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复地东湖国际买不买,看完这五大问题,再决定

复地东湖国际买不买,看完这五大问题,再决定


马哥说:

年初的时候,外界纷传复地东湖国际惨淡结束尾盘,为此我还唏嘘了一番,把他家这10年来梳理了一番。
 
不曾想,复地还留了两栋准备卖高价。这个周末,他家真的开卖最后两栋了。
 
复地东湖国际8期最后两栋楼拿了预售证,本周末开盘。带装修均价38000/平米,高楼层房源超过40000/平米。
 
这两栋楼的单价,相比年初开盘的8期首批房源,贵了3000/平米,与同小区的二手房价格相当。
 
这个价格,还是让人很纠结的。
 
对于复地东湖国际,我想说的话,都上次已经说了
 
那到底是否值得买,今天,看看刘舒是怎么判断。


复地东湖国际到底是个什么盘


在武汉,能让购房者觉得闭眼买的豪宅,大概也只有江北的武汉天地和江南的复地东湖国际。

主要原因,我归纳为配套无短板,今后难以复制。

 

两个小区都是开发历程超过十年的大型社区,从市中心边缘地带熬成核心商圈,如今周边交通便捷程度、商业氛围、周边高端就业机会、医疗配套等均属于全市第一梯队。

 

最大的加分项是对口一流学校。毕竟,对口全市第一梯队学校的在售新房,一只手数得出。买武汉天地和复地东湖国际,不仅解决入学资格,上学近也方便家长接送。有些家庭对居住环境有要求,一套学区房至少住9年,很多人希望买套小区环境、物业管理更好的次新小区而不是老破小。

 

从资产保值升值的角度看,学区意味着房子可以不断在学龄家庭之间转手,流动性好,保值抗跌。

 

可以,在武汉中产购房者心中,武汉天地和复地东湖国际的江湖地位,接近一哥一姐。以至于有些粉丝说,他们看过房之后有些失望,觉得没有传说中那么好。

 

所以,在开盘之际,我们也来冷静分析一下,复地东湖国际还值不值得买。

 

用一句话概括,复地东湖国际地段和配套值得38000/平米,但它不是一个适合所有人的楼盘。

 


买的理由


1、价格是市中心平均水平

今年,汉口、武昌的二环内新盘,价格普遍在35000/平米以上,复地东湖国际的价格是同环线正常水平,没有贵的离谱。

 

2、核心地段再无大型住宅区

汉口、武昌城市格局基本成熟且固定,汉口未来的中心在长江沿岸尤其是二七滨江商务区,武昌的核心沿着汉街和中北路一线发展,长江边的武昌滨江商务区次之。

城市核心地段想要持续发展,需要引入商业、写字楼、公园、剧场等多种业态,并且交给多家开发商分批开发形成良性竞争。同时,出让土地时容积率设定较高,才能提高单位效率,引入更多人口。

所以,未来城市核心地段很少提供大型住宅用地,低容积率大社区很难再现。

 

3、成熟配套难复制

武汉天地和楚河汉街商圈成熟,用了10年,名校从开办到成为名校,也需要经过10年以上升学考试的检验。住在这两个商圈,步行距离可以解决绝大多数生活需求。

武汉其他旧城改造板块,再集齐同等水平的交通、商业、医疗、教育配套,很难。

 

4、住户素质高

小区的业主以地缘性购房客户,多在附近的省直机关、高校、医院及大型企业工作,教育水平,综合素质,经济水平较好。

 

5、离地铁近

复地东湖国际8期距离地铁八号线2期最近,步行距离600米左右,是真正地铁房。

 

实事求是说,复地东湖国际是一个“命好”的楼盘,乘着楚河汉街的城运“被豪宅”,实际是刚改盘的底子,产品力还达不到价格应有的水平。



这些问题你知道吗


具体说说8期周末开盘的10号楼和11号楼,有些缺点很多人会介意。

 

1、朝向

10号楼主打中小户型,却是东西朝向。想象一下武汉的夏天的温度,一整个房子暴露在西晒之下,就觉得热。

10号楼是两梯三户分布,边户分别是142145平米,中间户122平米,最低总价也要450多万。这个价位买居住不那么舒适的房子,很多人会纠结。

用一位专卖复地二手房的中介的话说,这栋楼未来在二手房市场上比其他楼栋都难卖。

 

