二手房交易流程及税费

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【每周精选问答】关于二手房交易税费的十二个热门问题

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最近,经常听到买房的小伙伴问:买二手房要交哪些税?二手房个税怎么算?二手房交易税费什么时候交?在此,5哥给大家梳理一下。
Q:
二手房买卖怎么交税?
A:

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。


根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。


(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。


1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。


2、个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。


(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。


Q:
个人转让二手房,个人所得税如何核定征收?
A:

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。


具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。


《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条所称‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’,是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。


凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。



Q:
买二手房有没有附加税费?
A:

凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定,缴纳农村教育事业费附加的单位外,都应当缴纳教育费附加。


Q:
个人转让二手房,缴纳的城建税是否可以在计算个税时扣除?
A:

转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。


Q:
个人转让二手房,原房屋原值是否可以扣除?
A:

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。


Q:
本人第一次购买商品房,想买二手房,需要缴纳的税有哪些?
A:

根据《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令第224号文件:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。所以个人购买住房需要交纳契税。


根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但个人购买除住房以外的其他房产需要缴纳印花税。


Q:
二手房交易的契税税率是多少?
A:

契税税率为3%-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。


Q:
个人购买二手房契税什么时候缴纳?
A:

契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。


纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。


Q:
个人二手房交易缴纳契税时是否按含税价格缴纳?
A:

计征契税的成交价格不含增值税。营改增后,应将含税的成交价格换算为不含税价(即将含税的成交价格减去增值税额),并以此为计税价格计算契税。


Q:
个人转让二手房,印花税税率多少?
A:

财产租赁、仓储保管合同的税率为千分之一;加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同的税率为万分之五;购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同的税率为万分之三;借款合同的税率为万分之零点五;财产保险合同的税率为万分之零点三;记载资金的帐薄,按实收资本和资本公积的万分之五减半征收印花税;权利许可证照按件定额贴五元。 


对于载有一个经济事项,同时适用两个以上税目税率的凭证,应按其中一个较高的税率计算纳税。


Q:
购买的二手房,什么时候缴纳房产税?
A:

纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。


纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。


纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。


购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。


购置存量房,自办理房屋权权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。


出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。


Q:
二手房过户时未满2年需缴纳增值税,2年是按照购房时间计算吗?
A:

纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。


即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。


契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

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