二手房交易流程及税费

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新房告急!绝望边缘武汉购房者,能买到这些二手房也是极好的

新房告急!绝望边缘武汉购房者,能买到这些二手房也是极好的




天很热,马哥最近顶着明晃晃的太阳干了两件事:一是陪一位粉丝去光谷看房,眼看手上的钱不值钱,这位粉丝急于投资套房,年轻人和就业机会众多的光谷是着重考虑的,看后的结果是,新房基本没有卖的,只能去二手房市场淘;另一件事是陪一家央企开发商去武汉四环边上看地,开发商感叹,现在钱不是问题,问题是没有地,只要武汉三环内有住宅用地,有多少买多少。


从买方和卖方市场共同反馈来看,当前武汉楼市用两个字概括比较妥帖:紧缺。


三环内土地资源紧缺,迫使开发商不计一切代价拿地,结果是你经常听到这出了地王,那出了地王。这个信息传导给购房者,就是地王频出,房价还要涨,于是一拨接一拨抢房。再多的房子,也经不起这种抢啊,于是加剧房源紧张。


这种房源紧张的局面,是马哥从2008年至今都没有见过的。今年真是疯狂的一年,马哥从来没有看到武汉房价跳涨幅度如此大,从来没有看过房源如此紧张。


二手房买卖流程简单来说,诸位正在买房的粉丝们,你们现在经历的,正是从2008年来,武汉房价涨幅最大的一年,武汉房源最紧张的一年。


现在放眼武汉三环内,还有新房吗?光谷,抢完了;后湖,断货了;连房子比人多的四新、白沙洲,逢开盘必抢光。


这些天,好几位粉丝对马哥说:现在根本找不到可买的房子,都快绝望了,怎么办?马哥也很无奈:无房可买,马哥怎么推荐?思来想去,今天想给大家谈谈无奈的选择:是时候,考虑二手房了


当前买房“落袋为安”为第一要务

买二手房比新房靠谱



资料图


在武汉,买二手房感觉是万不得已才会考虑的事。特别是要买婚房的朋友,宁可把婚期推迟,也要等新房过一年多交房,也不愿意即买即住。这种心情马哥很理解,但是到了现在这个阶段,大家该换换思路了。


就像很多老汉口觉得杨汊湖、后湖是“乡里”,一直看不上那里的房,不料现在那里房价高还抢不到。随着城市发展,很多观念都要转变。城市外延扩大了,对于现在的武汉来说,三环内都是市中心,都可以买。比如“乡里”后湖,其实地已经卖得差不多了,过个5年,你连这里的新房都买不到。


同样道路,问问你在北京、上海、深圳的亲朋好友,在市中心买房,只有二手房,没有新房。武汉市的市中心,随着土地卖一块少一块,新房越来越少。未来十年大家购房,也会从以新房为主向二手房为主过渡。而今年应该就是个开始,特别是志于买学区房的粉丝,你们是不是已经发现,基本学区房对口的都是老小区二手房?新房基本没有对口好学校?


所以不要看不上二手房,未来市中心,越是核心地段,越是以二手房为主。大家要解放思想,放弃买新房的传统思维,把精力转到二手房市场。更何况今年新房房源如此紧缺,你买新房最大的风险是,你傻等新房,等他过两个月开盘,房价涨上去了,你还没有抢到,那是多扎心的事。而二手房就不存在这个问题,落袋为安,买得到就买,买不到就看其他的,不用冒着房价上涨的风险傻等,更不存在两手空的可能。

 

买二手房与新房有很大不同

首付更高,房源不靠抢靠碰



资料图


买二手房与买新房有什么不同呢?主要体现在两个方面:价格和房源。


价格方面,上次马哥说到了,按照马哥的判断,到9月、10月随着楼市“金九银十”到来,楼盘不断小规模推新房源,在供不应求的情况下,会进一步推高房价。有粉丝比较慌张,那是不是意味着二手房接下来也会有一波涨幅?


