二手房交易流程及税费

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武汉二手房有价无市

武汉二手房有价无市


一切看淡,人算不如天算。

小曹觉得现在,正是人生的通透时刻——

本来打算置换,可是房子挂出去,基本换不掉,谈什么置呢?


群里开始有人拿出万年利器,降价。

没有卖不出去的行情,只有卖不出去的价格。

在总价上松口,肯定能成交,少赚点。


小曹算了笔账:虽然行情涨了将近一倍,仔细一看,心里凉一截。


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2014年下半年,仁和路才刚开荒,均价8、9千,小曹购入一套当时的网红盘,9.2k的均价,128平三房,总价118万


目前挂牌均价2w左右,小曹这套房源256w。看上去翻了一番。


小曹开始算账。


由于当年也是老房置换新房,从买房到搬新家,过渡期一年半租房,大约每个月2000元,这期间租房总共3.6w。


毛坯交付,全屋硬装部分,大约10w


再来看贷款。


早在2014年,武汉的首套首付3层,房利率上浮5%。虽然卖掉一套老房子,资金充足,但小曹考虑到后续开支,家庭储备,以及开始筹备创业,要准备一笔启动资金,所以仍然按三层比例,35.4万首付。当时的二手房交易税费是由买家承担的。


然后选择纯商业贷款,大约83万,贷款期限240个月,当时基准利率6.55%。现在看来高到不可思议,但以当年的房价,小曹的月供5946.38元


截止到今年,一共还款39万元左右房贷,其中本金11.8万,利息27.2万


算总账,当年的房价118万,但算上各种附加成本一起,大约158.8万

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这么看来,小曹还能赚100万,不过严谨小曹说,这还没完,要算上通货膨胀。


最近10年平均M2增速为15.55%GDP平均增速为8.72%

按照通货膨胀率CPI≈M2增速-GDP增速

也就是说,最近10年平均通胀率6.83%。


以平均值计算,首付的35.4w,每年贬值2.26w。

总的来算,小曹认为这套房子最终成本171w


理想情况下,买家不杀价,按照现在的挂牌价256w售出,实际利润85w。过去的5年以来,这套房子看上去有接近一倍的利润,其实能有50%已经很幸运了。


所以很多急于变现的业主已经纷纷调价,利润空间在20-30%,甚至更低。


重要的是,即便房东愿意进一步让利,前提是得有人接盘才行。


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据我的中介朋友说,无论业主还是经纪人,对二手房价都开始心里没谱,只能反复试探。


试探有效果么?

有的,验证了一个真理,无论二手房价怎么浮动,买家都是存疑的。


下面是他截图给我的当天的操作记录,成交的两套房源都是从去年底就挂出,和下面的情况一下,首先挂牌价就调整了很多轮,最后在买卖双方的拉锯战之下,以多少总价成交不得而知。


前两年,我自己也卖过一套老房子。


太知道买家跟你讨价还价是啥感觉,遇到胃口大的,一上来就砍10万,连自己都开始怀疑这房子到底值不值钱。


听过几个“别人家二手房”的美丽传说,有时候就纳闷,我怎么就没遇到一个人傻钱多的接盘侠呢?


跟着朋友带看了几次房,终于想通了,很多接盘被半路截胡了。


最魔幻的是,一位群友挂出房源之后,带看的小哥带到一半,直接把客户交给了同事接待。原来是新房渠道的客户当天晚上选房,这位中介小哥要忙着出谋划策,帮忙挑楼层,要优惠。


毕竟,现在要促成一套二手房成交,太难了。二手中介做新房分销,更容易赚到佣金。


有中介告诉我,即使算上概率因素,去年的时候,促进一套新房或二手房的成交周期,其实差不多。由于不需要与卖家周旋,也无需议价,做分销反而更省心。


而今年,新房比二手房启动更早,在之前的三个月里,购房人只能关注新房市场。

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据经纪人的经验,五月之后,到了六七八月份,天气一热,看房人减少,楼市会相对冷清。


带看少,成交难度就变高,房东一周一个月接不到一个带看电话,突然来个客户,一激动就给降价了。


到现在这个时刻,我们可以看到今年1月之后重新上线的房源,已经慢慢恢复,有6万多套。


市场上这么多二手房都是什么来源?


一部分是不少改善需求的购房者,希望在这一波行情中完成置换。


而这其中,有很多并不是特别迫切的换房需求,只不过在行情调动之下,提前透支了未来几年的置换需要。


受制于资金以及限购、限贷等调控政策,先卖后买是大部分人的操作。所以,市场上出现了一批抛售置换。


另外,从2016年开始,市场卖出的新房实在太多了。

当然,可以预见的是,其中有不少,都是出于非自住需要而买下的。


2018-2019年,进入集中交付阶段。让不少前几年卖出去的房子,流入二手房市场和租赁市场。


接下来,二手房挂牌量持续上升几乎已经可以预见,武汉二手房交易税费呈现明显的上升趋势。


比如,我注意到某个“投资客小区”,2018年才交房,今年业主集中出货。


90套房源中,仅2套成交。


同一个小区里,挂牌价差达到7000元。

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当投资客出货差不多了,整个二手小区价格才会稳定下来。对于这样密集的投资客小区,再遇上越拉越长的成交周期,这波魔幻的价差不知啥时候能平复下来。


同样是小阳春,相比去年,我们能直观感觉到的另一种数据变化,是一、二手房价格倒挂的消失。


2018年的武汉,绝大部分主城区的新房和二手房都存在着倒挂的现象。夸张一点的,倒挂个三四千都是有的。


而现在,二手房价格也逐渐回落。毕竟,挂价虚高的二手房源,在真实市场中,确实很难成交。


武汉二手房有价无市,传说中的二手房市场踩踏,正悄无声息地上演。


今年的艰难不止属于开发商,对二手房东来说,也是至暗时刻,还要时刻堤防二手房交易注意事项


不过对购房人来说,这意味着,你处在一个前所未有的买房市场中,买房的机会大大地有,就看你能不能淘。


二手房买卖,本就是买卖博弈的过程。在相对冷静克制的市场里,买方才能占据心理优势。


不过,现在这样的魔幻行情下,打开脑洞,也可能发生剧情反转。市场里总有一双“看不见的手”,如果出现极端政策逆天改命。


这6万套二手房,可以瞬间消失。

毕竟,就在不久前,二手房市场不是没有发生过类似事件。


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