二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房交易费用之规模与利润之间的矛盾

另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到二手房交易费用市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。


总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?


很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾,这是很多人难以理解的。


只租不售诞生"灰色空间"


任志强:

另外一个,土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。


他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。


我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的武汉二手房买卖费用。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。


用市场化手段提供住房


任志强:

房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。


最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去住,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己住不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。


这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。


我们刚才叫什么总我也不知道,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?


比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。


越出政策的地方房价越涨


任志强:

我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀


在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。


为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个二手房交易陷阱,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。



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