马哥要说,二手房价格和新房价格有一定关系,但不是必然关系。与新房价格的关系是,武汉房价走势是由新房价格决定的,大体是新房涨什么幅度,二手房会有相应的涨幅。不一定有必然联系的是,今年这个行情,新房价格是开一盘涨一次,而二手房并不是这样,比如光谷三环外的现代森林小镇,有房东居然挂牌价为18000。二手房价格不是说房东挂多少价格就是多少价格,像这种严重背离房产价值的房子,是卖不出去的,所以你别傻乎乎地认为,哎呀,光谷三环外的二手房都涨到18000了。


说到底,比较新的二手房价格,正常情况下,算上税费和中介费后,平均下来的价格,应该是比片区新房价格差不多或者稍微低一些的。如果高于片区均价,那就是房东不诚心卖,你爱买不买;如果低于片区价格,要么房子本身有问题,要么房东急用钱,想赶快变现。


所以,买二手房的机会是,如果你碰到那些资金周转不灵、要出国或者到外地去、要卖房再买房的房东,价格是有弹性的,只要你能一次性付款,价格低是完全可能实现的。


从房源的角度来说武汉二手房税费,现在三环内新房,已经到了逢开盘必摇号地步,虽然9月、10月份已经到了新房源密集上市期,但是由于买的人太多,新房还是供不应求,这给你带来的购房风险是——苦等一两个月,结果新房摇号没有摇上,而房价总体又涨了。二手房房源,根据马哥实地看的经验,其实也很紧张,一些先知先觉的购房者已经先行涌向了二手房市场,导致一些优质小区二手房房源也开始紧张。所以很多时候就是碰运气,看中了就立刻下手,买二手房才有机会。


总而言之,买新房,马哥建议不要等,能买就买;买二手房,马哥建议不要慌,不要匆匆忙忙买有硬伤的房子,等一等无妨,不要担心二手房像新房那样一天一个价。只要房东诚心卖,他的价格总不会高过新房的;只要房东缺钱,他价格自然就降下来。所以二手房的价格不能一概而论,不像新房“买到就是赚到”。

 

买二手房的真谛是多跑多看

千万别在网上找房源,多数都是假信息



资料图


那怎样找二手房房源呢?现在大家已经习惯在网上找了,网上一查,哎呦,房源都不错哦,户型正,房源多,价格还便宜,你一扫买新房的郁闷,兴致勃勃地按照网上的电话给中介打过去,中介告诉你,这套前几天刚卖完了,那套昨天刚被抢了,还有那套便宜的房子,太不巧了,昨天晚上别人刚签了合同。


——你被泼了几桶冷水,感觉怎么郁闷的事情都被你赶上了。然后中介告诉你,现在房价都涨了,现在我们有的就只有这套价格很高的房子啦,你要不考虑考虑?


在网上找二手房房源的粉丝,你们是不是觉得马哥说的情况,你也碰到了?你当然会碰到,因为这就是中介的套路。马哥武断地说,现在大家网上看的房源,6成以上都是假的。


中介拿好房源、低房源吸引购房者来电,然后套取你的电话,再把不好的房源,或者价格高的房源推荐给你。更有甚者,中介会虚构价格便宜房子又好的房源,你打电话永远告诉你刚卖完了,让你感觉房源很紧张,慌乱中买下高价房源。


在这里,马哥再一次语重心长地叮嘱大家:真的别在网上找二手房房源啦!都是假的!假的!你一定要去中介门店一家家跑,每家其实掌握的房源都不一样,甚至一些好房源,压根都不会放在网上。不要在键盘上看二手房,天气再热,也要下笨功夫,一家家中介门店去跑,只有这样,你才能接触到最真实的房源。

 

4类人群买二手房特别合适


资料图


买二手房相对于新房来说,好处是有的,除了刚才所说的“落袋为安”,还有其是现房,买了就能住,而新房你现在交了首付,正常情况下明年年底交房,后年上半年你装修,要入住进去,其实已经距离现在两年时间了。也就是说,相当于这两年的月供,你白供了,钱花了,房子却没有住到。


