二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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拥有房子的你,关于《二手房交易流程及风险》有了解吗?


二手房交易是指已经取得不动产登记证,再次上市交易的行为。二手房是相对开发商新建的一手商品房而言的,包括:商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易的详细流程及风险提示如下:



一、权属调查

1、查看不动产权证上二手房税费有几个产权人,如果有两个产权人,在签订合同时就需要有两个人签名;要了解业主是否已婚,如果已婚应当由夫妻双方共同签订买卖合同或者夫妻双方共同出具同意出售房屋的书面文件。

2、应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。

风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。拟购买的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易就很难进行下去。


二、房屋使用情况调查

有些二手房在转让时,存在物上负担,即被出租了。如果买受人只看武汉二手房交易税费不动产权证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

风险提示:买房前要查清楚房屋的使用情况,避免购买后无法入住。


三、交定金与签合同

如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,武汉二手房交易流程卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

当然,如果市场处于卖家市场,买家没有多少商量的余地,有时也只能自行承担风险,将定金直接交由卖家,此时就要对卖家的职业、性格、资金实力、家庭背景等做一定的了解。

风险提示:

1、当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;


2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;


3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。


四、赎楼(赎契)

不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家不动产权证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,二手房交易注意事项可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。

风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。


同样的道理,如果市场处于卖家市场,买家没有多少商量的余地,有时也只能自行承担风险,由买家赎楼,此时就要对卖家的职业、性格、资金实力、家庭背景等做一定的了解。



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