二手房交易流程及税费

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武汉“商改租”来了,房价和租金会下降吗?


武汉“商改租”来了,房价和租金会下降吗?



昨晚,市房管局出台二手房交易税费新政,虽然不算重磅,但也是今年以来力度最大的措施了——




4月21日,市房管局起草发布《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》(以下简称《通知》),即日起将在武汉市部分区域内执行新政策,符合条件的商业和办公类存量用房,可改造为租赁住房。


从区域来看,可适用政策的具体区域包括:江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区(不含汉南区)、东湖生态旅游风景区、东西湖区金银湖、金银潭、吴家山片、江夏(纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片)、黄陂区盘龙城片、长江新城近期起步区、武汉新港空港综合保税区和武汉阳逻经济开发区。





商改租赁,并且民水民电。

有人试探性询问:这是要正式放开商改住的节奏么?


不要慌,问题不大。

你看哪个字提到了“商改住”?明明是“商改租”。



其实,这也并非新鲜事。实际上是2016年“商改住”在武汉的落地动作。

2016年国务院颁布的文件中表明:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。


划重点:

商改住指的是将商业办公用地改变为居住用地进行销售;


而商改租指的则是将商业办公用地改变为租赁住房。



明确了概念之后,我们再来正经谈谈商改租。


事实上,早在2018年1月,上海已经就商改租进行了试水,三栋商住楼正式调整为租赁型住宅,从土地属性上就进行了根本的调整。



作为首批商改租的城市,上海第一个吃螃蟹,确定了商改租从“纸上”到“地上”的可能性。


事实上,商改租这些事其实也一直存在着,绝大多数集中式长租公寓,其实都是自持或寻租商办类项目,然后改造成长租公寓,这套模式已经存在了多年。


只是出台政策后,让这件事有了正当的名目。


紧接着,广州、安徽、佛山等城市也出台商改租政策:


以往在各个城市落地商改租政策,归根结底是推进租赁市场发展的举措,提高市场中租赁住房的供应量,减轻租房压力。你可以说这是在为租售同权的全面推进做铺垫,但从根本上讲,这个政策最主要的目的,还是为了加大租赁住房的供应量。


时隔4年,在武汉二手房交易税费正式落地,并且卡在楼市复苏的节点上,仿佛颇有深意。




此次政策的调整,直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

1、此前,空置的商办物业、类住宅的开发商、业主基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产一定程度上被盘活了;


2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于控制租金价格,将产生巨大的作用;


3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。



很多人关心,租金会下降么?

当然会。


现在有大批的商住房改租赁,供给瞬间增加这么多,房租一定会降的。并且商办集中改造,集中租赁,可以提供优惠的租金和整体运营、服务,对周边个人房东造成直接打击。


而事实上今年在武汉中心城区,整租房已经面临难出租的困境了,虽然两房租金还维持在2000-2500元/月,但由于人员回流问题,目前都处在空置状态。


另外从中介也得到了一些信号,原来这个时候,毕业季之前,正是一年租房的最旺季,而今年因为特殊情况,并没有明显需求。也就意味着明年春节前,租房淡季的时候,很可能房租会大幅下降。


一旦商改租落地,未来私人房源可能就更难出租了。




对于开发商来说,这是一剂猛药了么?

不见得。


再强调一次,这仅仅只是“商改租”,商办用房改为租赁住房。不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标,改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。改建租赁住房的运营、管理遵照对租赁住房有关管理工作的规定,纳入全市住房租赁管理系统统一监管。


并且,武汉二手房交易流程的审核比较严格:




从流程上看,申请人提供房屋权属信息、改造方案、安全鉴定报告等资料后,由各区房管部门牵头,会同区自然资源和规划、建设部门按照各自职责,对项目进行审核。


审核通过后,申请人应按照经审定的改造方案及认定文件要求,及时开展项目改造实施工作。验收通过后,申请人凭认定文件到供水、供电、燃气部门,申报按居民标准执行用水、用电和燃气收费价格。


在改造后房屋出租前,申请者还应向房管部门、公安部门办理房源备案。房屋出租后,必须在租赁合同订立后3个工作日内办理租赁合同备案,向公安部门申报租住人员信息。





所以对开发商来说,这项政策一定程度上可以减轻企业压力,促进资金回笼。


对于那些年代已经久远的商业用房来说,进行“商改租”必须得好好算一笔成本账,算得过来才能改


其次,商业和居住需求在规划上是两种不同的功能,局部地区大面积“商改租”后,可能会造成居住人口骤增,周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上,改建达到一定限值需要进行全面评估。


第三,商业用房和住宅的安全级别不同,商业用房对通风要求相对较低,安全存在一定隐患。因此,如果“商改租”的话,那么就必须确保房屋安全和消防安全,切实维护好租房者利益。


第四,商业房产绝大数外墙是玻璃幕墙,存在部分暖通系统增加费用的投入。


第五,商业房产均存在单层面积较大现象,导致后期排房可能存在暗房居多或增加开天井的费用投入。


另外,这项政策如果长期执行,假如开发商今后大规模开发酒店式公寓,那么接下来的库存只会更高,毕竟相对住宅,租房永远只是个过渡产品。


最后,“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租,但在实际操作中,不排除有开发商借机打擦边球,将其用于出售。所以,加强宣传和监管,确保只租不售,在政策的监督和管理上责无旁贷。



这项五证二书的新规出台,再次证明,只要事关房地产,政策的落地都是相当谨慎的。毕竟,在很多年前,真的有过“商改住”的事情发生:


在2018年,需要去库存的情况下,商改住这种做法是可取的。


而两年以后,即便黑天鹅事件发生,也没有给武汉再开过这样的药方。


目的很明确:给商业项目打开了一个豁口,解决资金困境,也为租房群体,提供更友善的租赁环境,降低生活成本。


总之,这次是想尽办法既不触碰底线,又要盘活企业了。但要让它真正发挥作用,仍然需要细化。


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