二手房交易流程及税费

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关于二手房交易税费的修改可能性

北大资源官网公布外观效果图


按惯例,这类大型建筑的设计方案,最终会经当地规划部门公示后才能落定成型。

不过,华仔未在当地国土规划部门查到相关的公示。


按拿地时的约定,武汉二手房买卖税费北大资源双子楼有50%的建面,应销售给武昌区指定的金融机构。

据华仔接近该项目的朋友说,项目方目前仍在与一些可能的大机构(需求方)进行接洽,希望在项目中为后者定制一些建面。设计没有公示,不排除进行修改的可能。


该项目拿地的楼面价是6500元/㎡。对比襄阳大厦(4310元)、华夏天风(5500元)、碳汇大厦(6059元),有的确实要高出不少。

有圈内人士揣恻,相距如此之近的几个大体量写字楼起步价有如此差距,从未来的销售或持有竞争考虑,北大资源的踌躇谨慎或与此有关。



PART 3


未来的中北路两侧,是一片写字楼“森林”。

已建成的写字楼资源已不少了,如长城汇、万达的汉街总部国际、德成中心等。还有兴业银行、进出口银行、农发行、韩国企业银行、中国人寿等机构建成的办公写字楼群。

部分写字楼租售情况这两年并不理想。


今年2月,华中金融城管委会向武昌区代区长余松汇报时说,目前,中北路沿线24个项目中,15个具备条件的项目已经启动。C35地块、省六建扩大地块等5宗地块基本达到供地条件。今年将加快推进电视机厂等7个项目征收收尾。还将力争实现广泽中心南等9个项目挂牌出让,计划新启动电车公司南等6个项目……


网传中北路第一高楼襄阳大厦效果图


仅圈内传言甚广的中北路其它商服地块规划,还有原“滨湖电子二期用地”(10万方)、武汉电视机厂地块(超高层)。

武昌区的雄心是,让这里成为凝聚武汉40%的中外资银行、金融机构、200多家企业总部的区域金融中心。


为此,武昌区在中南、中北路的轴线上前后规划了约250万方开发规模、33栋百米以上高层建筑。


放眼武汉城区,建设大道金十字街、王家墩cbd、新汉正街、江岸沿江商务区、武昌滨江商务区、中北路,都将引入金融机构作为发展重点,并不惜在土地出让、规划设计上针对性‘’定制‘’。


但是,金融机构的集聚,金融产业的繁荣,除了政府之手的引导外,还需要市场之手的选择。


有业内人士表示,除极少数的超甲级写字楼能吸纳零散大企业外,新增的供应需结合市场需求设计产业主题,才能在市场“去库存”压力攀升时找到出路。

否则,未来写字楼的市场残杀之激烈,是不难预见的。


回到中北路一带,相对而言,更多房企认为这里的就业人口对周边住宅的需求更为突显。也就是说,开发高端住宅在这一带的风险更低、收益更高。


洪山体育馆附近的融创中心住宅去年开盘价格直超附近的复地、万达住宅项目。中北路另一端的越秀星悦峯快速投建公寓,据说也应该有此考虑。


但中北路主轴上的核心区,住宅地块基本上已被开发完毕。从这一点上说,一些房企是不是有意在写字楼规划中加入一点“住”的成分,不能排除。



PART 4


按北大资源在其官微上的表述,这座双子楼共约13.8万方的建面,将“打造一座以金融办公为核心,集精英商务、精品商业、时尚文化、高端居住功能为一体的城市商务综合体”。

华仔注意到,“高端居住功能”在该项目中已被提及。

不知是否有意,这一表述被武汉二手房买卖流程放在最后。



但调规何其难。

金融产业现在是武昌区的支柱,它使得该区连续十几年财政收入位居全市中心城区之首。

中北路两侧50米内,武昌区已多年未松口批建住宅。

其实这些年很多房企看中该区域住宅市场,但被规划中的商服用地的高比例吓退了。因为后者的投资大,回报期慢。


一边是对未来需求的定位偏差,一边是政府无意松口的历史和现实。

北大资源双子楼目前是否碰到了这一难局,外人无从得知。不过,从目前的迹象和已有的公开信息看,困难应不小。


去年12月底,武昌区委常委、纪委书记汤国风曾到北大资源武汉地产有限公司,了解该项目筹建情况。


武昌区政府官网上的表述是,北大资源武汉地产总裁姜晓平“就项目筹备工作中遇到的问题及目前项目进展情况进行了汇报”。

汤国风当时要求华中金融城管委会和区商务局,要“帮助企业及时解决困难”。


在武昌区《2018年武汉市武昌华中金融城管理委员会部门预算》中, 二手房交易流程与该项目的表述有关的是这样一行信息:

今年管委会将“协调方正金融中心项目办理前期手续争取2018年开工”。


这几年,武汉市对地块闲置,管得越来越严。

2015年,市国土资源和规划局曾经对18宗闲置地块进行了处置,其中,有4宗被收回。

两年之后,去年底,武汉曾再次对中心城区10宗晒地的企业进行了处理。


武汉作家方方多年前在她的小说《中北路空无一人》中曾描述:中南路到洪山广场,便是终点,所有高楼和商场,在此打住。


因武重、湖北建机、6803厂、武汉电视机厂、无线电二厂等老字号国企破产改制,房屋低矮,路边满目杂树荒草,而被称为“亏损一条街”的中北路,能否在这几年成功转型为政府和企业双赢的现代金融街?

这对双方都是不小的考验


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