2、梯户比和户型,落后于同价位竞品

复地东湖国际的价格到了豪宅水平,梯户比和户型还停留在五年前。

10号楼】

上面说过10号楼是两梯三户的配置,中间户还是不通透的全南向户型,在同价位的楼盘中,很少见。

另外,145平米边户比较尴尬。超过144平米豪宅标准,二套房客户需要首付七成,而且是三房,没有前几期的户型实用。

11号楼】

11号楼全是大户型,分别是196225平米,所以做到两梯两户,但是细看户型图,让人觉得面积优势没有充分发挥。

196平米的4房,面宽仅11米,进深却有17米,客厅和卧室南面采光面积和140-150平户型差不多,远没有大平层的阔景感;而且四间房中的三间房沿西侧竖向排列,通透性一般。

225平米也是4房,面宽依然不如华侨城同面积的产品。另外,可以利用的入户前室,也不如其他楼盘的大平层多。

 

3、装修标准较低

复地东湖国际的精装修收费标准是5000/平米,装修风格见仁见智,但确实不如二七滨江商务区的新盘洋气。

装修用料标准明显底一档。其他竞品用的卫浴至少是杜拉维特或者高仪,复地东湖国际用的是3000档精装包常见的科勒。

同价位竞品,选用的地暖、新风、中央空调三大件档次也更高,入户门有不少选用了进口品牌,交付时还包含室内玄关柜,或门口鞋柜。

 

4、周边不利因素有点多

有些人比较纠结复地东湖国际8期在中南医院正后方,此外,还一个bug是,8期旁边的学校地块旁,有一个变电站,前几年就有五六期业主为此维权。

 

5、名校学区含金量几何

复地东湖国际最大的卖点是学区。不过含金量,至今没经过升学考试检验。

目前,小区自带的武昌实验小学东湖分校还没有一届毕业生,小升初考试的名校升学率如何,难说。

此外,楼盘卖点是自带小学初中双学区,但初中学校迟迟没落定。宣传中的武珞路中学分校能否落地,与武珞路中学本部是合作办学、托管还是其他合作形式,也难说。

理性地看复地东湖国际,学区招牌远没有武汉天地、甚至武昌的帝斯曼硬气。



适合买的人群


1、有学区需求的

武昌区兼顾不错学区和居住环境的新盘特别少。学区是复地东湖国际主要溢价因素,同板块新房次新房,学校不如复地的好;对口省重点的小区,环境也没他好。

武昌区对口省重点学校武汉小学或水果湖的小区90%是老破小,单价30000+

对口武汉小学的次新房帝斯曼,虽然户型差质量一般,大户型成交价也接近40000

 

2、无学区要求的

子女已经入学,或者子女年龄较大的家庭,其实可以放宽思路,武昌同等价位的选择不少。

景观房,沙湖九玺能一线看沙湖。徐家棚江边的绿地海珀滨江一线看江。

追求更新一代设计理念和接近主干道的地段,融创壹号院和明年万达即将推出的新盘御湖汉印,从户型,装修,外立面到小区公区景观,更有豪宅看相。

同等预算,生活范围不局限于汉街一带的人,还可以去汉口看看新盘。总体品质更好,户型和会所设计理念更新。二七滨江的万科、绿城,台北里的华润幸福里都是同级别住宅里高水平选手。


彩蛋


1-7期二手房源比较:


对于看中复地东湖国际的客户,10号楼值不值得买最让人纠结。450-600万预算,同等配套的小区几乎没有。

 

从居住舒适度考虑,更建议看一看复地前期的二手房。

 

均价最高的是四期房源,因为容积率最低,小区楼栋围合式分布,有大面积的中央花园。


一期二期户型有bug100出头的户型是长条形。

 

单价最高的房源是一期的洋房,出货量很少,单价超过五万;其次是三期和五期的106户型,有赠送面积可以改成正规三房,单价43000以上。

 

一期二期和七期的高层房源,多数能看见东湖,但不是一线湖景。

 

小区成交最频繁的是133平米户型,可以改成四房,适合二孩或三代同住的家庭。成交价一般在530万以上(税前),在武汉想买复地东湖国际二手房却又不知道二手房买卖流程的话,可以联系本站。

 

个人觉得,小区性价比最高的是四五六七期的158户型性价比比较高,成交单价37000元左右,户型是正规四房,还有可以改造的前室空间。

 



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