二手房交易流程及税费

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刚需优先,武汉捏住了楼市七寸的几寸?


全款的请往里走,

按揭的莫堵在门口,

公积金的把车挪走!

 

这个2017年圈里流传的一个关于在售楼部卖房的二手房交易税费段子。


房市是听总理的,还是听总经理的?这些年的楼市博弈从来就没有消停过。


最新的注脚,就是刚刚公布的“刚需优先”新政。


 


春节前几天,以硚口区金地悦江时代一期几幢房子为小白鼠,武汉率先扯出“首套刚需购房家庭优先选房”试点旗帜。随后,融创观澜壹号也有部分房源参与。


有官员当时对媒体放过话:

刚需优先选房将成为武汉市今后项目开盘的常态;

每个符合条件的楼盘至少要有四成房源拿出来这么搞。

 

也不晓得是不是因为昨天315,验证这番表态的正式文件在房地局官网上挂出来了:

关于对《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》征求意见的公告。

 

征求意见时间给了7天(315日-321日)。实施的时间点,华仔认为可以理解为“立即,马上”。

 


 

细看了看,要点是这几句话:

 

什么是刚需?名下在武汉无房,符合武汉限购政策规定,本次购房日起往3年内查不到住房交易记录。

 

哪些房子搞?每平米预售备案均价1.8万以下的新盘,将建面低于120 的准售房源,先采取公证摇号方式随机摇出40%以上,打包锁死,优先定向供应刚需。

 

请注意,哪些房子留给刚需,不是开发商说了算,摇号决定。不管怎么说,这招,武汉二手房交易税费基本堵死了房企把户型、楼层、朝向不好的烂房拿出来闹眼子。


在武汉,三环以内毛坯1万8,含装修2万多一点的盘,三环以内不说一大把也还有小把。所以,说定向给刚需的都是郊野盘和远城区烂盘,也是不符合实际的。


 

 

圈里有人把它定义为,继“人才政策”和“房票”之后,武汉楼市精准化调控的又一枪


这似乎说得过去,不过说这个引起全国轰动那是有点吹,别个南京、成都也有类似行动了。


但可以预期的是,会有更多城市采取此类办法。


因为,行政化一刀切的调控方式,很多时候不仅做不到保护刚需,由于贷款利率和首付比例的提高,某种程度还害了刚需。这点曾一直被诟病。


而刚需优先这类差异化、精准化调控措施,客观上是可以对这类诟病堵堵嘴的。


虽然说,是个政策就必定有空子可钻,比如,暗流涌动的假离婚刚需,在“资金成本优先于忠诚成本”的家庭眼里,是个再正常不过的事。



国内离婚率近年高增长背后,谁能否认没有楼市调控的功劳。手牵手笑嘻嘻去办离婚手续的多了去了

 

但,政府这种刚需优先的尝试,正面作用仍然值得肯定。


最近三四个月,一城多策的差异化调控措施,正在武汉、南京、郑州、长沙、西安这些次一线或二三线城市频频露脸。


  

抛开这些令人眼花的措施不谈,华仔从武汉的“刚需优先”上,看到了一个迹象:


开发商的销售行为正在、并将会越来越多地受到约束!

 

厚道一点说,这类政策不论对刚需,还是部分投资需求,其实都是个好事。但对房企,或许是个不大不小的烦恼。

 

上个月在“金地悦江时代”现场,华仔曾注意到一个细节:


很多不是刚需优先的购房人,也对这一政策叫好。原因无他,公开透明。



你想想看,与此前一些楼盘开盘现场像表演系的课堂不同,公证处、房管局、新闻媒体、购房者代表……全盯着呢。


仅摇号环节,先后有公证人员宣布公证词、试摇号、房源摇号、首套房购房者摇号、中签者信息逐一宣读、摇号结果打印张贴……这一套搞下来,尼玛,搞鬼的难度那大了不是一两个数量级。


能搞鬼的都是有资源的,对大多数没资源的人来说,这搞法绝逼是乐于见到的。



开盘由政府主导摇号,是在去年上半年就开始的,起初是由武汉二手房交易流程率先执行,然后上海、长沙、成都……,只要中央“目标不放松,政策不松劲”,行政力量手上的箍子会越来越紧。

 

诸多现实已在说明,2018楼市不但资金面在收窄,同时对于操控市场具体行为方面,政府的手越来越硬。


当谈,网上喷子也不少,说得最多的是两个字:矫情!


也是,都1.8万元/平方米了,还叫刚需?优先、摇号,也没啥毛线用,买不起,一切都是浮云。


而论坛上,甚至有人说希望把这个1.8万提高到4万,这样更多中心城区楼盘也能框进来。


如果真是这样,真正的刚需,估计得去二手房交易注意事项房管局骂娘了。而开发商心中,也肯定有一万头羊驼飘过。

 

最后,还是老办法安慰自己:有,终究比没有好!太阳照常升起,日子还得继续!


对房企来说,如何在监管的螺丝壳里做好道场,是2018后时代的必修课。


谁能保证1.8万、120平、40%这三个指标不调整?


在房住不炒的大背景下,过于轻视行政力量对住房资源调配的意愿和能力,都会被打脸。



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