二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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武汉楼市这么残酷,别再赌徒式买房了!

武汉楼市这么残酷,别再赌徒式买房了!


Q&A | 


自住可考慮次新房
提问:徐sir,你好!我的老破旧终于卖出去了,只卖了135万。现在我们在外面租房住,下一步准备买房。、现在有两个问题想问一下——
1.到底是买新房还是买二手房?
如果买新房,起码得两年才能交房,装修,再放一段时间,差不多快三年了。也就是说我们还得支付三年的租金,差不多十万。而新房的优点是肯定比旧房设计的更科学,各方面更完善,住起来也更舒服,以后万一想出手也比老房子更容易一点。
想考虑均价2万左右的,如果买2-2.5的,感觉压力太大。但是新房也有一个问题,就是这两年房屋质量堪忧,到处都在维权。
如果买二手房,最多过个大半年就可以搬进去住了,关键是我们就不用再支付三年的租金了。但是老房子毕竟是别人住过的,而且设计也不一定有现在的人性化,科技化。
我们主要考虑江岸,或者江汉和四新。老公年薪20多万,我每月2000多。这套老破旧的房子卖了,我们就算首套了。另外还有一套拆迁房,快交房了,预计出租一个月2000多。麻烦给点建议,谢谢!
2.用家长的名义买,还是用儿子(读大四)的名义买?
用家长名义买,可以用上公积金,但是不能算刚需,选择余地不够大。

用儿子的名义买,可以算刚需,但是用不上公积金。

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回答你的老破旧这种市场下能卖出去就谢天谢地了,老破旧也就三类有价值:1,学区房,2,马上拆迁,3,赠送面积相当大,带露台,带院子等,其它形式的老破旧跟不诚信小开发商的垃圾房没有太大区别,尽早出手为妙,房子并不是都会涨的,地价才是关键。
子弹135万,目前租房住,准备购置自住房,这个要求肯定是先以自住为原则,那么买新房还是二手房?
第一,显然是优先买5年内次新房,再选新房,这个顺序为好,尽量不碰10年以上的盘,就像你说的,外观差,产品淘汰,物业未必好,不人性化也没有科技感,硬伤一大堆,即使买了,下一轮也比别的盘涨的慢,那何必去当接盘侠?所以选择5年内,满2年的次新最佳,各方面条件和硬件配套既不落后现在的新房,也拥有一定的可塑性。满两年交易税费相对少一些,入手价也合理。
第二,关于先租房的问题,租个二手3室,武汉三环内基本也在3000起了,一年也要3-4万,3年多也得花10万成本,在这点上,买新房需要等3年,肯定是次新房又优于新房。
第三,关于新房维权,质量堪忧的问题,其实并不需要担心,你看到的维权并不是真的房子质量差的不能住人,钢筋混泥土,房子也是需要人来做的,一砖一瓦花时间建造的,只要是人工做的,多少都会有些瑕疵品,这个无可厚非,毕竟每套房子,每栋房子的工人手艺,技术都不同,正因为这样,才为什么要选品牌开发商的房子,因为品牌的工艺,建筑规范,材料审核还是相对正规,用心一些,毕竟口碑才是一个品牌房企能一直长红的硬实力。
再回答你的首套名额如何用?具体在哪里买的问题。你能接受的单价在2万左右,那么江岸区,江汉区,四新哪个区,哪个盘适合你?
用家长名字,你得按二套,首付5成,135万最多够到270万总价标的。用儿子名字,做首套买,可以极限打出400万左右总价标的。
其实用不用公积金我觉得不重要,因为最多也只能用60万,现在一套房怎么样也要贷款100-200万,必须需要组合贷款,公积金部分在一套房的贷款比例中占比不大,所以选择儿子做首套,我认为是最佳选择。第一,参加刚需摇号,选择好楼层,买中概率高,第二,仅用3成首付可以买到父母用5成买到一样大面积的房子,还可以省出2成现金,用于供月供或者再添置一套房,一举两得,何乐而不为。
那么你自己挑的价格区域买什么项目呢?
江岸区:后湖区选择余地大,各类二手次新房都是你的选择,比如越秀星汇君泊,中海万锦江城,海赋江城,汉口城市广场等10多个盘可选,新房无非仁恒世纪公园,星河2049,幸福时代,花样年花好园,汉悦府坤璟,百步亭金桥汇等。
江汉区:远洋万和世纪,盛世江城,常青南园,万科城,顶琇国际城,海虹景,福星华府,中城悦城等。
四新区:并不建议你去汉阳买,起码也应该是汉口,武昌,汉阳的排序。如果实在不想在武昌,不排斥汉阳,可以选择汉阳更核心的地段,五里墩万科金域国际,月湖融创1890,滨江区龙湖春江彼岸,金茂府,绿城风起听澜,电建洺悦江湾,招商江山和樾都是不错的选择,再则还可以选择保利庭瑞阅江台,万科翡翠滨江,旭辉钰龙半岛等。
如果可以考虑买武昌和洪山区,其实项目选择面更宽。所以你的问题答案应该是:买5年内品牌次新房优先,用儿子名字首套购买,区域以江汉区>江岸区>四新。



