二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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政府当时对这块地的出让条件还有一条“不低于600米”



以新世界的实力、投资武汉的老资格,加上老板两次出面的执着,这个面子不能不给!


不过,给面子是场面上领导们之间的事,办不办得成,还要看双方的二手房交易流程诚意,以及妥协的底线。


这种角力,在土地出让上体现得淋漓尽致。从2月份开始,先后经历了挂牌、延期、撤牌、分割、再次延期、调容积率等,谈判、出让过程困难重重。


作为生意人,举牌拿地前考虑最多的,应该首先不是地标、形象一类的问题,而是如何以最低的成本拿到地,如何以最小的风险开发。


直到郑家纯出马之后的7月28日,二七滨江地块以底价14.75亿元、楼面价3550元/平,被周大福旗下公司收入囊中。


少有人注意的是,政府当时对这块地的出让条件还有一条“不低于600米”。

这给后面的想象和运作,都留下了足够的空间。



 

不低于600米,那到底是多高,又回到了707?

在拿地之后,周大福金融中心的高度,就成了一个谜。


有人从中看到了“套路”上海环球金融中心曾因故“搁浅”了四年之久,期间台北建成了480米高的101大楼,于是上海环球在复工后从460米又加高至492米,夺得了第一。


而阿联酋的迪拜塔,为了独享世界第一的殊荣,在完工前也一直对它的最终高度保密。


毕竟,有时你算得准自己的高度,却算不准别人的速度。


有人从中看到了“难处”。一方面,江岸区对707念念不忘,反复做工作,“希望”周大福为其达成心愿;一方面,周大福从成本和风险考虑,真实想法是“能低就低”。


面对媒体的追问武汉二手房买卖税费,周大福一直这样答复:超高层建筑受到很多条件的限制,比如周边交通、地质情况等,必须经过科学、严格的论证,才能最终确定高度,但肯定不会低于600米;要等论证结果,才能最后确定。


 



 

很长一段时间内,江岸区、周大福一直在为项目高度纠结,加上拆迁进展缓慢,开工时间一拖再拖。


直到今年1月19日,江岸区区长张忠军在专题研究推进会上要求:3月底完成拆除工作,确保上半年开建。


最新情况也同时公布:总建筑面积74.03万平方米,拟建一栋超高层塔楼(110层高,648米)、四栋高100-150米的住宅及五层地下室,总投资100亿元。


显然,这是一个妥协的结果。政府考虑是高度、形象,开发企业着眼的是巨大的投资和高额的运营成本。


以上海金茂大厦为例,这座420米高的建筑,总投资50亿,每平方米造价2万元,每天维护费用高达100万元人民币。


因为高昂的成本和运营费用,摩天大楼半途而废的凄婉案例也很多:郑州裕达国贸、佛山国际商业中心、广东国际大厦……


总之,ZF希望的707,被周大福自己砍成了648。

 


 

是什么让周大福选择拒绝了政府的707提议?答案:风险。


专家测算,300米以上的超高建筑,其象征意义远远大于其在功能上的需求和经济效益的平衡


回过头来看,P(2015)063号地块出让条件非常苛刻:酒店(含酒店式公寓)必须全部自持;商业面积不小于6万平方米竞得人必须自持;办公面积不小于12万平方米竞得人必须自持不少于10年。


此外,应自交地之日起1年内开工建设,自开工之日起3年内竣工。主体建筑因工程技术原因确需延期的,延期时间不得超过1年。


出让条件如此之高,即便位置再好,一般开发商也很难有这种操盘能力。哪怕是二手房交易陷阱,也是慎之又慎。


但严格来说,在没有得到武汉市规划部门的认可前,648只是江岸区、周大福达成的共识,还不是定论。


最后的高度,仍然等待权威部门的最终确定。或者说,等着更大领导的最终拍板。

 


摩天大楼归根到底是一件经济性物品,是经济尤其是金融的力量推动着摩天大楼平地崛起。


高楼隐喻着强有力的复兴希望和自信生活的心理磁场。就像住汉口六合路的外婆,每天炒菜时从厨房窗户望见江对面的高楼,就觉得对生活充满了信心。


从这个角度看,此起彼伏的高楼热,正好暗合了中国现今发展阶段特定的社会心理


但是,与浮华表象如影随形的,还有鲜为人知的诅咒——经济危机与摩天大楼具有“百年病态关联”。


摩天大楼绝非简单意义上的一座建筑,而是一个与城市环境和城市经济密切相关的系统工程。缺乏对城市配套和经济水平的综合考量,不权衡后期的管理运营成本,盲目建设摩天大楼,真可能会把一个企业、甚至一个城市经济拖向深渊。


从636到500,从707到648,不断被“砍低”的高度,或许是一种警示。



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