二手房交易流程及税费

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武汉楼市 前浪不死


武汉楼市 前浪不死



那天跟贝壳小伙伴聊二手房,他突然提起金都汉宫这项目挂牌均价已经超过4万5,6月成交均价接近4万2。


“哥,10年了,市场终于认同这项目”

嗯,从8000多元售价一路走来,虽然没跑赢大盘,但金都汉宫也是为数不多的增值型豪宅。

时间,给当初所有的“不理解”,写下最后的答案。

其实追溯金都汉宫出现的2008年前后,是武汉楼市很特殊的年份——
市场同时出现好几个“穿越型”产品
金都汉宫是其中之一

2008年的世道远比现在艰难,行情一潭死水
这几个项目要么地价齁高,要么周边价格战已经杀得天昏地暗……常规操盘只有死路一条。
创新?要么死得更快,要么一将功成万骨枯。

当年这波勇敢的前浪,选择“站着死”。


他们把明显超越当时市场接受能力的产品,带到本地。直到封盘售罄/被收购,他们其实都没有真正被市场接受。


他们用一种很悲壮的方式,为当下烫金土地上的后浪,点亮一点点光亮。



1

江湖上关于金都汉宫的传说很多,我们先说一个不那么熟悉的前浪,恒大华府
恒大华府和新世界恒大华府,本质是两个项目,具有穿越气质的是前者。

2008年,恒大在武汉上市首个项目,恒大华府。
行情本来就HARD,但恒大决定给这个项目设置成地狱模式——目标房价1万+。

华府落位森林公园对面,紧紧贴着三环线。


2008年这地段房价1万多是什么概念?

同期同区域市场普遍价格在6000块左右

直到5年之后(2013年),关山的新房,也不过1.2万左右

当年买一套恒大华府,几乎能买旁边一套卡尔顿庄园别墅


常规模式开发,横竖也达不到1万+。

于是,他们把集团最高端的“华府系”搬了过来。
第一期产品,起步面积段180平,最大260平大平层。最夸张的是,180平只做3房,全套房,厕所永远比房间多一个……

哥没能找到180平户型图,但他240平也是三房,思路一脉相传,大家凑合看。



这种设计,今天都不一定能被武汉市场接受,何况12年前?哪怕是业内人士都不太能理解,为什么180平只做3房?

我们现在回头看——
南北通透,面宽和进深比达到2:1,整个户型的采光+通风体验非常舒适。

全套房的设计,今天肯定是大户型加分项,家庭成员动线互相干扰的可能性,被控制到最低限度。

为啥这设计当初无法被二手房交易税费的方案所接受?
——当时武汉楼市刚进入启蒙阶段

2003年我大洪山刚进入商品房时代,整个光谷充斥着大量房改房、福利房甚至农民房。

那时候有电梯、有物业的楼盘,就是高端。
动线,面宽,生活场景......大家完全没概念。
商品房起步才5年,恒大就把这种产品搬到武汉,太早了。

更猛的是,在当年规划条件下,华府史无前例的大露台赠送,赠送面积冲到建筑面积的50%。


阳台+花园+露台+客餐厅(蓝色范围),一个240平建面的大平层,聚厅(公共活动空间)面积(含赠送)达到201平,空间占比85%!

这套户型虽然看起来很怪,但他能承载的生活场景,什么会友、健身、书房、茶舍、瑜伽、冥想、佛堂……足够丰富

直到今天,哥才算理解到恒大当年对豪宅的认知——
豪宅并不是单纯面积大/房间多,生活方式的多样性,业主最重要的人际关系满足,才是豪宅超越普通住宅的灵魂

恒大华府逆天的赠送面积不可能再有,但他的户型理念,放到现在依然超前。
所以整个销售只能用惨淡形容,很快就被新世界收购,产品设计回归“正常”。


2

同样生不逢时的,还有金都汉宫

假如,哥说假如,金都汉宫晚3~5年入市,也不会如此曲高和寡。
从撕掉“外形怪诞”的标签到走上市场巅峰,她用了整整12年。


当年金都为打造汉宫,请来东南亚豪宅之父陈青松先生担纲设计。
那个年代跟现在不一样,现在开发商请大师,主要是把大师当“营销道具”用,那个年代是真的指望大师能做超越时代的产品。

