二手房交易流程及税费

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2019年武汉房地产市场总结及展望

前言

2019年,中央房住不炒调控精神持续,地方上演因城施策大戏,以人才、户籍、公积金、限购限售为主要调控方向,并下沉到区域,调控更为精准的二手房交易注意事项。武汉房地产市场顺应全国调控大势,以中微观层面政策的修补和完善为主,充分调动和激发地方市场发展的灵活性和潜力性,保障市场发展的平稳性和有序性。

2019年,武汉迎来军运会的盛大举办,城市基础设施和形象面貌大幅提升,进一步向国际化大都市迈进。截止2019年10月,大学生留汉人数已超100万,提前两年完成“百万大学生留汉就业创业工程”。武汉作为长江中游核心城市,近年来在承接沿海发达城市制造业内迁过程中,迎来了巨大的发展机遇。形成了东风大道、左岭大道两条“千亿大道”,第三条“千亿大道”——临空港大道正加速成型。未来,武汉对大学毕业生及一线回流人才的吸引力仍将持续上升,为城市发展注入源源不断的动力。

2019年1-11月,武汉二手住宅成交量首次突破9万套,超过去年全年成交量;截止2019年12月30日,新房成交量达到20.84万套,较去年同期增加约4.2万套。总量在回升,市场却更理性。其中,二手房总量回升的背后是大部分成交项目的价值重估。2019年,武汉吉家200多个二手房活跃成交小区样本中,70%的小区成交均价发生不同程度下跌。其中,41%的小区成交价格在5%以内小幅下调;26%的小区价格下调幅度在5-10%之间。从二手房成交周期、业主妥协度和调价比例等指标来看,2019年买方相对强势,但卖方同样坚守底线。同时,新房开盘市场进一步分化,板块与板块之间的二手房买卖流程、板块内部去化差距加大,部分板块的价格敏感度更为凸显。

2020年,政策层面仍然面临稳增长和防风险的双重任务,因城施策仍旧是地方顺应中微观市场特点,灵活对冲下行风险的主要手段。武汉要实现城市人口从1000万向2000万跨越的目标,势必在人才政策顶层设计上实现更大的创新和突破。市场方面,由学区房和二胎催生的改善型换房需求将持续攀升,交易链条不断拉长,连环单越来越常见,进而对中介行业的专业度提出更高要求。




政策篇

2019.01—2019.12


2019年,武汉房地产市场调控政策在宏观层面仍然以贯彻中央房住不炒精神为主,中微观层面则重点关注精装修、住房租赁、公积金、人才落户等调控政策的修补和完善,充分调动和激发地方房地产市场发展的灵活性和潜力性,保障市场发展的平稳性和有序性。


具体来看,通过加强精装修监管,明确装饰装修约定条款,打消前期精装修维权带来的市场顾虑,重拾市场信心。便捷公积金异地转入流程、扩大公积金覆盖范围和贷款年限,放宽高端人才的贷款条件和额度,对冲当前武汉二手房买卖流程商贷利率偏高的消极预期,激发一部分改善型换房需求。放宽大学生落户条件和积分落户数量限制,为城市发展和房地产市场注入新鲜活力。设立住房租赁专项发展基金,并出台专项资金管理办法,解决城市新进人口的住房问题,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房市场格局,为城市房地产市场发展的长治久安保驾护航。 


表:2019年武汉主要房地产调控政策汇总



土地篇

2019.01—2019.12



供应



住宅类用地供应建面再创新高,二三环区间供地比例小幅扩大



2019年,武汉共推出住宅类地块140宗,合计供应建面约2969万㎡,同比2018年上涨6.15%,再创新高。

分环线来看,2019年三环以外合计供地比例达到64%,较去年同期减少8个百分点。其中,三环至四环区间为30%,四环以外为34%。2019年,二环至三环区间,供地比例为21%,较去年同期增加5个百分点;主要分布在古田、青山、白沙洲、四新、后湖板块。二环以内合计供地比例为15%。

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 


数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理



成交



住宅类用地成交楼面均价结构性上涨,土地市场呈现两极分化




2019年,武汉住宅类用地成交楼面均价约5818元/㎡,同比2018年上涨22.82%,三环以内土地供应及成交占比有所提升,平均楼面价呈现结构性上涨。住宅类用地平均溢价率约11.67%,同比增加6.61个百分点。全年共有12宗住宅类地块流拍,较2018年增加6宗。2019年,土地市场呈现两极分化,高溢价成交地块集中在东湖高新、黄陂、江夏区,而流拍地块则以蔡甸、江岸、洪山、新洲等区域居多。 


数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 


数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理  



新房篇

2019.01—2019.12



供求



商品住宅成交同比大幅上涨,供求结构趋于平衡




2019年,武汉商品住宅合计供应建面达到2477.99万方,同比小幅下降4.61%。截止12月30日,全年商品住宅合计成208365套,成交建面约2338.03万方,同比大幅上涨29.74%。供求比下降至1.06,供求结构趋于平衡。 


数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局 



区域



洪山区全年商品住宅成交量蝉联全市第一




2019年,洪山区商品住宅共成交29295套,蝉联全市第一,仍然以白沙洲武汉二手房买卖税费和黄家湖板块的销售贡献为主。黄陂区商品住宅合计成交22117套,继续位居全市第二,以盘龙城和临空新城板块为销售主力。东湖高新区商品住宅合计成交20518套,排名全市第三,以光谷核心和光谷东为主力贡献区域。此外,东西湖区成交量从去年的第三下降至第六,区域内吴家山板块新房项目价格分化较大,整体面临较为严峻的去库存压力。