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自住增值首选武昌
提问您好,看了您的二手房交易流程的文章,觉得您非常专业,作为房产小白,现有几个问题咨询一下:本人是外地人,有武汉户口,2019年已在武汉入手一套房产。
问题1:我们先后看中了汉阳的远洋,武昌的天域、融创望江府和光谷的琨瑜府,后来觉得琨瑜府是价格相对较低的毛坯房,加之女儿已上高中,未来有可能到武汉上大学,衡量再三买了琨瑜府,老公一直觉得另外几套临近滨江的房子未来升值空间会更大,所以不知道我们最终选择琨瑜府到底对不对?
问题2:我们都属工薪阶层,两人年收入共20万,琨瑜府首付130万,还有160万的商贷,贷30年,等额本息,月供近一万。如果一年后我们之前的投资回了100多万,我是把剩下的商贷一次性还清还是选择部分还贷,还是干脆不还,还是再入手一套公寓或小户型?我们后期没有其他好的投资项目了。我们应该如何选择?
  
回答感谢您的认可。对于您看过的这四个盘,无论从地理位置还是从品牌,亦是未来升值潜力及居住属性等因素来看,都属于综合分比较高的几个盘。
我选盘逻辑里,居住排名:武昌>汉口>光谷>汉阳
增值排名:武昌>光谷>汉口>汉阳
当然,这是大面的排序,具体小面还得看具体楼盘之间的对比,虽说武昌排名首位,但不是说武昌的任何盘就一定比汉阳所有的盘都好,这也是不对的,例如汉阳的远洋,我就认为比融创和融侨都要略胜一筹。
那么你看的这四个盘,如何选择的问题,根据你自己的情况:外地人,未来可能买个姑娘上学用,还兼顾着投资升值,两者都能达到您满意的要求是再好不过了。具体来比一下这几个盘的优劣势吧。
汉阳远洋双学区双地铁,汉阳内环核心超级大盘,5年后有可能成为比肩汉街和天地的标杆,武汉的城市名片和符号,带有超级规划的硬核实力盘,仅均价2.5w带装修,性价比相当不错,3-5年短期看,3.5-4万是比较稳的。综合打分:90分。
武昌融侨天域,地铁盘,徐东商圈核心主干道,地段优越,配套完备,单价2.7毛坯左右,区域价格合理,科技住宅配置较高,未来涨幅空间也不错。综合打分:80分。
融创望江府虽然属于武昌,但更多人把它贴着白沙洲来看,一线江景,大品牌开发商,均价2.15万,按武昌算,不贵。按白沙洲算,起码贵了20%,所以看你怎么去想,如果是按新二环内的江景房算,价值肯定在2.5万左右合理。综合打分:80分。
华润琨瑜府位置生的好,宇宙第一大道的核心地段,央企打造,实力,品质,户型都具备均好性,唯独可能容积率偏高,超高层有点压力以外,均价2.3万的毛坯房,在关山大道上还是优势相当明显的,目前二手房成交价都在2.5万左右,而且关山大道也是最早的光谷富人区,虽然现在热点都在光谷中心城,却丝毫不影响它的升值空间和潜力,光谷都是新武汉人的天堂,该有的都有,也是我投资必选的位置之一。综合打分:90分。
所以硬要说个排名选择,我肯定是:远洋和华润>融创和融侨.
当然,你自己最后选择了琨瑜府,也是一个外地人在武汉买房意料之中的事,毕竟汉阳和光谷,光谷的活力更好,年轻人居多,大学更多,女儿未来考到武汉来上大学,起码华工,武大,地大,民大,纺大,中南政法等十几个大学离的更近,这一买房决定我认为是你阶段最正确的选择。
假设你姑娘已经到了结婚生子的年龄,那么远洋肯定优于琨瑜府的,这时才能体现学区房的魅力。你老公的想法也不错,有钱当然一起买,成年人不做选择题,只做买它买它买它的决定。如果子弹有限,目前的选择是很OK的。
关于第二个问题,你们到期还有100多万投资款回收该干什么?提前还贷还是再买房?你既然问了我,徐sir的答案肯定是加仓,武汉的综合实力和优势就不再赘述了,在强二线城市里房价属于低洼区,空间还很大,目前利息首套也才5.88,并不算太高。
但是你只付了3成首付,博到的是这一套房100%的增值收益,好比100万总价的房子,你只花了30万首付,去做100万的生意。所以,在有条件的情况下可买一套,也可以买公寓长持,做出现金流的补充,还款压力不会那么大。



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汉阳四新货量大 可先持有
提问:我是蔡甸本地的,有一套148平的新房子,有房贷60万每个月还6千,刚刚出售了一套房子,有现金130万,儿子刚刚大学毕业在地铁公司上班,在汉阳四新有一套115平的房子,已经交房2年多了,目前毛坯空着在,房贷每个月5千,儿子每个月还3千,余款我在还,我现在手上的现金想在蔡甸本地买一套门面,或者市区的公寓,我本人是做窗帘墙布生意的,现在租门面,想徐老师帮我建议一下?
  

