资人的要求很高,普通老百姓买买房子,怎么都不会租不出去,租不出去还可以自己住,自己不住也可以卖。商业性质交易成本太高了,不暴涨根本就是个亏的。


提问2


一姐您好!我是即将步入社会读研生(外地读研)本人武汉户口。首付150~200面积110左右。在汉口注“远洋万和四季”;汉阳“万科菲翠滨江”这两处,现考虑教育、环境、出行等。因不熟悉具体情况。请一姐点评、建议、指导一下。謝謝另外,不读博明年上班,续读两年后,什么时候卖合适?


首付150-200万,本应该入更贵的房子,如果非要在这两个盘做比较,我给你分析,你自己再斟酌。万科翡翠滨江,配套位置都还不错,主要辐射汉阳王家湾商圈,汉口宗关,cbd等地,没有地铁,未来出行靠自驾,万科的口碑物业都不错,生活圈在这些位置比较合适。自带一个华师附小的小学,这个含金量一般,只能说还行,中学对口2所中学,一所很好的,一所很垃圾都,你能对口哪一所不好说。


远洋万和四季主要辐射汉口CBD(重合)、武广,去二七也不远,主要活动圈在汉口,到汉口任何一个地方都比较近。生活配套成熟,但是周边有些老小区,影响整体面貌。周边有地铁规划,虽然都不算近,但是走走还都可以用上,自驾就更方便了。远洋目前学校一般,隔壁规划教育用地,这个就不知道什么时候建了。


所以你还是要把二手房交易流程弄清楚,你未来可能上班的区域,哪个盘最近,对你来说最最重要的东西是什么,一旦选择,你的生活圈就定下来了。从区域来说,大家还是更买汉口的单,不买汉阳的单。


提问3


一姐你好,有关房子和你请教,我尽量说详细一些,现在想买改善住房,以自住兼投资,现住后湖父母家,去年卖了婚房,然后以老人名字在后湖买了一套小户型期房,后年才能交房,现在手上有大约160个,首套首贷,孩子今年读小学在汉口,考虑改善兼投资的房子,兼顾孩子读书近一点,看了二七滨江商务区的新房,价格高而且交房比较久,然后也看了华发外滩首府的二手房,现在挂价在4w左右,后期税费比较高,不知道这个楼盘后期升值空间大吗?也去看了天地的小户型,过几年孩子小学后置换,毕竟学区和价格已经成型。不知道你有什么好的建议,求指教!


二七滨江都改善就是终极改善了。已经不具备太大的投资性,涉及资金太大了,接盘全靠缘分,只有武汉越大越强才会有更多的接盘人。


1、据你描述应该总价500万左右在汉口改善,你说的2各二手房估计到手面积会很小,甚至只有100平左右,完全不够住,哪里叫改善。

2、武汉天地和华发,优先武汉天地,有学区就是更坚挺,但是要注意二手房的房龄,房龄10年一个坎,太旧就会贬值。

3、是否可以将自己的范围扩大,把各方面综合改善一下。二七中信泰富之前有小一点的户型,不知道后期是否有,你可以咨询一下。cbd的华发中城荟都地段和面积应该比较符合你的预算。


提问4


一姐你好 请问我现在有两个选择 哪个更适合我呢 A 买东西湖的房子 大概40W多点可以搞定 等交房了回来可以自己装修且买辆不错的车 B 买汉阳2.5环内 70W首付 选择哪个好呢?

个人情况:有利因素:我跟我女朋友在广州做教育 两个人加起来收入3.0-3.5W 相对稳定,到暑假结束存款40W ;

考虑因素:1:如果买首付70W的房子 父母需要把家里未来很大可能拆迁的房子提前卖掉 女方父母也需要支援一点钱才够 2:未来回到武汉后 工资很大可能打8折甚至更少 而那时候还8-9K的房贷压力会比较大 请房姐给出建议:是否值得要父母把老房子提前卖掉去买2.5环内的房子 并且自己背比较大的压力?从半自住半投资的角度出发 感谢。


首先,你应该征求一下你女朋友都意见,她愿意住市中心还是郊区。


武汉二手房交易流程的角度看,一套房子套在手上都周期最短2年半-3年,从期房倒交付2年,出售差不多1年甚至更久,房价可不会等你把原来的房子卖掉再涨,还有一种可能你好不容易交房办证想卖卖不掉。所以当你选择轻松点入个远城区都房子,等你回过味儿来了,想换,你急哭都没用。你的置时间成本和经济成本将非常都高,一旦你们回来收入降低了,更没胆量去置换贵的房子了,你们会越来越后悔。


所以能踮起脚尖够一够,就要够!免得以后去后悔,70万首付不一定汉阳,后湖、白沙洲、光谷东随便哪个位置都没能买个3房,甚至不需要70万。你们现在都月薪比较高,在外地再坚持1-2年,不就什么压力都没有了!


