二手房交易流程及税费

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买二手房不通过中介行不行

买二手房不通过中介行不行?


最近朋友圈被几个火爆项目疯狂刷屏。


比如东湖城的公寓,成为中介们的主旋律:


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放眼一望,营销中心已经被白衬衫占领。


你不得不承认,无论新房还是二手房,住宅还是公寓,都是白衬衫的天下。


身在一个行业,体验最深的往往不是专业和机遇,而是风险。


好比在我看来,这世上有一种操作很危险:只看公众号的言论,然后买房。


而我的中介朋友老郭认为,还有一种操作更危险:只相信一个中介的话,然后买房。


任何一件事,越宏观,越简单,毕竟很多大道理都似是而非。越接近实操的方法,越难,因为有很多环节是你不作为当事人,根本体验不到。


就好比很多人说,今年是买房的窗口期。

对不对?


当然对啊,哪个时期不暗藏着几个契机呢。


但对绝大多数普通购房人来说,当你察觉到一个机会,或者捉住了所谓的“笋盘”,多半已经变味了。不仅不够“笋”还可能有点“坑”。


说到这里,你以为我要进广告。

放心,本篇你可以放心服用,绝不掺杂商业内容。



作为一个中介,老少通杀,新房二手房咸宜。


小罗是老郭众多客户中,最普遍的存在——


年轻,刚需,家境普通,收入中等,未来基本不会发生升任总经理,迎娶白富美之类的“逆袭巅峰”式桥段。


他们买房的宗旨,就一个字,稳。


首付由父母的存款决定,月供由月收入限制。


这样一来,可选区域基本圈定在三环到四环之间。


再根据上班位置,选临近区域,基本也就锁定了板块。


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但是自从低首付,重现江湖。


原本支付不起的项目,看上去有了很低的门槛。


手上的可支配存款,貌似可以买到那些以前高攀不起的项目。


这让很多“小罗们”,心猿意马了。




虽然没有大肆宣传,但今年以来,市场上大量三环外项目可以首付分期了。各大售楼部走一圈,就会发现多的是两成首付甚至一成首付。


曾经“30万首付可以买哪里?”是个令人为难的问题。


如今看来,手握30万,大有可为嘛。


事实上,这个苗头是从去年10月份就开始了,三环外某些项目试探性放出两成首付信号。


所谓的首付分期,大多是通过首付贷操作。并且这类客户的贷款审批周期通常很短,基本首付款到位,同步就要开始还贷。


贷款由两部分组成:月供+首付分期



其实这就是通过贷款来倒逼客户快速还款,老郭有很大一部分客户,看到首付分期很心动,但仔细一算,根本不能承担前期的贷款压力。


老郭有一个客户,去年开始看房,可选项越来越多。


本来只能在东西湖三店板块选1.5w以下项目。但是今年某改善项目,出现了神操作,170w+的总价,可以做到首期款13.7w。


不要问我这是怎样的骚操作,我什么都不知道,连声都不敢出。


这个项目的首付放宽到了2年内还清,即便这样,前两年加上房贷,购房人每月也需要还3w左右贷款。


看到这里,这位买房人很自觉地匿了。


所以,所谓的首付分期,其实是针对资金可以短期周转的客户,或者给到投资客足够低的运作成本,这还没算二手房交易税费


对很多刚需来说,如果你支付不起三成首付,未来几个月的贷款也很难承受。


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另外,你肯定看过这样的言论,今年要多关注二手房,笋盘就藏在这里。


这显然是把市场妖魔化了。


通常,笋盘不是我等泛泛之辈可以遇到的。


挂出来一周都没有卖掉的笋盘,绝对不是好笋,基本它就是个坑,背后肯定有个不能跟你说的恐怖故事。


毕竟在倒腾房产的圈子里,高手如云,暗流汹涌,真笋根本轮不上你来捡。除非你是第一个知道这套房子的人,否则绝不会有漏网之鱼。


老郭遇到一套房子,中南路。地段好是其次,关键是学区房,对口鼎鼎大名的武汉小学。


这里尽管房龄再老,普遍的挂牌均价不低于3w。


而这个客户想买的这套房子,低于市场挂牌价3000元。

笋不笋?


结果遇上什么问题呢?


说起产权,简直可以拍成一部现代版“72家房客”。


这套房子里挂着8个户口,产权人还是一对二婚夫妻。各自带着子女,和孙子孙女入户,另外,前几年在户籍审核宽松的时候,还让一个好朋友的孙女在这里落户,为的就是读名校,武汉小学。


产权方面,按结婚协议的,老爷子占60%,老阿姨40%。老头的儿子做生意,急需资金周转,抵押贷压力太大,决定卖房,可是阿姨的女儿不同意低价卖房,并且孙女还有一年才入学读书,不希望提前卖房,否则名校资格会有影响。



儿子为了迅速出手,在价格方面留下的空间非常大,但其实他根本不是产权人。这样一套颇有吸引力的房子,迎来了一波又一波的中介带着一批又一批的购房人来看房。


老郭打听清楚这房子的背景,这注定是一套谁买谁惹官司的房子。最后钱付了,归属权很难扯明白。最好的办法就是放弃这个房源。


“一定要带着八卦精神挖掘每个低价盘背后的故事,”老郭开始教育我,“没有一个房东希望自己的房子是廉价的,这样家庭组成复杂,并且内部矛盾不断的房子,千万别碰,现在他们是一盘散沙,对付你的时候,他们自然会拧成一股绳。对市场抱有不恰当的预期,说明你还没有吃过人性的亏。”




如今的环境下,不论新房还是二手房,你几乎都避不开中介。销售环节,早就是白衬衫的天下。


根据中介朋友的心得,风险最大的行为,不是买房小白跟着中介买房,而是买房小白只跟着一个中介买房。另外特别要提醒买家的是要注意二手房交易陷阱


因为很容易被一面之词带偏,他说的,就是你以为的全部,从不同的中介那里,可以拼凑出真相。


另外,无论你成不成交,中介都是你获得房票、贷款、税费技巧知识的最得力途径。有过无数实操经验的他们,对市场的把控和政策的理解,远胜过很多砖家。



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