二手房交易流程及税费

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房屋的产权置换方式改变

(二)产权调换补偿方式

1、产权调换补偿总额

产权调换补偿总额=房屋价值补偿费+按期签约搬迁奖励费+未登记建筑与构筑物自拆奖励费+产权调换价差补助费+住宅房屋产权调换的建筑面积补助费+其他补偿(补助)费

(1)选择产权调换补偿方式的房屋价值补偿费、按期签约搬迁奖励费、未登记建筑与构筑物自拆奖励费标准按照货币补偿方式的相关标准执行。

(2)产权调换价差补助费

对选择住宅房屋产权调换补偿方式的被征收人、公有房屋承租人,给予产权调换价差补助。产权调换房屋市场评估价由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收决定公告之日的评估时点进行评估。

产权调换价差补助=(产权调换房屋市场评估价-被征收房屋评估综合单价)×被征收房屋证载建筑面积

(3)住宅房屋产权调换的建筑面积补助费

被征收住宅建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应给予建筑面积补助。9层及以下的被征收房屋调换为18层以下建筑的建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%;9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑,建筑面积补助不超过被征收房屋建筑面积的12%。被征收房屋证载建筑面积不足40平方米的,按照40平方米计算。

住宅房屋产权调换的建筑面积补助费≤产权调换房屋市场评估价×(被征收房屋证载建筑面积×10%或12%)

(4)其他补偿(补助)费

搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施迁移补偿费、装修补偿费、未登记建筑与构筑物补偿费、住宅房屋改变房屋用途的经营性补助费、困难补助费按照本方案第八条相关标准执行。


2、产权调换房源

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人选择产权调换补偿方式的,可选择本项目提供的以下房源进行产权调换,原则上一户限选一套。

该处房源为期房,位于改建地段内(微信公众中北路注释:这意味着原地近地还建)。对于选择该处房源的被征收人或公有房屋承租人给予临时安置补助费。房屋建筑面积为66.2—133.21平方米(房屋面积以房屋管理部门实测为准)。

产权调换房源结算方式(微信公众中北路吐槽:逻辑是应该按照土地面积还建,要知道新旧房源容积率相差太大,再加上公摊,12%不足以弥补差距):

(1)应调换面积=被征收房屋证载建筑面积+建筑面积补助(被征收房屋证载建筑面积的12%),产权调换房屋面积应就近靠档选择。

(2)应调换房屋价值=房屋价值补偿费+产权调换价差补助费+住宅房屋产权调换的建筑面积补助费

(3)因产权调换房屋户型设计不可分割原因,被征收人、公有房屋承租人实际选择的产权调换面积不足应调换面积的,不足部分按被征收房屋评估综合单价结算差价;超出应调换面积的部分,按产权调换房屋市场评估价结算差价。

在多数情况下,微信公众号中北路都会推荐产权调换,因为可以得到房子,避免同时遭遇拆迁和买房的二手房交易税费双重困难。一文将小面积房源拆迁补偿优势做了部分表述,简单来说,个人唯一住房不满四十平的按照四十平算。

征收个人住宅,建筑面积不足40平方米(涉及到房屋所有权、公有房屋承租权共有的房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的,按照40平方米给予征收补偿。公有房屋承租人符合上述条件的,超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款,由房屋征收部门全部支付给公有房屋承租人。

无论是货币补偿,还是产权调换补偿,在补偿总额部分都有一个叫做

其他补偿费的,微信公众号中北路把这里的杂七杂八的费用抄一遍给大家看看。

(一)搬迁补偿费

征收住宅房屋,对被征收人或公有房屋承租人按1000元/户标准给予房屋搬迁补偿。

(二)临时安置补偿费

临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日。临时安置补偿费按被征收房屋证载面积计算,证载建筑面积不足40平方米,按照40平方米计算。

1、对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人一次性支付3个月临时安置补偿费。

2、对选择产权调换补偿方式的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人,给予48个月临时安置补偿费。超过征收补偿协议约定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

(三)附属设施迁移补偿费

被征收房屋涉及水表、电表、电话、有线、宽带、空调、热水器等附属设施迁移费按照3000元/户包干,超出3000元的据实结算。管道煤气报装费按3000元/户给予补偿。

(四)装修补偿费

根据被征收房屋实际装修情况,按200-500元/平方米标准给予被征收人、公有房屋承租人补偿。实际装修超过500元/平方米的,由依法选定的房地产价格评估机构进行评估,确定装修补偿费。被征收房屋证载建筑面积不足40平方米的,按照40平方米计算。

(五)未登记建筑与构筑物补偿费

未登记建筑与构筑物按相关程序调查认定处理后,由具有相应资质的测绘机构和依法选定的房地产价格评估机构进行测绘、评估,确定补偿费。

(六)住宅房屋改变房屋用途的经营性补助费

征收个人住宅房屋,被征收人或公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿。但2012年12月3日前,住宅已作为商业门面使用,且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的,对其实际用于经营的部分可以给予适当补助,补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋评估价格差额的50%。

(七)二手房交易注意事项

对纳入城市最低生活保障、残疾、重症等存在生活困难的住宅房屋被征收人、公有房屋承租人家庭,由被征收人或公有房屋承租人提出申请,并提供相应证明材料,经审核符合规定的,给予一次性困难补助。

困难补助具体标准如下:

1、低保家庭补助10000元/户;

2、残疾人家庭补助10000元/户;

3、重症病人家庭补助10000元/户。

被征收人或公有房屋承租人符合上述补助条件中的多项,可累加计算,但每户不超过30000元。

(八)小户型困难补助费

征收住宅房屋被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,被征收住宅房屋证载建筑面积在60平方米以内(含60平方米)的,按以下标准补助:

被征收房屋证载建筑面积在30平方米以下(含30平方米)的补助500元/平方米;

被征收房屋证载建筑面积在30平方米至40平方米(含40平方米)的补助400元/平方米;

被征收房屋证载建筑面积在40平方米至50平方米(含50平方米)的补助300元/平方米;

被征收房屋证载建筑面积在50平方米至60平方米(含60平方米)的补助200元/平方米。

这里面,小户型困难补助费是个比较新的补助,微信公众号中北路提醒:这必须是选择货币补偿才有。



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