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东原凭"湖光里"挺进武汉前十,靠谱么?

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白沙洲,武汉一片神奇的土地。政府大画市政“饼子”,地铁线路定不下来的是它;均价低于武汉市中心近3000元,屌丝最爱的是它;年年岁岁维权不断,逢3.15必上头条的还是它。


就是这样一片土地,让开发商们又爱又恨。有房企为了白沙洲的一块地在土拍中心争破了头,有房企甘做“后妈的孩子”也要曲线拿地,更有房企宁愿放任卓刀泉的“肥肉”流拍,也不愿接受白沙洲的一平米。如今,这块土地上又有高调入驻者。这一“勇敢”的房企就是来自重庆的东原地产。


东原地产拿什么挺进“武汉前十”?


东原地产成立于2004年,隶属于东银控股集团。早在2007年,东原地产与武汉就有过一面之缘。据说,当时的东原地产负责人走在烟波浩渺的汤逊湖边,对着3000公顷的湖景心醉不已,随即大手一挥,豪气的宣布:东原要在这里建华中最好的别墅。事隔5年,东银集团于2012年底斥巨资收购了纳帕溪谷别墅,东原地产由此正式进入了武汉楼市。


纳帕溪谷原本由纳帕地产开发,位于江夏区藏龙岛,是武汉别墅界的高端产品。有数据显示,东原入主纳帕溪谷不足10个月,即创下4倍于上年的销售佳绩,突破了以往纳帕溪谷在别墅市场上叫好不叫座的“冷高端”困局,纳帕溪谷也因此蝉联了2012、2013年的武汉别墅销冠。如今的纳帕溪谷,已成东原地产在武汉的业绩王牌。



接手纳帕溪谷的同时,东原地产还将眼光投向了徐东。2012年,东原地产斥资10亿购得徐东团结路占地3.94万平方的商住两用地块。该地块地理优势明显,一度引发多家房企竞争,最终,以楼面价5433元/平米被东原收入囊中,并成为当年徐东单价地王。东原在武汉的第二个项目东原时光道便在此拔地而起。


东原时光道属于城市综合体项目,总体量约 18.5万方,业态涵盖住宅、SOHO公寓、写字楼和东东摩商铺。项目于2013年10月首开,主推84-12平米房源,目前住宅均价为12000元/平米,略高于徐东区域同期新盘保利城的售价。而作为商业部分的东东摩,则是目前武汉首创的儿童式主题商业街。徐东作为武汉成熟商圈之一,餐饮、购物、休闲等功能已日趋完备,东东摩一定程度上弥补了徐东主题商业的短板。



东原地产凭借时光道项目在徐东站稳脚跟后,又马不停蹄的奔向了武昌另一块价值洼地白沙洲,开始了新一轮的运作。与时光道不同,东原此次在白沙洲又一次扮演了“后妈”的角色。这其间隐藏着一段令人“傻傻分不清”的曲折故事。


话说,东原白沙洲项目的前身,是一个叫“彩虹郡”的楼盘。2013年3月,武汉兆嘉乐业地产以3.62亿摘得洪山区双建村地块,楼面地价1577元/平米。同日,武汉楚天地产也以7.1亿元拿下双建村另两地块,这三块地加上一片还建房用地,共同组成了黄家湖畔体量约110万方的超级大盘:彩虹郡。


2014 年8月,东原地产收购了武汉兆嘉乐业地产,双建村商业地块转由东原开发。由于地块临近黄家湖,为白沙洲少有的湖景资源地块。因而东原将其命名为“湖光里”,而还建地块依然保留原名彩虹郡。目前,东原湖光里已面市,预计4月份首开,而彩虹郡也计划于2015年6月份开盘。



拿下白沙洲项目之后,东原又立即开辟了南湖的新战场。据业内知情人士透露,东原南湖项目已于2015年1月开工。东原南湖项目将瞄准年轻一代,推出迎合年轻人的智能化服务,如智能电梯、WiFi全覆盖、智能收件箱等。南湖的“青年系列”与白沙洲的“童梦童享”将共同构成东原在武汉的“优配生活”体系。


2014年10月,在东原优配生活品牌战略发布会上,东原武汉公司总经理何永劼宣布:“要在2015年冲击武汉销售前十,2016年进入前六,2017年进入前三。”东原地产入汉短短三年,已斩获四大项目,且覆盖了别墅、综合体、商业及湖景住宅等多元化产品类型。这样的发展速度着实让武汉不少其他的“外来房企”自叹弗如。


不过,想要完成“三级跳”式的业绩增长,东原地产除了迅雷之速以外,营销和战略上的独门“必杀技”想必也是必不可少的。



白沙洲战火燎然 东原硬要“插一脚”?