回答:你的问题比较短,很多描述也不是很清晰,我尽量帮你规划,如何做房产投资或整合好你的资产。

蔡甸本地,148平的新房,应该属于自住房,按二手单价9000算,总市值133万,评估价打7折后抵押,极限可以贷出80多万,和你本身的60万贷款相差不大,所以这套房不必折腾,就继续保持贷款状态。

汉阳四新房,交了2年多没有装修,不出租,也不出手,我估计你接手价位不低,目前没有套利空间,暂时出不了,或者你想长持,等更好的价格再出。不管你怎么想,这套房无论如何选择,你都应该算套住了,这两年的房产市场会一直不温不火,缓慢上涨,而四新因之前新房供应量太大,卖了十几万套,导致像你这样的投资客蜂拥而至,未来5年内,会出现大量二手持续抛售,经过一轮之后,真正的区域二手成交价才会来临。

所以,你要么自己装修,通过长持赚点租金,要么丢给自如,江寓,蛋壳这种公司托管,每年返租,如果一条心想卖,又不差钱,就一直空着,给别人当仓库也行。毕竟普通装修过的二手房没有毛坯二手房好卖(豪华装修除外,当然也看是否瞌睡遇到枕头),装修是贬值的,不爱惜的租客,5年后会把你的装修基本废掉,而且设计,材料等也会过时,基本不值钱。

你做窗帘生意,租铺子肯定是没有自己买划算。你租的商铺,怎么算,也需要5%的租金,而且,租10年掏的租金说不定可以买下你10年前租的铺子,商铺是付5成,贷款10年,即使你以后不做生意了,还清了铺子,你还可以出租给别人收租金,一举两得,后路都想好了。

我一直劝很多开公司,做生意的老板,无论如何,都要拥有一套自己的铺子或者写字楼,自用什么时候买都不会错。以前铺子,写字楼都比住宅贵,现在很多地方都在倒挂,住宅卖2万的位置,商铺写字楼才卖1万多,住宅卖4万位置,商铺写字楼才卖2万多,这种价值是自用+投资最好的选择。

你卖的130万现金,如果要坚持继续做生意的话,首选是先买一个自用的铺子,做生意最大的成本就是租金,这一项省下来,你可以大胆的干事业。其次,看你的房产也不是很多,次选继续投资住宅为主,步子迈开一点,眼光放长远一些,不要局限于汉阳,投资房产可以走出去,看看光谷,武昌,汉口,也会有一些合适的,性价比高,升值潜力大住宅投资标的。到最后,实在都看不上,再选择公寓,毕竟你还有多张房票,买满了住宅,再配置几套长持公寓肯定是完美的。


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未来五年85321才合理
提问:徐sir好,我想咨询一个问题:家里两套房,房产证都是按份占有,我占99%,,老公 1%,当代国际花园90平(无贷款),万科城市花园140平(少量贷款),手头现金300W,家庭年收入60-70W,两个孩子,这种情况下必须卖掉当代国际花园换一套大房子?因为想把手头的钱用来买房!
  
回答:你们家的房产分配有点意思,一般很少夫妻会定股份比例,可能99%的都是一人一半。当然,不知道这两套买房的钱谁出的,如果老公出的,或者你们一人出一半,那他是个不错的男人,值得拥有。如果你出,你老公占1%,也是倒插门的意思?当然,我胡乱猜测的,请不要介意,进入正题。
你们夫妻两套房都是共有,现在就是限购状态,手上的再多的现金,只能玩这几类房产,1,公寓,2,商铺,3,写字楼,4,不限购区域住宅,5,法拍房,6,注册公司买房,7,全国不限购城市房,8,海外房产,9,房产私募投资,10,ABC玩法等。每一项的投资逻辑就不展开讲,不然得和你说几个小时。
你可以选择把房子“对敲”给你父母,损失一些税费,腾空后,你再用你们夫妻名义买房,股份比例划分也很清晰。
前面两项我都是为了你多保留几套房产而出的武汉二手房交易税费的建议,不损失不出售自身房产的情况下,还能增加,毕竟你300万现金去买房,无论首套还是二套,在大武汉80%以上的区域买,都是绰绰有余的。
如果你不愿意用上述两个方案,那也只能选择卖出一套,再用所有的子弹干一套市区核心内环大平层,作为恒产留着,实在缺资金的时候,也可以抵押。毕竟目前武汉的一二三四环房价并没有完全拉开,均价只有4321的局面,未来5年后,85321才是合理的,你的机会还很大。
其实房票多的家庭,我是建议多持有那种还未被完全开发的刚需盘,这种才比例较大的涨幅空间,其实你发现没,这轮涨幅,刚需区域基本翻倍,跑赢大盘的概率更高,而市区核心大盘,特别是CEO盘,基本上只涨了50-70%,而且还不好出手,三个月才成交一套,“有价无市”特别明显。
最后的建议:腾出名额,再卖小换大,最后买我说的那10种方式的房产。
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