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追溯武汉10年房价,不小心打破很多“真理”


追溯武汉10年房价,不小心打破很多“真理”

这两天我们没事,就想追溯过去十年武汉房价涨幅,结果不小心,打破武汉楼市很多“真理”……

比如,过去10年,光谷是武汉最独一无二的区域吗?
不是。
如果纯投资目的买新区,武汉有更强的选择……

那光谷强在房价涨幅快?
不是,光谷强在天花板更高……

投资应该买涨幅大的区域吧?
不全对。
涨幅大,你还得能卖出去……

传统“商圈”恒者恒强吗?
恒是比较恒,发挥非常稳定,涨幅名列末流……

新区不动产,一定比老城区涨得快?
不见得,老城区妖盘疯起来,自己都怕……

产品力,对项目保值增值到底有多大作用?
同一个板块,到底是低价项目涨得快,还是高价项目涨得快?
……

我们追溯武汉重点板块32个楼盘房价变化,即为找到答案。

数据来源:链家二手房平均挂牌价

以上,就是我们追溯32个代表性楼盘最近10年的房价波动。
这些楼盘,最早2006年,最晚2015年就在武汉楼市留下印记。

为“公平起见”,我们以“年均复合涨幅”为排行依据。
看起来好像涨幅差异不大,但我们算的是“复合”,累计起来很惊人。
可能很多朋友疑问,怎么没有宇宙第一光谷东?
好吧,光谷东的确涨幅最大。
但他现在处于“1万6新房买不到,2万二手房你不想买”的状态,所以不谈。

01


——买房一定要买涨幅最大的区域?
不全对。既要涨幅大,也要天花板高。

毫无意外,房价年均复合增长(以下简称“年均增长”)最快的区域,在光谷核心关山。
融科天域用4年时间,房价从1.1万窜上2.4万,翻番不止。

图源百度地图:融科天域

新区不动产总是激动人心,他们普遍比老城区表现优秀。
而一说到新区,大家第一反应总是光谷。

必须承认,光谷各个板块代表性楼盘,表现确实优秀。
民族大道、关山大道、光谷南、森林公园板块,包括庙山这种泛光谷区域,都录得年均12%的涨幅,可以说非常抢眼。

数据来源:链家

但如果我们把时间拉长到10年,你会发现——
光谷对比其他板块,并没有难以企及的优势。

白沙洲板块,文化大道板块,这些大武昌新区,甚至比光谷表现更突出。


佳兆业金域天下年均涨幅达到16.02%,万科金色城市年均涨幅14%,而联投龙湾年均涨幅达到16.64%,完全不输宇宙中心。

他们存续时间,还短于上述很多光谷楼盘,但年均复合涨幅更高。
在汉阳四新,观澜国际年均涨幅也达12.54%,整个四新区域这7、8年的表现同样优异。

对比其他刚需板块,单单比房价涨幅,光谷优势并没有想象中大。

我们可以从很多方面去分析原因,包括地铁通车的时间,包括基础设施改善,包括距离主城区距离等等。
但哥请大家注意一点,所有涨幅比光谷凶猛的板块或者项目,都有一个共同点。
低价起步

5~7年前,他们都以5000多6000多开始销售,现在二手房涨到1.6~2万水准。低起价,是他们涨幅大的关键。

问题是,吭哧吭哧涨到现在的价位,是否还能继续维持需求?
换句话说,白沙洲可以6000变2万,但有多少人愿意用2万买白沙洲?

白沙洲金域天下,二手房价格逼近2万,最近90天0成交(链家)。
光谷同样三环附近的红郡,价格到2.6万,近90天依然能成交4套。

这是不同新区的隐性差异——涨到高位后,还有多少人认同这个板块?认同价格?

