二手房交易流程及税费

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重磅!宁波二手房交易流程今起大变样!按揭审批环节提前!这4个问题要特别注意!

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这两天,朋友圈里有房产中介朋友的同学,应该已经被下面这个重要消息“轰炸”过很多遍了——


11月15日起,宁波将开始实行二手房交易资金监管新政,交易流程和原来的完全不一样了!


对于这项新政,我们“宁波楼市报道”在上个月政策出台时候就做过独家通俗解读,还不晓得的同学,强烈建议点击


昨天,市房管中心专门就实行资金监管后的二手房税费,发布了注意事项,以及办理流程示意图。
注意事项 NO.1


我们先来看流程图:


简单说,新的二手房交易流程相比原来,最大也最重要的一个变化,就是按揭审批环节提前了。


以前,二手房买卖双方完成过户手续、办出不动产权证后,买家才可以拿着证去银行申请按揭——按揭能不能批下来、能批到多少额度都是未知的,这就让已经没了房子的房东很忧心——房款的大头一般可都是按揭款,万一买家的按揭批不下来,那就问题大了……


而从11月15日起,变成了银行预先完成买家的按揭审批,只有审批通过后,买卖双方才能去办过户。这样一来,过户完房东拿不到按揭款的风险,就可以完美杜绝。


市房管中心特别提示——


无论是房产中介促成的二手房交易,还是买卖双方自行成交的二手房交易,只要买方需要按揭贷款的,都需要在办过户手续之前取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批


买方需要贷款(预)审批的,在完成二手房交易合同的网签备案后,买卖双方不能打印已备案的合同。只有贷款(预)审批通过后,才能打印已备案合同,办理后续过户等手续。


买卖双方合同网签后,会收到系统发送的短信(含合同编号),然后凭短信内容,到银行办理贷款(预)审批申请(银行需要凭合同编号和买卖双方任一姓名查询合同)


这是第1个需要注意的问题!



注意事项 NO.2


第2个需要注意的问题是,完成按揭审批或公积金贷款审批后,二手房买卖双方得抓紧时间去办过户、缴税——这个审批,是有时效的!是有时效的!是有时效的!过了时效,就得从头再走一遍审批流程!


市房管中心提示——


商业贷款或公积金贷款在7个工作日给出贷款(预)审批结果;组合贷款在9个工作日给出贷款(预)审批结果。


买卖双方取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批通过后,需要在5个工作日内办理过户、缴税等手续


那,怎么才能知道按揭审批通没通过呢?


银行贷款(预)审批通过后,房管部门的平台,会将贷款(预)审批已通过的信息,以手机短信形式告知买卖双方。



注意事项 NO.3


第3个需要注意的问题是,只要是通过房产中介成交的二手房,买卖双方必须在银行办理交易资金监管。


首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款的房款,即所有房款,二手房交易注意事项均要纳入监管。但定金、交易税费和中介费,由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。


而不通过中介、买卖双方自行成交的二手房交易,双方可自愿选择是否办理资金监管。


市房管中心提示说——


通过房产中介成交的二手房交易合同,房管部门的系统默认资金交割方式为资金监管,不能选择自行成交的,则可以选择交割方式。


银行办资金监管,免费,不能收服务费。


办了资金监管有什么好处呢?


办了资金监管,意味着大头的房款,都是由银行先保管着的。如果在过户之前房东出了什么问题导致房子没法过户——比如被法院查封掉了,那买家付的首付款是能够拿回来的。这对降低买家的交易资金风险很有利。



注意事项 NO.4


这里就说到需要注意的第4个问题了:房东什么时候才能拿到房款——包括首付款和买家的按揭款?


这个问题,在办资金监管的时候可以约定。市房管中心发布的那张交易流程图上,实际上也举了例子。


比如,在办资金监管的时候可以约定,一旦过户手续完成,银行就将买家首付款划到房东账户。


至于按揭款,一般都是银行放款后立即转到房东账户的。


资料图片。图文无涉


说完新的二手房交易流程下需要注意的4大问题,接下来我们“宁波楼市报道”通过对多家中介的采访,认为有必要再跟大家说说另外还应该特别注意的3个问题。


我们先以最常见、最典型的一种二手房交易情况,来更细致地梳理一下新的二手房交易流程。


最常见、最典型的情况,即通过房产中介成交;房东还有按揭没还清,需要提前还贷;买家也需要办按揭,才能买得动房子。
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