数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局 


面积



改善型换房需求崛起及首次置业一步到位 

促进新房成交去小户型化



2019年,商品住宅成交面积段中,90-120㎡仍为主力户型,成交占比48.2%,同比下降5.2个百分点。120㎡以上面积段成交占比合计达到40.1%,同比提高9.2个百分点;其中,120-144㎡面积段产品成交提高至30.5%;140㎡以上面积段成交提高至9.6%。90㎡以内面积段占比减少至11.7%。

在当下改善型换房需求不断扩大的市场趋势下,卖旧买新的换房交易链条逐步活跃;同时,房价上涨推高换房成本普遍预期下,首次置业越来越倾向一步到位。导致近两年新房供应户型结构中,90㎡以内的小户型逐渐萎缩,大户型供应和成交占比不断提高。 

数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局 



新开盘



全年开盘整体去化率下降至73%,首日售罄比例不足三成



2019年,武汉吉家共监测全市范围内商品住宅项目644次开盘,合计推盘套数约15.13万套,成交约11.04万套,整体去化率73%,同比2018年下降15个百分点。开盘首日售罄项目比例从2018年的50%降至2019年的28%。2019年,市场进一步分化,板块与板块之间、板块内部去化差距加大,部分板块的价格敏感度更为凸显。

光谷东、白沙洲、光谷核心、新洲双柳、后湖西等热点板块,在2019年更为激烈的市场竞争环境下,依靠板块自身特有优势,整体去化依旧保持在90%以上。其中,白沙洲板块万科云城2019年12月开盘均价达到18114元/㎡,刷新区域内高层精装产品均价,当日去化依旧100%;板块内东原启城精装价格也小幅上升,但开盘热度不减。

花山板块在高地价推动下,呈现较大的价格梯度。2019年花山板块开盘项目中,高层产品均价从10500元/㎡到19400元/㎡不等。联投、碧桂园项目凭借地价和房价优势,高层产品开盘当日去化均在90%以上,拉高板块全年开盘去化率。而下半年相继入市的武地、绿城高价拿地项目,在推盘体量和去化表现上均处于弱势。

汉南、横店、阳逻、盘龙城、吴家山等远城区新兴板块,2019年整体去化率均不足七成,同比去年显著下降。其中,吴家山板块整体去化率下降至48%,此前多次售罄的佳兆业悦府,下半年去化情况急速下降。盘龙城板块内,以恒大龙城为代表的高性价比楼盘整体去化保持在90%以上,与板块内其它项目形成鲜明对比。 

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理


表:2019年武汉推盘量超过三千套的板块去化情况  

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 



二手房篇

2019.01—2019.12



总量



全市二手住宅成交量再创新高



2019年1-11月,武汉存量住宅合计成交90311套,成交面积约847.39万方,已超过去年全年成交量,再创历史新高。二手住宅占全市商品住宅成交总量的比重约为32%,与去年基本持平。

数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局



价格



总量回升背后是绝大部分交易项目的价值重估



2019年,武汉吉家200多个二手房活跃成交小区样本中,70%的小区成交均价发生不同程度下跌。其中,41%的小区成交价格在5%以内小幅下调;26%的小区价格下调幅度在5-10%之间。而另外30%的成交均价上涨的小区中,20%的小区涨幅在5%以内。

从武汉吉家成交量前十小区2019年量价同比变化情况来看,8个小区呈现出量升价跌态势,价格调整幅度以5%以内小幅下调为主。折射出2019年总量回升背后是绝大部分交易项目的价值重估,买卖双方经历2018年下半年以来的博弈对峙后,对城市和区域房价的变化预期普遍更为合理。

数据来源:武汉吉家U+系统


表:2019年武汉吉家成交套数TOP10小区量价同比变化情况

数据来源:武汉吉家U+系统 



分环线



二环至三环区间仍为成交主力,三四环区间存量市场逐步崛起



2019年,武汉吉家二手住宅成交主力仍以二环至三环区间为主,占比约43%;较去年同期下降2个百分点,以后湖、南湖、杨汊湖、光谷核心等成熟居住或产业新城板块为主力成交区域。三环至四环区间成交占比约23.4%,同比增加1.7个百分点;金银湖、光谷南、花山、藏龙岛等三环外新兴居住或产业新城板块存量市场率先崛起。二环以内成交占比约29.4%,同比增加1.4个百分点。四环以外成交占比下降至4.3%。 

数据来源:武汉吉家U+系统



分面积段



90㎡以内房源成交占比收缩,改善型换房需求有序释放



2019年,武汉吉家二手住宅成交面积段中,90㎡以下房源成交占比约49%,同比去年同期下降约6个百分点;90-120㎡和120-140㎡房源成交占比分别增加4个和2个百分点。19年,在宏观政策调控基调整体以稳为主,信贷政策分类调控背景下;武汉首套房利率有所下调,叠加前期公积金贷款额度提升的补充效果,改善型换房需求得到有序释放,较大面积段房源成交占比提升显著。

数据来源:武汉吉家U+系统



分总价段



100-200万房源成交占六成,200万以上成交占比小幅增加



2019年,武汉吉家二手住宅成交总价段中,100-150万和150-200万总价之间房源成交各占34%和26%,合计占比达六成,与去年同期持平。200万以上房源成交占比合计约26%,较去年同期小幅增加3个百分点。100万以下成交占比相应减少3个百分点。

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