二手房交易流程及税费

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哪些人在给武汉楼盘定价?

摘要:

楼盘的备案价是如何敲定的

谁在定价?是一群人,还是一个人

在限价与涨价的博弈中,这些人有多大压力

有没有更为公开、公平的定价机制




3月17日的《长江日报》上有篇报道《精准调控稳房价 多措并举促安居》,刊发在“全市2017年度最佳领导干部风彩”栏目全文可点击左下端“阅读原文“)。

这篇报道写的是一个“老熟人”——武汉市房管局党组书记、局长邓万想。


初看起来这是篇官样文字,除记者署名外,通讯员署的是“武组研”。

就像会看新闻的人都说“新闻联播”好看。朋友圈里昨天对此二手房交易税费的还是有些议论。

双休闲着无事,把这篇报道细看了看,发现里面还是有很多“信息”,且细思恐极。



政府对楼市的干预,近年来以限价、限购、限贷为主,这其中,以限价最不好搞

原因是很难简单的一刀切,还得罪人。


这篇报道中称:“全市住房保障房管工作面临中央强势调控、市场逐利上攻、刚需买房困难等压力交织的复杂局面”。在邓万想的带领下,“顶住各方压力,杜绝关系价和人情价,史无前例的专项整治有效规范了房地产市场”


压力来自于哪里?中央的“划线交底”。

上头的底交得很明白,不讲政治,你就掉得大。

但你让我开发商压价我就压?毕竟戴着市场经济的帽子,有房企不情愿可以想象。



报道中举了一个例子:

12日下午,邓万想马不停蹄地带队赶到招商公园1872项目,在工地、售楼处以及样板间,就项目即将入市的产品价格与企业、购房者进行现场交流……

这次现场调研,只是武汉房价保持稳定背后的一个小小“缩影”。


有点买房经验的人都晓得,房企“看人下菜”式定价法早已炉火纯青。

先对外放个风,价格大概会在多少钱的区间,然后从排号的情况摸准买房人的心态和心理价位,如排号的人数远远超过房源,价格照高了一发,买房的韭菜们一样会将推出的盘子“秒光”。


什么周边竞品比较定价、区域供应结构定价、未来上市项目武汉二手房交易税费成本定价、本项目产品成本及差异化定价……这些传统的定价方式在强大的需求、极端不对称的买卖信息面前,不值一哂。


市场失灵,于是行政约谈。你要不给面子,我也不给你面子。

当然,国内从来没有一个地市承认楼价是政府在定,而一直是政府“建议价”、“备案价”。什么时候让你推盘,政府也只是“把握下节奏”。


你吐槽也好骂娘也罢,至少我现在要把政治任务完成。

行政手段的奇妙之处在于,有时越简单粗暴,越管用。

  




这种搞法影响收益,房企要是觉得舒爽才怪。

就以报道中提到的招商公园1872项目为例,即将入市的产品应该是六期的3号楼,主推建面约112、165平米房源,总共推128套。

给你每平米限个1千块钱下来,一两千万就砍了。这还只是一两幢楼,换算到整个盘,要短多少银子你自己算。

要知道,卖方市场特征明显的区域,你要不管我,我随便多卖几个亿,跟玩儿似的。


2016年6月,武汉市房管局根据中央宏观调控精神,立的军令状是武汉新盘均价“月均涨幅不超过100元/平米”。


按报道中的说法,随后,武汉市采取“连续点刹、层层递进”的方式,先后出台四轮调控措施。老邓先后到项目现场考察100余次,查勘项目300多个,几乎全年上市楼盘他都跑了一遍。

这么密集的跑,不是去陪你闲聊的,是去让你讲大局的。


去年12月,福星华府1000套房子入市,房管局的核准价为每平1万3千多。而三环外的碧桂园海昌天澜白鹭湾已1.6万;附近的恒大常青花园一期二手价已逼近2万。


但胳膊拧不过大腿,福星最终还是按核准价卖了。

就算平均压限了2千一平米,千把套房子,两三个亿就这样飘了。



所以报道中说:面对强大利益驱动,各方说情纷至沓来,邓万想强顶压力,实地走访项目,耐心宣讲国家调控政策,倡导企业承担社会责任。

对执意不接受价格指导的,暂缓发放预售证,终于打消了一些企业熬价格、等政策的幻想。由此,他也得罪了不少人,有的开发商放风“要出他洋相”。


敢这样放风一个市级的房管局长,武汉二手房交易流程是否意味着有些房企和监管者之间,真的已如此紧绷?

或许是为了减压,房管局有一个“三同五比照”的价格指导措施,(即同地段、同品质、同价位,比照土地成本、比照建安成本、比照财务成本、比照适当利润、比照其他因素),通过组建议价工作专班,严格预售方案备案会审,“指导企业合理定价”。


了解定价过程的人,可以想像这个“议价工作专班”的权力和压力。

每个盘定价前,房管局都会去现场,但决定的就那么几号人。

虽然楼盘价格都是“上会定夺”,但有拍板权的领导有几个?

几个人操心全市所有的新盘入市价格,谁能说没有风险?

不知道细想这个问题,会否有人睡不踏实。



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