二手房交易流程及税费

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任志强再发万字长文谈楼市:现在又是抄底机会!


华仔注:
此前20年,如果你对楼市的判断听了“两个人”的话,一定没有后悔。
一个是售楼小姑娘。另一个人,是任志强。
这位大神预测房地产发展趋势从来都以敢说著称,而且所有的话有数据支撑,且最后基本上得到了市场验证。
最近老任的话风有些变化。他说只要今年楼市政策不变,很多城市房价会下跌。因为中国房地产商已经到了债台高筑的时期,接下来就和房奴的状态一样,要拼命还债了。
调控政策能否坚持下去?楼市遇冷的那些地市会不会有什么自救的行为?
昨天(4月22日)下午3点30分,任志强作为演讲嘉宾出现在杭州"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"上。这次老任以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表的演讲,时长达60分钟,不乏批判与反思。
华仔跑楼今天几乎全文转发。耐心看看,确有收获。(原文很多是直录的口语,时间关系,华仔没有删改,但将就能看懂。)

以下为任志强演讲实录:
一季度房价暴涨

任志强:

我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的二手房税费手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。



现在是"抄底"机会
任志强:
我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。
为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。
所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。
所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持武汉二手房交易税费百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

东北、西部地区不能碰


任志强:

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。


但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。


70家上市公司拍卖股票


任志强:

今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,所以到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。


更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。


有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。


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