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国创光谷上城楼盘点评

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国创光谷上城基本信息:


国创光谷上城位于东湖高新区高新大道与中路交汇处(光谷九小旁),项目占地面积122566.56㎡,建筑面积342730.02㎡。国创光谷上城整体分三期开发,自身拥有12.8万方的商业配套,以商场、娱乐、餐饮、商务、酒店等多种物业形态存在。项目前面的一期和二期房源已售完且都已经交房,现有17、18号楼164平毛坯房源在售,户型面积比较大,均价17500元/平。


图 | 项目鸟瞰


地块信息:


2012年12月24日,湖北国创高新材料股份有限公司通过挂牌方式,以总价49350万元成功拿下武汉市东湖开发区高新大道以南跟三环线以西交汇处P(2012)255号地块,土地面积12.256655万平方米,楼面地价1500元/平方,容积率2.5—3.5,规划土地性质为住宅70年限和商业40年限。


2013年9月25日,湖北国创光谷房地产开发有限公司作为湖北国创高新材料股份有限公司关联企业,已经初步对P(2012)255号地块进行规划设计,项目具体位于三环线、高新大道和中路交汇处,主要地产业态包括住宅、商业、写字楼和配套设施等方面。


来源 | 国土资源与规划局


1区位:地处光谷一路 距离光谷和光谷新均不到5公里


国创光谷上城位于光谷一路。光谷一路顾名思义就是围绕光谷一路这条路所划分的一个区域,这个区域的东边是三环线(三环以外的区域称为光谷东),西边是光谷一路,南边是高新二路,北面是珞瑜东路。这个区域距离光谷广场的直线距离是5公里左右,距离光谷新(新东新管委会)也只有5公里,另外距离光谷软件园和金融港也都在5公里内,不论是生活还是工作,距离都还可以接受,并且,在这个项目附近有两条地铁线路经过,就是环境稍微逊色一点。


小区位:

西面:光谷九小

南面:湖北第二师范学院

东面:胜利水库、三环线

北面:湖北体育运动学院


来源 | 国土资源与规划局


区块分析:国创光谷上城周边几乎都是用地和住宅用地,所以这边也是个比较大型的居住生活区。周边又有两所高校毗邻,生活还是挺方便的。


2交通公交线路相对较少 双地铁地铁即将通车


公交:离国创光谷上城门口就是高新大道,就有公交站点。786直达光谷广场,913可以到光谷广场和光谷生物城那边,301则可达光谷软件园。虽然公交车线路不算很少,但是这些公交车的发车频率都比较低,786要沿途绕行光谷一路、创业街那边;913是从鲁巷到豹澥,路程远。不过,随着这边的居住氛围愈加浓厚,这里的公共交通应该会有很大提升。


地铁:地铁2号线南延长线光谷火车站距离项目约1.5公里,11号线湖口站距就在项目门口。


来源 | 百度地图


2号线南延长线是东湖高新区自己筹资建设的。2号线南延线起于光谷广场站,线路沿珞喻路往东,经过光谷大道,在珞喻东路右转向南上佳园路,一直向南穿过高新二路,然后沿黄龙山路往南,下穿三环线,再上光谷大道南行,经过高新四路,后往东上高新六路,穿过光谷一路后,进入终点佛祖岭停车场。


11号线光谷段(原29号线)西起光谷火车站,东至左岭新城,自西向东13个站点依次为:光谷火车站、中路站、药监局站、生物园站、光谷四路站、光谷五路站、光谷六路站、豹澥路站、光谷七路站、郑家路站、未来一路站、未来三路站、左岭站。


自驾:从小区北面出来直接上高新大道,出行更为方便一些,免去了长距离步行之苦。还有,就有上三环的匝道口,对于自驾出游的人来说,也比较便捷。


3配套:自带商业大社区 配套圈层尚未成型


商业配套:项目自带12.8万方的商业,以商场、娱乐、餐饮、商务、酒店等多种物业形态存在。项目周边目前并没有十分大型的商业支撑,只能依靠由二师带起来的一些小吃饭馆,如果想要逛街购物等还得去到光谷广场、光谷天地。