总体来说,二手房主要适合4类人群。


第1类是急着结婚的。有的粉丝要说婚房还是新的好,马哥赞同,事实上,二手房中有一类叫毛坯房,是前期房东投资,一直空在那里的,这类房子其实就是新房,你装修下,快一点三个月后就能住,而新房要两年后才能住,二手房不耽误你的婚期。


第2类是买学区房。大家知道,现在在售新房少,在售的有好学校的新房更少,好不容易有,不是中建大公馆这样迟迟不开盘的,就是保利公园九里已经不认筹的,所以为娃读书而买房的粉丝,你们只能把精力放在二手房上。上相应的区教育局网站,会知道划片情况,然后再有目的地在相关区域找,这样才能精准。


第3类是换房的。现在这轮购房大军中,还有相当一部分是换房人群。马哥特别提醒现在居住在5楼、6楼没有电梯的粉丝,现在是你们换房的好时机,趁着楼市火,你们的房子还卖得出去,一旦碰到楼市下行期,你们房子估计跌到地板价都卖不出去,因为高楼层老人爬不动,年轻人不想爬,现在赶快把房子卖掉。


第4类是急着买房的。这大半年的楼市走势,基本说明马哥在今年3月份的判断:今年房价会一路上涨。被涨怕了的粉丝也应该越来越理解马哥所说的“落袋为安”的用心。现在的新房,要集中在9月、10月份才能出来,而那个时候正是房价新一轮上涨期,等新房最大的风险就是等到那时候房价涨了,而你却没有摇到号。如果你不想遭这个罪,那眼下找找二手房是必须的。更何况,新房开盘还有一段时间,你闲着也是闲着,为什么不趁这个时间看看二手房呢?

 

买二手房需要注意的问题不少


资料图


当然,买二手房,还是有很多门槛或者二手房交易陷阱的,买的时候,请大家注意:

 

1、首付现金高。二手房中很多没有办证,中间的税费和中介费很高,很多都要10多万元,需要你一次付清。另外,二手房的首付是根据评估价来的,要贷得多,评估价就要评得高,首付现金就比较高。因此买二手房对购房者现金要求很高。举例来说,在光谷一套150万的二手房,你要买的话,现在要付首付、税费、中介费等现金要七八十万,这对于一般工薪族来说压力是很大的。


2、注意二手房的硬伤。二手房的硬伤主要是楼层高,没有电梯, 4楼以上的无电梯房,由于爬不动,这样的房子就是位置再好,价格再合理,你买的时候都要三思,因为这样的房子以后是很难卖出去的,没有人愿意爬楼梯。二手房其他硬伤还包括西晒、光照不好,房屋严重老化等。


3、房龄太老的房子不要买。虽然以前的房子质量都还可以,但是房子老了,漏水这样的事情会难免,房子的价格也很难再往上涨。最明显的是花桥一带的房子,很多对口育才,配套也齐全,但是房子确实太老了,涨不动了。自己居住性差,投资升值慢,买的时候多考虑。


4、不要试图买老房子等拆迁。在咨询马哥的粉丝中,有多位粉丝想“投资老房子”以获得拆迁赔偿,马哥建议千万不要搞这样的投机,风险太大了。


5、买学区房的,要弄清楚学籍。江岸区的名校多,不知道大家注意了没有,今年江岸区出了新政策,一套房子,5年内只能用一次学籍。也就是说,你想买的二手房,如果三年前别个已经利用这个房子上了学了,那你还要等两年才能用这房子上名校,因此大家买的时候留意这一点。当然,其他区,目前还没有听说有这方面要求。

 

武汉那些值得买的二手房


资料图


说到这了,大家最关心的问题是,武汉哪些二手房值得买呢?买二手房是门博大精深的艺术,非得实地去看,去问,马哥只能列举一些,供大家参考:

 

