二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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通辽市税务局回应:二手房买卖缴纳税费,个人所得税减免等问题。


通辽市税务局回应减税降费政策、优化税收营商环境、增值税改革、个人所得税减免等问题。



咨询问题一:购买二手房过户都需要缴纳什么税费?

市税务局答复:对于这个问题,我给大家详细介绍下个人买卖住宅涉及到的武汉二手房交易税费
一是增值税,个人销售不满2年的住宅,需要就取得的收入按5%计征增值税;个人销售商业用房,需要按照相关规定缴纳增值税。
二是个人所得税。区分个人住宅和商业用房情况,比如个人住宅方面,如果个人销售不满2年的住宅,个人所得税按照财产转让所得品目就增值部分依率征收;如果个人销售满2年不满5年的住宅,个人所得税按1%征收;如果个人销售满5年且唯一的住宅,免征个人所得税;如果属于个人销售商业用房,个人所得税按财产转让所得品目就增值部分依率征收。
三是契税,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的二手房交易费用家庭第二套住房。
四是城建税、印花税及教育费附加,目前依据相关政策均减半征收。

还有一项税种是土地增值税,但我国目前个人住宅免征土地增值税。


咨询问题二:新的个人所得税法已经在2019年1月1日起全面实施了,想了解一下个人所得税的一些减免政策,特别是在专项附加扣除项目方面。

市税务局答复:新个税法的主要变化,特别是与老百姓息息相关的,用一句话概括,就是提高了基本减除费用标准,由每月3500元提高到每月5000元;新增加了6项专项附加扣除(分别是子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、大病医疗和赡养老人);新个税还增加了居民个人取得综合所得需要进行汇算清缴的情形。我简单介绍下与老百姓息息相关的武汉二手房交易流程6项专项附加扣除。
一是子女教育。纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月1000元的标准定额扣除。
二是继续教育。纳税人在中国境内接受学历(学位)继续教育的支出,在学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。纳税人接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育的支出,在取得相关证书的当年,按照3600元定额扣除。
三是大病医疗。在一个纳税年度内,纳税人发生的与基本医保相关的医药费用支出,扣除医保报销后个人负担累计超过15000元的部分,由纳税人在办理年度汇算清缴时,在80000元限额内据实扣除;纳税人发生的医药费用支出可以选择由本人或者其配偶扣除;未成年子女发生的医药费用支出可以选择由其父母一方扣除。
四是住房贷款利息。纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生的贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。
五是住房租金。纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出,可以按照二手房交易注意事项的以下标准定额扣除:比如在直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;在上述所列城市以外,市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为每月800元。

六是赡养老人。纳税人赡养一位及以上被赡养人的赡养支出,统一按照以下标准定额扣除:比如纳税人为独生子女的,按照每月2000元的标准定额扣除;纳税人为非独生子女的,由其与兄弟姐妹分摊每月2000元的扣除额度,每人分摊的额度不能超过每月1000元。可以由赡养人均摊或者约定分摊,也可以由被赡养人指定分摊。


咨询问题三在开发商手里购买了一间储藏室和1个车位,目前开发商不提供车位及储藏室发票,只给开了收据,想咨询一下开发商是否应该提供车位和储藏室的购置发票?

市税务局答复:针对上述事实,开发商应该提供车位和储藏室的购置发票。对于有产权车位正常销售,应按照销售正常开发产品缴纳增值税,开具不动产销售项目增值税发票;对于无产权车位销售,即房地产企业与业主签订《地下车位销售买卖合同》,合同中明确规定车位使用期限,车位价款一次性支付的,视同转让开发产品的所有权,按照销售不动产处理,应开具不动产销售项目增值税发票。


咨询问题四:车辆购置税是如何计算的,2019年1.5排量的小型汽车,车船税收费标准是多少?有没有1.6以下排量的汽车,车船税减半的优惠政策?

市税务局答复:对内蒙来说,仅货车、挂车、专用作业车、轮式专用机械车4类车型自2019-2021年涉及减半征收车船税,对于1.5排量的小型汽车,包括1.6以下排量的汽车而言,车船税没有减半优惠。

新的《车辆购置税法》自2019年7月1日起施行,对购买车辆的征税范围、优惠政策、计税价格和完税证明等内容进行了调整和明确。车辆购置税的征收范围为个人或单位购买的汽车、有轨电车、汽车挂车、排气量超过150毫升的摩托车。计税方式上,车辆购置税实行一次性征收,不分排气量的大小都按照计税价格的10%税率征收,(计税价格是纳税人购买自用应税车辆实际支付给销售者的全部价款,不含增值税税款)取消税务机关核定的最低计税价格;取消纸质车辆购置税完税证明。优惠政策方面对购置的新能源车辆2020年12月31日前仍然免税;对购置挂车2021年6月30日内仍然减半征收车辆购置税。


咨询问题五:房屋租赁如何收取税费?自己租了一个门市房做小本生意,交税时应该带什么手续,租赁税去什么地方交?

市税务局答复:房屋租赁主要涉及缴纳增值税、个人所得税、房产税、土地使用税、城建税、教育费附加等。
涉及缴纳增值税时,如果出租方为其他个人(即自然人),可以到主管税务局办税服务厅代开增值税发票,一并缴纳增值税。其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。如果出租方非个人,并且有自开票能力,可以自行开具增值税发票。其中需区分出租方为一般纳税人或小规模纳税人。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法按适用税率计税。小规模纳税人出租不动产:单位和个体工商户出租不动产,按照5%的征收率计算应纳税额。
涉及缴纳个人所得税时,房屋租赁属于财产租赁,财产租赁所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。财产租赁所得以1个月内取得的收入为1次,适用20%的比例税率。
房屋租赁又可分为出租个人住房和出租商业用房。出租个人住房取得的所得,目前暂减按10%的税率征收个人所得税。出租商业用房,按全额20%的税率征收个人所得税。
涉及缴纳房产税、土地使用税、城建税及教育费附加。根据《内蒙古自治区党委  自治区人民政府印发<关于促进民营经济高质量发展若干措施>的通知》(内党发〔2018〕23号)规定:从2019年1月1日到2021年12月31日,月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的小规模纳税人免征房产税和城镇土地使用税。也就是说,出租方月平均租金没有超过3万元,免征房土两税;根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号):城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的消费税、增值税税额为计税依据,分别与消费税、增值税同时缴纳。纳税人所在地在市区的,税率为百分之七;纳税人所在地在县城、镇的,税率为百分之五;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为百分之一。如出租方需要缴纳增值税,则一并缴纳城市维护建设税。根据《征收教育费附加的暂行规定》(国发〔1986〕50号):教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、消费税同时缴纳。

租赁房屋要到房屋所在地主管税务机关申报纳税,比如问题中租赁房屋在科尔沁区就要到科尔沁区税务局办税服务厅去申报纳税,所需携带的资料有:房产证原件、房屋发票或收据,这两项查验后退回,还有房屋租赁合同,就可以了。


整  理 | 军利设计部

来  源 | 通辽广播电视台


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