有业内人士开玩笑称,东原插足白沙洲是一件勇气之举,白沙洲的历史和现状也确实印证了这一点。2010年,万科率先进军白沙洲片区;随后福星惠誉、清能地产相继入驻;2011年,佳兆业在此拿地;2012年,华润、复地姗姗而来;2013年,湖北保利拿地锋胜路;2014年,武汉地产集团斥资6.07亿拿地白沙洲……短短几年,白沙洲已然形成地产巨头云集的局面。


不过,白沙洲的发展现状与“大佬云集”的牛气局面形成了鲜明的反差。地铁规划迟迟不落地,市政道路也不知何年何月修好,交通资源和商业配置的稀缺,让当初踌躇满志走进白沙洲的房企们碰了一鼻子灰。爱家卖不动无奈傍“名校”被迫改名,佳兆业涉腐受牵走霉运到底,高大上的复地在这里也变成了“楼脆脆”……



纵观白沙洲的楼盘售价,似乎总难“破八”。央企华润紫云府均价7400元/平米,沪企复地悦城均价7300元/平米;位置稍远的福星惠誉东澜岸、爱家名校华城价格仍徘徊在5000多。不少楼盘卖了两三年,均价不涨反跌。(福星惠誉东澜岸从6000跌倒5599元/平米,清能清江锦城从7000跌到6800元/平米)这与同为新兴片区、均价2年涨2000的后湖相比,真是憋屈至极。


房企多如牛毛,竞争态势水深火热,生存处境分外艰难,这就是白沙洲目前的真实写照。在这种情形之下,东原“硬插一脚”进入白沙洲究竟意欲何为?东原武汉公司营销总监李曌曾表示,白沙洲是东原极其重要的区域补足和未来发展基点。此次打造的东原湖光里,定位是“小而美的精品住区”。


或许因为地价便宜,或许是看好白沙洲的区位,抑或是对湖景资源的偏爱?在汤逊湖、南湖、黄家湖畔都留过足迹的东原地产,看上去确实很美,但“刚需中的品质住宅”在白沙洲能有多吃香,目前还很难预测。



屌丝地段如何卖出金子价 湖光里价值几何?


2015年3月21日,正值“二月二,龙抬头”之际,东原湖光里营销中心正式开放。为了聚集人气,东原此番特邀归元寺财神殿殿主悟性大师亲临售楼部主持祈福法会。据报道,当天确有不少“信徒”扶老携幼前往项目求开光祈福。此外,当日活动现场还为看房者准备了热气球,临空观赏黄家湖湖景。


从东原地产在武汉运作的几个项目来看,营销活动方面鲜有大手笔的投入。同为白沙洲楼盘,早年,佳兆业金域天下首开曾请来香港巨星古天乐暖场。2014年,融科花满庭也为项目推广邀请了人气歌星邓紫棋现场表演。而此次东原湖光里的“开场秀”走的则是“精神”路线,花费上或许不及土豪房企,但也尽显东原湖光里“小而美”的概念。


据称,东原湖光里有两大特色,一是湖景,二是“童梦童享”。项目坐落黄家湖畔,闲暇时与家人漫步湖岸,惬意非凡。而“童梦童享”是专为0-12岁孩子设计的一套社区体系,包含“四点半学堂”和户外游乐场,旨在满足孩子在社区内的安全、教育、娱乐需要。



除了两大特色,东原湖光里还有一个“心机设计”。据置业顾问介绍,项目77-102平户型全为南北通透的三房。在产品设计方面,位于光谷的万科嘉园将83平米的户型设计成3房,曾让业内叹为观止。此番东原湖光里将77平米的户型也设计成3房,让人不禁好奇,东原的设计师是何方神圣,如何能将品质与舒适度完美兼顾?


作为新盘,东原湖光里的生活配套很难称得上区域内的拔尖者。虽然项目自带9000方社区底商,周边还有40万方的区域商业中心,但这些都还处在“画饼充饥”的阶段。效应几何,须等项目落地建成才见分晓。目前,地铁5号线的规划尚未正式落地,东原湖光里的交通几乎只能依靠2015年7月开通的666路公交。


在白沙洲,以配套和品质著称的万科金色城市拥有华师附小、武商量贩等优质生活配套,并以精装房6996元/平米的售价已夺得片区销冠。据业内传言,东原湖光里目前的营销团队正是出自万科金色城市。这不禁让人疑惑,这批打造过万科“销冠”的精英们会如何包装东原的项目,又将以一个怎样的价格加入到白沙洲激烈的竞争中?


眼下,东原湖光里临近开盘。不少人对其售价产生了各种猜测。经克尔瑞房价点评网评估,东原湖光里的平层价格7042元/平米、跃层价格8766元/平米,这样“直逼九千”的价位反映出业内对白沙洲片区的看好,同时也为东原湖光里开盘之前赚足了眼球。



据克尔瑞数据,泛海以28.45亿的成交额挤进《2014年武汉房企成交金额Top10》。东原今年要挺进“武汉房企Top10”,保守估计,销售额至少要达到29-30亿。而作为主打新盘的东原湖光里,价格和销量对这一目标有着决定性的影响。粗略估算,总体量30万方的东原湖光里,若售价按7000元/平米算,会产生约21亿的销售额。再加上纳帕溪谷、东原时光道和南湖项目,东原实现挺进前十的目标还是挺有希望的。


不过,如果东原湖光里想“任性”一把,真让价格破八或直逼九千。那能不能完成任务,实现挺进前十的目标,就得问问购房者和白沙洲其他小伙伴同不同意了。


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