提问5


一姐,麻烦咨询哈买房的事情,12年老婆婚前购买南湖武昌府二期八十平的两房,15年领证后我们购买了岳家嘴东湖睿园90平的小三房,现在岳家嘴的房子挂在中介卖了(11月满两年后过户付款,现在签约收了10万定金)。目前的想法是置换大点的兼顾小孩上学(宝宝2岁差一个月),位置倾向于武昌区,二套房首付预算200万。

尚隆地球村:价格较低,公立幼儿园+粮道街积玉桥分校学校一步到位,比较犹豫的是房龄较老,停车不方便,考虑到远期再置换的增值性来看能否还值得购买,毕竟等小孩初中毕业后房龄就三十多年了。

友谊国际,金地之类的单价较高,也对口粮道街积玉桥分校,但是没有对口的公立幼儿园。麻烦请问一姐有没有好的建议或者别的推荐


1.公立幼儿园不重要,它只能省一点学费,私立幼儿园老师教的东西还多一些,不用太纠结,有就上,没有就去上私立,顺其自然,小朋友快乐就要,家庭教育更重要。


2.尚隆地球村低也就是因为它房龄老,房龄老一直在走下坡路,而且武汉人都有新房癌,新房供应量又大,接盘人很难找的,除非跟你一样没得办法要上学,但它学校也没有很好。


3、提到武汉学区房这个问题,确实是武汉人心中的痛,要么太贵,要么太破,实在没办法选择。给你提供2个思路,要么去淘二手学区次新房,百瑞景一期、二期似乎对口的学校比较好的,水域天际的学校也非常好,不过有户籍、落户年限时间限制,要找点关系才行。复地东湖国际的二手房也可以淘一下,不过400万总价,应该只能入个100平左右的三房。要么就一条心去改善,买新房,看看月亮湾(学区不确定),融侨滨江天域(余家头小学)。


提问6


一姐你好,我这边是在白沙洲金域天下有一个88平方面积的小三居室,婚前买的,没有办证,我是LH状态,小三居是小孩爸爸。本来今年就考虑改善一下130-140小四居室。二手房和新房都看过一部分:一是徐东的金科城和保利,徐东片区偏贵,学校也不太好,就放弃了。二是想着在白沙洲住习惯了,价格也在接受范围,所以又看了白沙洲几个楼盘,一直在的等中建阅江府的130和140的户型。我是不是也可以看看后湖?目前手上的资金大概在120万,社保公积金都有,考虑商贷利息较高,所以想缩短贷款时间到10年,最长不超过15年,所以考虑的最多贷款不过超过120万。


现在想选择优质一点的学校,我一直在徐东群里城附近上班,想看下一姐能否指导我一下如何去看房?


你们本来就LH了,就用首房首贷资格去买,别贷10年,也别怕武汉二手房交易税费,一套房子不可能老老实实还30年的,没几年你就又换房子了,剩下的利息就不存在了。这样一来,你的选择范围更大。首付多少也随意,你要是买240万左右的房子,首府就84万左右,要首府120万,总价可以弹性到400万。


徐东附近确实没有便宜的房子,你要是想近又要上学,可以看看招商一江璟城,应该是对口红钢城小学,融侨天域滨江应该是余家头小学,另外400万也可以入个复地东湖国际的二手小三房,不知道能不能满足你们的空间需求。后湖到徐东倒是也方便,后湖有一些新盘,但是新盘对口小学初中都不能肯定,可以猜测到的是有的对口好的小学,有的对口不错的初中,也得仔细权衡。


提问7


一姐,你好!麻烦帮我们家置换房产给予专业意见,万分感谢!

