二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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如果我不去带客卖新房,我今年的业绩任务会很糟糕


张海杰感叹:“如果不去带客卖新房,我今年的业绩任务会很糟糕!”


在得知中国房地产网武汉编辑对光谷东的楼盘不感兴趣时,他透露说:“现在二手房交易陷阱新盘项目都在想方设法找客户,武汉三镇的新房,只要有需求,跟着我去买房,都会有独家折扣。”


相比光谷三环外的远城区,成熟区域的二手房市场也是观望情绪大于实际购买。


关山大道的链家地产经纪人张峰告诉中国房地产网武汉编辑,这附近的房源,时常会有人过来看房,今年上半年短期出现过3-5万元的议价空间。进入6月份,价格趋向稳定,均价持续稳定在19000元/平方米-22000元/平方米。


“像关山大道、民族大道及软件园附近区域,汇聚了大量的武汉二手房买卖费用大学生和高新科技人才,他们不仅是片区的主力租客,更是眼下购房的主体人群。一套两居室80平方米的住宅,租金可达3000元/月;一套四居室的租金可达4500元/月。”张峰的语气中待着一丝得意。嘴角微微上扬。


与此同时,光谷区域楼面地价不降反升,也给光谷成熟区域的二手房注入了新的二手房税费希望。


在10月31日的武汉土地拍卖中心,两宗位于光谷的地块——P(2019)138号地块楼面地价10616.6元/平方米,溢价56.1%;P(2019)139号地块折算楼面价为14629.52元/平方米,溢价率90.78%。成为光谷东新地王!


业内一家资深经纪机构负责人认为,光谷区域地价未松动,指望二手房降价,机会并不大。而这些区域,二手房的房价甚至高于新房价格,使得购房者始终处于观望状态。


这也直接导致了二手房销售周期的不断拉长。站在二手房中介经纪人的角度,他们主要的收入来源,就是通过成交获得佣金的提成。


据张峰透露,目前二手房的佣金点位在2%至3%,中介经纪人再从2%至3%中获取40%或者50%的奖金提成;以一套200万的二手房为例,中介经纪人最多可获得3万元。


同时,张峰坦言说,这:“我说得是最理想的状况,一般卖方讨价还价之后,佣金只有1.5%,分到经纪人手上的其实不多。”


新房和二手房比例是3:新房佣金更丰厚


具体到整个武汉市场,金九银十的来临,据相关数据显示,武汉有接近170个项目陆续开盘,二手房销售也受到了前所未有的冲击。


“特别是新盘密集区域,持续萎缩的二手房成交量迫使我开始做新房的渠道带客。现在,卖新房和二手房的比例是3:1也就是一个门店买4套房子中,新房占三套,二手房仅一套。”张峰感叹道。


据张峰介绍,他现在每个月的主要收入来源是新房销售提成和房屋租赁服务。其中,新房成交周期不仅快,佣金回报还很可观。


位于光谷高新大道的一售楼中心的工作人员告诉中国房地产报武汉编辑,中介在外场渠道带客户过来,若最终成交,渠道佣金普遍是5-8%,依照项目的销售难度,有的甚至超过10%。以一套200万元的住宅为例,最终成交后的渠道佣金最少可获10万元。


在走访的过程中,上述受访的中介经纪人们一致表示,新房带客要比售卖二手房更容易,赚得更多。但与此同时,5%-8%的渠道佣金,他们作为中介经纪人,虽然拿不到这么高的点位,但是相比二手房的佣金要丰厚的多。


中国房地产网武汉编辑了解到,目前武汉当地的二手房交易费用大型中介机构收取的新房渠道费的点位基本在5%至8%。每卖出一套200万元的房子,中介机构最高可以从中拿走16万元的提成。


中介机构再给经纪人提成也分两种情况,“一种是无论房子总价多高,带客成交按固定费用结算,一套提成3万元;另外一种就是在5%-8%的渠道费中,再分一半给经纪人,比如16万元的渠道费,经纪人可获得8万元。”张峰如是说。


目前,武汉稍具规模的中介门店均已涉足了销售新房的业务。中介经纪人作为其中的个体,也会注册众多线上的分销平台,开始售卖新房。


眼下,谁掌握客户谁就有话语权。在当购房人被中介机构拉着去买新房时,中介经纪人改做开发商的售楼员已然成为二手房市场未来发展的大趋势,可以预见的是,中介机构和中介经纪人在新房销售中的作用将会越来越大。


(备注:本文内受访者均为化名,如有雷同,实属巧合。)





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