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2017年开盘最神秘的华发外滩首府二期少了15套房!你买的几率又小了!

2017年11月7日,武汉市国土与资源规划局公示了华发外滩首府二期的规划。

此规划与最早华发外滩首府发布一期规划时的整体所有3个组团中的规划有了一些变动,主要体现在容积率下调、住宅建筑面积减少、房源套数减少。

11月7日公式的规划指标

老版本的规划指标

同时另外的S2组团,可能是未来的华发外滩首府三期在此次规划中也显示规划尚未批复,这也就意味着,最早的华发外滩首府一期规划公示时的S2组团数据未来也可能发生变更。

为什么说华发你买到的几率又小了,因为华发仅有的2次开盘都是偷偷开盘的,而且第二次开盘有消息称其要全款,此次二期的规划比预计的规划少了15套房,就意味着有15个人跟华发外滩首府无缘了!

首开内部选房图

9月开盘凌晨认筹图

阿松点评此次规划变更的最大影响:

对比新老规划的经济技术指标,最明显的就是少了15套房,这意味着15个土豪可能又错失了他们认为的大赚百万的机会,因为华发虽然价格高达36000元/平,但很多买华发房子的人在价格对标上都是参考武汉天地二手房的(天地二手房均价55000元/平),虽然阿松对华发未来的二手房价格比肩武汉天地二手房的认知持保留观点,但最保守的估计华发外滩首府在未来涨到4万以上的空间肯定还是的!

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附:华发外滩首府评测如下

基本信息:

华发外滩首府位于二七滨江商务区内,是二七滨江商务区在土拍市场中出让的第一块地,2015年6月30日珠海华发以总价40.05亿元、楼面价13388元/平拿下了位于江岸区二七沿江商务区的P(2015)050号地块,这也成为了当时武汉单价最贵的一宗地。

华发外滩首府截止本文发稿之前,已经开过两次盘,时间分别是2017年6月28日和2017年9月28日,毛坯房源36000元/平,阿松收到消息华发外滩首府近期又有加推的计划,但具体时间和开盘楼栋还不清楚,中意这个项目的朋友请密切关注。

华发外滩首府共分三个组团开发,总占地面积约6万方,建筑面积约40万方,共规划有14栋超高层住宅、一所幼儿园、一座6000余方的公园,现在在售一组团,一组团已售罄楼栋为2、3、5、6栋。

1组团(s1地块)详情

2组团(s2地块)详情

老版本未批复规划指标

3组团(s3地块)详情

一、区位

华发外滩首府位于江岸区中山大道永泰路口(滨江苑旁),地处汉口二七滨江商务区内。

项目北侧为滨江苑、沿江大道和江滩公园;南侧为规划住宅用地、解放大道和头道街轻轨站;西侧为永泰路和武汉天地四期;东侧为绿城黄埔湾。

区位点评:华发外滩首府地处内环,紧邻武汉最豪宅武汉天地,同时地处的汉口滨江商务区也是武汉未来的顶级豪宅区,地段绝佳!但需要注意的是该项目是二线临江,低楼层被滨江苑遮挡无法瞰江,高楼层可以保证一定的瞰江视野。

二、交通

自驾:项目周边多条主干道环绕(解放大道、中山大道、沿江大道及江北快速路、武汉大道),自驾出行十分方便。

地铁:距离项目200米左右有轨道交通1号线头道街站。

公交:项目门口有一个永泰路公交站

交通点评:华发外滩首府因地处城市内环,交通条件十分优渥,这点如果有评分给满分也没有太大问题,如果一定要找点什么缺点的话就是黄埔路立交高峰期会略拥堵。

三、配套

商业:周边有武汉天地的商业街、壹方购物中心这样地标级商业体,也有二七路家乐福这种较为平民化的大型商超,此外区域内未来还规划了大量商业地块,比较有代表性的就是未来700多米的周大福金融中心。

教育:周边有武汉顶级的教育资源长春街小学、武汉市七十一中、武汉市二中,但未来是否能对口有很大不确定性、估计难度颇大,另项目自带一所高标准幼儿园。

医疗:距离中国人民解放军一六一医院(三甲医院)600米左右。

公共:距离汉口江滩公园400米左右,此外项目内规划有一座6000多方的公园。

配套点评:项目周边汇聚了武汉顶尖的配套资源,商业、医疗都是可以共享的,但是优质教育配套虽在旁边,恐很难对口。

百度地图测距可能存在一定误差

长春街小学实景图

一六一医院实景图

二七路家乐福远景图

汉口江滩公园实景图

四、房源

华发外滩首府前期已售房源,面积从100平的小三房道170平的大平层均有涉及,户型设计还是比较不错的,所有户型都是通透全明的设计。

房源点评:如果仅从户型设计上来看,华发外滩首府并不是走的豪宅的思路,因为豪宅大部分在户型的设计上都是以大平层的设计为主的,比如万达御胡世家的户型就是180平起步。


五、价格

36000元/平的毛坯房源,参考周边武汉天地4.5万元起步的二手房来说,可以说价格非常便宜,所以这也是为什么华发外滩首府两次开盘都是偷偷提前通知了一部分客户、这个项目两次开盘都是静悄悄的日光的原因所在。

首开内部选房图

9月开盘凌晨认筹图

华发外滩首府9月开盘参考备案价如下:

新建居住项目(华发首府)2号楼栋


新建居住项目(华发首府)5号楼栋

六、品质

单从规划上来,品质远没有那么高,比如现在在售的一组团容积率高达5.68,这么高的容积率很难讲会有多么高的居住舒适度了,小区人车分流、全地下车位1:1.6这基本是同价位楼盘多数都能做到的,静空高3.3米这点还是不错的,小区未来居住的品质就看华发外滩首府交付以后一些园林的打造和物业服务是否能匹配上其前期的宣传了,同时该项目也不是一线江景。

华发作为珠海最大的房地产企业同时也是央企,未来的物业和园林打造下限应该是有保障的,但是上限有多高不好说,因为华发在武汉并没有已交付的项目。

阿松综合点评

1、华发外滩首府最大的优势就是地段好,现在是内环,也有明确的商务区规划,潜力也可预计

2、从项目的容积率、户型面积段设计来看并不是纯豪宅项目,价位层面上处于豪宅行列

3、二七滨江商务区一带的购买新房的价格心里预期是对标武汉天地二手房的,因此华发外滩首府36000元/平的价格在价格层面性价比很高,但阿松认为二七滨江商务区这一带楼盘的价格在未来涨幅上可能始终是稍低于武汉天地一档的。

4、周边交通好、配套齐全

5、小区自带的6000方公园是大亮点

PS:想了解二七滨江商务区有多厉害的请点击楼市一线之前出品的

《“二七之巅”总篇-各大房企巅峰争霸二七滨江商务区 解读武汉未来“天际线”》

华发外滩首府楼栋实景图

华发外滩首府售楼部实景图


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