这是光谷真正牛X的地方。
白沙洲远远无法媲美光谷,他天花板太低。

所以哥总结一下——
在市场单边上涨期,你不必去追热点(光谷概念)。
同样属于泛光谷区域的阳光100大湖第,没有地铁等城市化红利,年均涨幅只有8.25%,表现非常差。武汉其他低价板块,插上城市化的翅膀,升值张力更强劲。

但相比短期迅速升值,光谷这种有充分产业填充且置居平衡的新区,后手是捅破房价天花板更决绝,后劲也更足。
哪怕三环外突破2.5万价位,依然有市场需求,才是光谷的独一无二。

新区房价涨幅更快,的确是我们印证的结论,但这里面有个疑点,估计有人看出来了,先放一放,我们后面说。

02


——汉口片新区,房价表现极差

相比光谷和武昌的新区,汉口新区的表现简直惨不忍睹,完全对不起“新区”这么激动人心的概念。

我们统计,汉口新区表现最好的是盘龙城板块——名流人和天地,年均涨幅11.03%,同板块恒大名都就比较“疲软”,年均涨幅9.48%
虽然他们的起步价格也很低(4400元/平),但最近6~8年涨势远远落后文化大道、白沙洲、汤逊湖等板块。
更让人丧气的是金银湖、吴家山。
金银湖银湖翡翠项目是很好,但年均涨幅不高只有10.09%,而吴家山富丽雅花园,年均涨幅更只有8.71%

这特别打汉口的脸。

金银湖/盘龙城,都是距离汉口核心区非常近的新区,抱着这么大的腿,为啥房价不给力?常青高架通车,从金银湖10分钟能到CBD,为啥房价一点反应木有?

这个“果”,其实是武汉十年前亲手埋下的“因”。

新区表现的好坏,直接取决于他城市化的速度和水准。
2010年,武汉三环线画圆。
这直接构成未来10年武汉楼市的关键词——三环红利。这也是过去十年,武汉城市化的核心轴。

图源百度百科

所有新区,本质上都是看能占到三环多大便宜。

三环线在汉口走势扁平,和二环的距离很近,只有2~3公里。
但在光谷和武昌呢?
从街道口二环到光谷森林公园,或者到白沙洲三环,普遍10公里开外。
这说明什么?

说明2010年开始,武汉的城市化,偏爱武昌和光谷,放弃汉口。

三环线包进去的面积,本质上就是武汉认为城市建成区应该有的范围。

而城市化的过程,就是房价飞天的过程。


汉口三环/二环太近,意味着武汉根本不想把城市,往北推出去。
但在武昌/光谷三环和二环距离非常远,三环线画这大,武汉想把城市重点往这两个方向推,所有三环大圈圈框进来的郊区、农田,统统在城市化浪潮中野鸡变凤凰,包括房价。

你觉得白沙洲稀烂,但从武昌火车站开始上高架,一路走到爱家名校华城,连绵不断全是城市界面。
但你从CBD往北出发,同样的时间却已经看到农田,城市连绵带被割裂。

这就是汉口新区,始终表现熊包的病根,也是汉口新区市区的10年。

03


——老城区房价疲软?
那是你没碰上“妖盘”

说完所谓新区,我们看老城区。
相比新区,老城区房产升值普遍较慢,一直是市场共识。
但凡事都有例外,比如这两个楼盘——

数据来源:链家

汉阳大道和硚口宗关这种老城区存在感一向很弱,这两个楼盘何德何能,居然能在这32个楼盘中涨幅排名第六和第七?

复地翠微新城用14年,房价从3700元爬到19546元,年均涨幅13.25%,完全不输光谷。

图源百度地图:复地翠微新城

为什么?
直接原因,他存在时间足够长,成功熬死同类。
2006年入市的项目,起步价非常低,随后14年时间,他穿越2008~2009,2015~2018两个大牛市周期,绝对涨幅很大,年均涨幅也秒杀很多楼盘。

但如果横向比较,答案远不止“熬时间”这么简单。
比较谁?融侨锦城。

图源百度地图:融侨锦城

一个追溯到2008年的项目,同样老城区,同样穿越两个牛市周期,但他年均涨幅不过10.16%。

不止融侨锦城所在的古田,发展大道上的楚天都市金园,房价从8300到19457元,年均涨幅8.89%,和平大道上的华润橡树湾,从1.1万到2.9万,年均涨幅11.76%,都比不上白沙洲、文化大道、光谷等等新区。

这难道不是老城区应该有的“岁月静好”吗?
这不是很吻合我们对老城区房价的认知吗?
但为啥融侨锦江和翠微新城就能逆天改命?