后湖:东方明珠等东方系的房子,在兴业路上,小区环境很好,入住率也高,离地铁就一站路的距离,靠育才的一个分校。弊端是前两年个别楼栋曝出过沉降事情。


另外,越秀星汇君泊今年上半年刚卖完,里面有很多空房子,他家有个育才的分校,也靠地铁站近,虽然前期交房时精装修质量问题闹得很大,但总体小区品质是可以的。

 

徐东:美林青城是马哥最喜欢的楼盘,虽然是一家不太知名的开发商开发的,但是这个楼盘品质非常好,大家有兴趣去看看,一进门,那梧桐树遮盖的大道,能让人立刻安静下来,算是闹中取静吧,更关键的是,他家配套有学校,现在交通也挺方便。


另一个马哥喜欢的楼盘是华润橡树湾,虽然当年交房时他家维权也是轰轰烈烈,现在回过头来看,其品质真心不错,特别是准备等融侨城新房的粉丝,建议你们真的去橡树湾看看,看完后你就觉得融侨城不值得你傻等。除了品质,橡树湾还有学校,具体哪所,上武昌区教育局。

 

南湖:即便南湖淹成大海,马哥还是觉得有两个楼盘好:大华公园世家和金地格林小城。从目前二手房房价来看,这两家也是最高的,马哥认为,高有高的道理。一是这两家都有学校,这在南湖教育配套薄弱情况下很难得。二是这两个楼盘开发商开发的楼盘品质都不错。三是这两个楼盘物业管理都不错,10年后房价能保持持续上涨,除了大势,更重要的是物业管理。四是这两家业主的层次很高,可以说是武昌的白领集中居住地,这样的人文环境不是钱能买到的,特别对于注重孩子成长环境的家长来说,尤其值得关注。如果说这两家的问题,除了淹水,还有南湖真的是太堵了,另外,金地的业主说房子的质量没有外界想象的那么好。

 

光谷:光谷的二手房是围绕光谷一小和光谷二小展开的。对口光谷一小的房子,熟悉那边情况的粉丝告诉马哥,是这几个楼盘:关山大道沿线的学区房,对口光谷一小的,丽岛曼城、光谷新世界、保利时代、金地太阳城、青年城、关山春晓、蓝晶国际。其中,马哥认为,别看保利时代涨得凶,但是其品质真不咋地,光谷第一楼盘应该是光谷新世界,无论从楼盘品质,物业管理、商业配套,都完胜保利,如果买得到光谷新世界的房子,就别等保利时代新房了。


三环外的房子马哥一般是不推荐的,但是光谷三环外的万科城市花园和当代国际花园,马哥是比较推荐的,一来离软件园、金融港不远,二来楼盘品质高、入住率高,生活配套齐全,三来对口光谷二小,随着有轨电车年底开通,到光谷核心地段其实很近。大概是看到这些优势吧,这两个楼盘的房东有点漫口要价,算下来单价18000,价格太高,马哥认为不值,如果16000,还是值得考虑的。


现在纯投资的粉丝不少。马哥推荐两个楼盘,一是光谷步行街的世界城和米兰印象,别管鲁巷堵成么样,别管光谷以后往哪发展,步行街的地位是不可撼动的,虽然没有学校,但是凭借步行街的人气,这两个楼盘可以说是秒租,想卖可以立刻卖掉,是保值和变现很好的工具。另外,软件园旁边的清江山水,大家也可以考虑下,加上税费等中间费用算下来单价16000,这是关山大道沿线最便宜的了,关键是靠近软件园,出租不是问题。


买房咨询

1、凡是大家有任何买房不懂的问题,比如纠结买哪个楼盘,想了解楼盘的底细,不知道意向楼盘价格是否合理,如果问题不复杂,都可以在下面评论区留言,本周三晚上8点之前,马哥会及时免费回复。


2、鉴于每个人购房需求不一样,每个人购房问题都不一样,如果买房问题比较复杂,可以询问长江日报官方微信,添加马哥个人微信,语音咨询。

 

想看马哥对于你买房的建议,周三,长江日报官方微信见。





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