学校配套:项目自带幼儿园,其中统建天成美景和国创光谷上城的幼儿园是和东湖高新局合办成公立幼儿园。除此之外,光谷八小和光谷九小也在附近,还有湖北第二师范学院。


医疗配套:小区附近有社区医院,同济医院光谷院区距离项目1.5公里。


来源 | 百度地图


生活配套:项目附近湖北第二师范学院和湖北体育职业学院,可以共享学校里面的环境和体育资源。


4品质:在汉项目较少 口碑一般名气不大


除了国创光谷上城之外,国创在汉阳还有两个楼盘,一个是国创青云,另一个是国创星寓,都不是很出名的楼盘。


物业公司:丽岛物业有限公司,物业费:2.8元/平米·月,车位配比是1:0.8,90%是地下车位,公共走道不贴砖、相对较低的车位配比对于现在开发的小区品质来说,很一般。


根据前期业主反映,项目有延期交房的情况,并且在交房的时候需要先签订不平等物业合同,而且一期的水电被定为商水商电等其他问题。


5房源:高层、别墅并存 小户型售罄大户型在售


国创光谷上城占地面积12万方,地块基本呈现一个不规则的方形。整个地块朝向方正,这让楼栋规划也相对合理,户型朝向也基本是正南北。


项目共分为3期开发,由14栋33层住宅楼、5栋11层小高层、5栋4层洋房别墅还有前面几栋商业体,1栋3层幼儿园组成,总建筑面积342730平方米,项目南边的11-14号高层、别墅并存 小户型售罄大户型在售楼为一期。国创光谷上城中间的十几栋高层为二期,北面的为三期,主要是做商业综合体。


效果图 | 项目鸟瞰


图 | 项目日照图


目前这个项目都交房了,只有17、18号楼164平毛坯房源在售,均价17500元/平。下面选房师就164平的户型做一个简单的点评:


图 | 164平户型


164平的户型分布在15、16、17、18号楼里面,4室2厅2卫,整间房子共有三个阳台,一个飘窗,赠送面积多;客厅以及两间卧室都朝南,保证了充足的采光;2个卫生间,满足四室生活上的需求。但是北面的一间卧室全朝北,不通透,采光较差,卫生间也没有干湿分区。


6价格:前期价格8字打头 在售户型面积大、单价贵


国创光谷上城首次开盘为2015年1月18日,开盘价格7800元/平米,其中全朝南的两房75平米户型价格在7500左右,但是100平米以上的三房,价格也突破了8000;随后加推的96平米和106平米,其实均价都已经达到了8000,106的户型则为抢手,价格也相对比较高,价格都在8300左右。7月2日,推出了11号楼的96平、106平和18号楼164平,其中11号楼的均价7900元/平米,18号楼的价格9800元/平米;


随着二期开盘的5、7号楼,折后价格三房116平的是8600元-9050元,好楼层也就9000出头。


随着光谷东的升值,国创也伴随着区域价值的提升,走上了房价上涨的步伐,现在在售的17、18号楼的164平大户型,单价也在17500元/平了。


综合优劣势点评


优势:

1、旁边就是光谷九小,又靠近第二师范学院,挨着胜利水库,环境较好;

2、自带近13万方商业,形成规模后很可观;

3、距离光谷火车站较近,能够享受火车站带来的地域性利好。



劣势:

1、周边目前小区不成型,无大型商业配套,自带商业要等几年;

2、东南侧有个流芳陵园,虽然这个距离有1公里,对于一期东侧的楼栋高楼层住户或许有点影响,但是主要还是看自己的心理承受能力;

3、项目西侧中路只有2车道,另外这边还有红绿灯, 加之光谷九小送小孩的车辆多,容易造成出入小区拥堵。





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