城市界面多年无变化,是老城区房价不给力的主要原因。
古田,和平大道,发展大道……10年前什么样,现在基本上还是那个样,除了楼盘多了,变化少得可怜。10年前开发商卖楼的楼书,换个案名,最多加1~2个商场,现在可以给同板块新盘继续用。

该有的配套,10年前就有了,10年后完全没有新增也没有变化。
请问如果当年的房价已经完全反映这些配套,现在,凭什么大涨呢?

但翠微新城,不一样。
原因有两个。

其一,你可以把他当成穷人版“复地东湖国际”。
果然是同一个开发商,运气都一致的好。东湖国际傍上汉街大腿,翠微新城傍上归元片和汉阳大道改造的大腿……

其二,旁边都有突破片区天花板的新盘,为二手房房东加油。
比如东方镜.世界观的2万5,直接让翠微新城的房东们喜从天降。

同样的故事,也发生在硚口宗关。
融侨锦江2012年开盘9500元,现在二手房报价2.6万,年均涨幅13.3%

宗关几十年以静制动,城市界面毫无变化,但万维天地捅破硚口3万的天花板,以及对万科融创的旧改预期,成功骚动房东们的心。

岁月静好的老城区,房价涨幅的确比不上今天拉一条地铁,明天开一个公园的郊区/新区,不过老城区一旦踩中“旧改”大运,尤其是新建住宅能捅破房价天花板,二手房也能疯。

与之相比,和平大道/发展大道上的新盘,恨不得定价比二手房还低,一副跟房东抢肉吃的势头,全方位打击房东挂牌信心。

04


——你别看现在房价高,以后他涨幅也最大!
不一定。

这是我们经常听高价盘置业顾问说的一句话。
既然老城区旧改是大礼包,那作为旧改本尊的城市综合体配套住宅,岂不是皇冠上的明珠?
尤其是那种强势地段,优质商圈的高级住宅,涨幅是不是很大?
抱歉,不是。

我们统计,武汉天地年均涨幅在8.78%左右;
汉口核心中的核心,三阳金城年化涨幅为10.31%
优质地段积玉桥,某项目年化涨幅居然“只有”6.89%……这意味着业主持有9年,房价都没能翻番,在武汉楼市就特别鹤立鸡群;

原因呢?
市场有旧改冲动,有麻雀变凤凰的未来,开发商就等着你“预期”。
虽然旧改预期还没兑现,但新房价格早就加进去所有美好未来。
这导致当初入手价格非常高,留给业主的涨幅空间很小,再加上高价盘二手接盘需求本来就小众,最终市场涨幅不大。

积玉桥的高级楼盘非常典型。

图源百度地图:融侨华府

融侨华府当初销售之时,正是606落地+万达即将入驻+第一条地铁马上通车,各种利好消息应接不暇,板块完全一副要起飞的态势……
导致2011年他的定价,比1年前同板块凤凰城足足上涨40%之多。

各种预期都折算到房价,给业主留下的空间太小。
再加上积玉桥改造没有按套路起飞,这一切都导致随后9年,房价涨幅差强人意。

所以问题不是市中心地段不好,又或者改造不够翻天覆地,仅仅是因为入手成本太高,影响不动产后续持有价值。

但话说回来,虽然他涨起来不快,但跌得也慢,作为保值防守型不动产,效果杠杠的。
高级地段的不动产主要是防守型保值,至于升值,随缘就行。

但这里依然有个疑点。

05


现在我们来说疑点。

疑点1:你说高级地段涨幅不大,那你怎么解释积玉桥凤凰城?
2009年8000多起步,到现在二手房挂3万多,年均涨幅12.73%,绝对不弱。同一个板块,凤凰城年均涨幅凭啥超过融侨华府近1倍?

数据来源:链家

疑点2:你说新区涨幅快,但白沙洲内部,为什么差异也这么明显?

数据来源:链家

这两个问题本质是大家咨询最多的话题——

产品力,对项目保值增值到底能起多大作用?

同一个板块,到底是低价项目涨得快,还是高价项目涨得快?


哥专门挑选同一个开发商的产品,在不同板块涨幅做比较。
华润凤凰城和华润紫云府。

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