陈先生一出手,就打破武汉长江两岸的沉闷,用逼人的气场同世俗彻底断绝,甚至与当年的城市格格不入。


大蓝,大白,又宽又大,这是金都汉宫留给世人的第一印记。
蓝白相间的建筑,外形足够惊世核俗,紧接着,就是像波浪一样的条纹,然后向纵深拓展,是镶着条纹更大的波浪……

动态的条纹和波浪,彻底被建筑凝固。

当时,哥对这个建筑群的感受就是——
很震撼,但非常非常不顺眼,甚至有些怪诞。

这是公建吗?这是雕塑吗?这种曲线波浪造型,适合人住吗?
那时候我们理解的好房子是什么?
方方正正,有棱有角。

当时房子和汽车个人消费都刚刚起步,大多数人还在解决有和无的问题。
第一套房,第一辆车,个性先放一边,我至少得买一个大家都认可的东西吧?
好比方正的普桑,就比圆滚滚的毕加索“正经”。

另外,住宅不应该是粑粑黄吗?
最多用点暗红色、灰色点缀。
你这大面积蓝白色调,完全是大开大合的挥毫泼洒……跟武汉公共WC无缝撞色。

其实在汉宫的立面思维——蓝白相间,波浪外形,不止是和长江/蓝天白云融合,他外立面是由两层亚光面砖和两层抛光面砖组合而成。

有阳光的时候从江对岸远眺小区,更加亮眼。


美,追求极致的美,追求360度无死角的极致美,的确是浙江人的房产观。
然而,对武汉人来说,我花上百万买套房,难道是给路人观赏的?

“歪歪扭扭”的半围合布局,当时也很有争议。

金都汉宫的想法是最大化的利用江景,把靠近长江的一面最大限度敞开,充分利用400米临江面,让小区每个房间都能看江的户数比例接近90%。


半围合格局还留出园区内部一块完整的五万平米中心园林。


整个园林借鉴苏州园林元素:亭台楼阁、小桥流水、曲径通幽……但是是用现代材质(如玻璃、石材)打造,既有古韵又有现代感。
这个思路后来被泰禾的二手房交易陷阱发扬光大。

顶层6套复式楼的私家泳池设计,放到12年后的当下武汉顶豪盘中,依然很风骚。


但没办法,依然是第一印象的别扭,导致客户无限放大缺点,却根本看不到优点。

你现在再看这12年前的产品力,1:1车位配比,包括双入户大堂,车库配天井;绿色建筑理念,户式新风系统+纯净水系统;LOW-E中空玻璃、断桥彩铝窗……

放到今天,每一条都可以被开发商写进销售说辞,但在当时,很多客户完全不会关注到这些价值点。

金都汉宫,完美继承了浙江人会盖房子,不会卖房子的优良传统,销售周期连碰08和11年两次调控,为了现金流不得不以价换量。
隔壁华润、金地、融侨死死相逼,虽然她很早就毛坯房过万,但实际售价跟周边竞品没有拉开差距。

当然,这也让金都汉宫给足业主增值空间。


3

第三个前浪是纳帕溪谷


10多年前,武汉楼市的共识是,开发别墅,没技术含量
外立面做漂亮,花园做大,一定有人买单。
土地才是最稀缺资源,如果还靠山临湖,妥妥传世资产。

前几天,哥路过和纳帕同时代的汤逊湖某别墅,已经变成这样。


当年的广告语一直在脑海里回荡——
汤逊湖边传世资产,坐拥财富传承之道。


但是纳帕,很幸运成为“时间的幸存者”。

容积率0.56,刚刚摸到独栋别墅的门槛,如果用更安全的方式,甚至可以做高低配。
纳帕溪谷选择做纯墅区
最低门槛产品是四层叠拼,总价600万起步,把社区纯粹性做到极致。

做纯墅区OK,总价高也OK,但那个年代的主流思维——你应该尽可能把公共区域划给业主,让他的院子无限大啊,让他觉得占了大便宜啊……

但纳帕没有,他在小区内部,规划了很宽阔马路。因为路比较宽,业主的院落实际上被压缩。
然后,她又选择了看起来最不气派的,甚至略有些乡村风格的,美式别墅。
最后甚至推出合院产品,重点打造纯墅区的公共园林……