1.家庭基本情况:目前夫妻双方名下有两套房产,一套一室一厅汉口内环西马名仕一直出租目前空置挂售中,第二套雄楚大道保利蓝海郡小三房自住。目前闲置资金150W+,家庭可承受月供1.5W+。

2.主要生活半径:夫妻双方一个目前在梧桐湖上班一个在光谷三路上班,未来大概工作地点也不会离开光谷区域,家有一五岁小孩,正上幼儿园。

3.对房产的想法:在考虑夫妻双方工作地点的前提下,离学校近,因夫妻双方均自驾上班可不考虑地铁盘。未来房子和老人同住,需要居住条件宽敞的四房。

目前看了湾郡北岸公馆,准备卖掉汉口西马名仕的一室腾出名额不知道是否合适?是否其他更优的选择还请推荐!


你们的情况2套房产,户型都不大,出掉西马名仕是正确的。户型小,又占房票,只能是个过渡,就算涨疯,这点面积也赚不到钱,何况并没疯涨。湾郡北岸公馆的优势是产品确实属于改善,上学也方便,但是那个板块基本上在早几年价格很低的时候就卖光了,区域内刚需居多,其实你们还有更多的选择。


而按照你们的生活半径,实际上房子买在光谷东是最方便的,开车再方便,也花时间耗精力,而且光谷东的整体素质还是相当不错的。目前光谷东的均价基本在18000-20000之间,主打改善(起码小区整体户型面积段较大)的盘目前看来有3个,中建星光城偏刚改,光谷创新天地、中城光谷龙山湖纯改善。


子弹150个,加上出掉西马名仕的盈余,你们的首付入光谷东楼盘任选,户型任选,而且以你们的月供能力贷200多万都没问题,当然这是正对你们的情况给的建议,以你们的预算全算下来,武昌核心、关山大道来一套也完全没问题,选哪里主要还是看你们,无论是武昌核心还是光谷对你们来说都有价值。


提问8


一姐,请问一下放风价一般都是低楼层的均价么,我在光谷工作,首套房,首付估计六十万内,花山建议买么,现在是已经在正荣府圈存了。


对于刚需来说,首套房短期内都会自住的,自己住着都不方便,房子买了也白搭,交房等2年,装修办证再耽误半年,基本转手就是亏,也不好转出去,既没住上有一只站岗,有多苦只有自己心里明白。所以买房一定要考虑自己自住,同时也要把二手房交易注意事项放在心上。


花山和正荣怎么选,主要看你在哪里上班,如果是在光谷东上班花山也还行,但是如果你在金融港、软件园这些地方上班,花山过去还是没有正荣过去近,即便是它性价比一般,也更适合你。


提问9


一姐,请教一下,去年买了东西湖的融创观澜府作为长持,看目前的情况觉得这个地段不太适合投资,2021年交房,如果要处理转手的话什么时候合适,转手后是否建议换到主城区?


投资买地王,站岗没商量,这盘买的就是就要做好自住长持的打算,抱着投资的心态就是拿了个烫手山芋,啥时候出手都是亏,你至少得等到2021年交房办证了才能着手处理转手的事情,而且你想转手还不一定能转出去,挂几年买不出去的房子比比皆是,亏利息甚至降价卖,都有可能发生。如果想要置换更好都楼盘早卖早置换,如果自己能安心的住下,既来之则安之。


提问10


一姐,我已经在金地中核格林格林选房了,感谢您的建议。现在面临几个问题:

1.因为我有武汉户口,所以更名为我爸的名字,这样可以把我的限购和首房首贷留出来,这样操作是不是有必要

2.我爸有省内异地公积金,余额2万,算下来大概可以贷60万的样子,107万总价,本来打算商贷84万,现在想把这个公积金用起来,今天咨询了缴存地公积金中心,意思是开发商同意就可以做组合贷,或者也可以通过其它有不动产证的住房直接去贷款,因为第一次接触公积金,您觉得用哪种方式成本更低更能实际落地,置业跟我说的是要尽快弄完,先做商贷再去贷公积金,到时候提前还款都行。


你这个置业顾问差评,纯商贷转公积金贷款需要补齐差额,比如你商贷84万,后期想转纯公积金贷款,而你的公积金贷款额度是60万,你得先掏24万把差额补了,作为投资,一下子砸这么多现金进去还叫投资吗?对你来说本来就可以贷到60万了,最省钱的方式就是一开始就组合贷!


大家有什么五证二书的问题也可以扫码加一姐微信,一姐会选取有代表性的问题,线上回答,切记问题一定要提的详细点!问题越详细,一姐的答案才越精准哦!


提问太多,一姐一个人实在回答不过来,需要耐心等待,如果大家着急也可以加入知识星球,一姐团队都能回答,问题可以共享,答案相互参考,最重要的是,还有一手消息爆料!




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