二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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楼市突发,深圳上调“豪宅线”!那上海的“普通住宅”线还远吗?


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今天双11,深圳楼市出了一个大政策,上调豪宅税标准。
豪宅税,其实是二手房过户交易的增值税,2016331日国税总局发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,对北上广深四大一线城市二手房交易税费进行单独规定,拿深圳来说:
1. 个人住房出售,如果不满2年,按照5%税率全额缴纳增值税。
也就是说,未满二,增值税=房屋售价*5%
2. 个人住房出售,如果满2年,普通住宅免征增值税,非普通住宅按照5%的税率差额缴纳增值税。
也就是,满二,普通住宅增值税免征,非普通住宅增值税=(房屋售价-购入价)*5%
由此可见,对于满2的二手房来说,普通住宅的认定意义重大,深圳之前普通住宅的认证标准需要同时满足三个条件:住宅小区容积率大于1.0;建筑面积144平米以下;实际成交价低于规定的普通住宅价格标准。
以南山区为例,普通住宅成交价不能超过490万,经过近三年楼市上涨之后,现在深圳南山区不超过490万总价的房屋大部分面积不会超过60平米,很多的刚需、改善房都被豪宅化,非常多的房子根本不能称为豪宅。
深圳此次双11新的征收标准是,小区容积率高于1.0,建筑面积144平米以下的住宅,满两年免征增值税。而深圳基本上所有144平米以下的房子容积率都大于1,这个政策基本上所有的144平米以下的二手房在满二之后都免征增值税。
这对于60-144平的二手房来说,是一项重大的利好。以800万总价为例,满2之后,如果购入价格在200-400万之间的话,那么增值税这一项可以省掉20-30万。对于首套首付只有240万的房子来说,税费少了二三十万,相当于直接省出了一辆车。
在二手房交易过程中,增值税满2差额5%是占大头的,其次是契税、中介费和个税,如今最大的交易成本去除了,对于刚需和改善来说是天大的好消息。

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