一个别墅区,把路修得很宽,无比重视公区,强调物业维护......这都不是当年卖别墅的主打点,也不是别墅业主的买点。
从2007年直到2018年收官,哥印象中至少换了3个东家,原因无他,实在不好卖。

到今天终于可理解纳帕设计理念所追求的
——纯粹+入住率

入住率高,维护好,良好氛围,整个别墅区形成良性互动。
然后,在汤逊湖边留下了这个“时间幸存者”。

再比如东湖楚世家、东湖国际、晋合金桥世家、银湖翡翠……
要么是全大户型;
要么十多年前的本土开发商,居然水景和园林找两家设计机构打造;
要么为追求景观,竟敢牺牲掉武汉人最重视的朝向+采光;

产品过于纯粹极致,一旦失误,连翻盘的可能性都没有......这波勇敢的前浪名单,其实还可以拉很长,但现在哥要进入总结。


4

现在回头看,2008年前后那波前浪,的确都有“壮士一去不复返”的悲壮。

哥问过当年的操盘手,你到底怎么想的?
其实答复跟哥猜测差不多,不做肯定亏钱,不如干一票,说不定还能成功。

当年行情是真让人绝望,也看不到一丁点“去库存”希望,大家根本没有寄望于外力,一心指望用超常规产品力,去完成不可能完成的任务和价格

但是,这种决绝和勇气,现在武汉二手房交易流程越来越少
现在的环境,依然很恶劣啊。
土地成本透支掉未来3年空间,按常规套路做,你凭什么拼过旁边低成本的对手?

这两年,我们却总能看到“跪着死”的楼盘。
他们要么寄往于熬死对手,一直等到自己变成成本最低的那一个,要么就想方设法简配降成本,要么就真的亏本卖了……

哥并不是厚古薄今,对房地产这个行业来说——限价,已经彻底剥夺“勇敢的意义”。


以上是去年发生的一件事。
测算盈利必须1.7万,仅仅因为周边新房只能卖1.3万,所以判定董事长拿地严重“失误”,然后被罚款200万。
难怪有地产人直言——那个牛逼的你,大概率不会再出现

说这话可能购房者不爱听,但事实就是如此——

人家费尽心思创新,把产品做到极致,你还不让她卖得更贵,她是有病还是纯粹就爱学习?



5

我们回溯前浪,不止是感慨物是人非,更重要的是,穿越周期的产品力,为我们审视“后浪”打开一扇窗。

金都恒大或者纳帕,他们都是最早一批把先进居住理念,引入武汉的开发商。
因为太超前,最初不被市场理解,但随着时间沉淀,最终释放出产品红利。

金都汉宫在二手房市场表现强劲,她有内环滨江的资源天赋,但真正无法复制的指标,其实是容积率只有2.18,建筑密度不到11%

这两项数据从此3环内,都不可能再出现。
金都也没有辜负这指标和资源,在此基础上,最大程度打磨产品,最终被市场认同。

金都汉宫的传说很多,但她真正给市场留下的启发是——
“稀缺规划指标”到底有多重要?他到底能多大程度影响不动产价值?

未来随着地段逐渐“扁平”,稀缺指标的权重,一定会越来越高。

现在武汉市场依然有类似产品,依然不被市场认同。
光谷三环内2.11容积率某项目,一开始卖得奇差无比,本地都找不到到客户。开发商不得不走出武汉,去一线城市寻找湖北老乡埋单。

说实话,她现在的地段确实不好,和地铁、商业配套的距离的确有点尴尬,但只要这个开发商还能继续武汉拿地运作,也许5~8年后,项目容积率的稀缺价值,一定会成为市场共识。

再比如汉口三环边的某个商墅项目,虽然投资意义不大,但2.0以下容积率,以及按商业报规的特殊性,单层层高都达到5米左右。
这种产品,未来一定也属于市场的“绝版”。

至于恒大华府,他的超前并不是产品力,而是“生活方式”。
对所谓生活方式的接受,可能会更慢,这一点从恒大华府二手房价格也能看出来。

华府怪诞的户型语言,其实表达他对豪宅的理解——

满足业主多种生活场景的需求,甚至最大程度处理好家庭成员之间的关系。

是的,这些价值,的确看起来“很虚”。

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