二手房交易流程及税费

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在武汉学会这个操作,1套房变成3套房,成为人生赢家!

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文丨武汉裴sir

我是武汉裴sir,武汉楼市宏观和微观专家,教你搞清楚楼市套路和内幕,实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。


提问1:亲,四新招商公园五期,110平,单价16500左右,不是顶楼和一楼,价格笋不笋?
回答1:
从支撑力和产业的角度看:光谷>白沙洲>四新 
光谷有产业,然后楼盘品质以及投资和流动性以及自住不错,不足是区位环线。
白沙洲是近期逐步发展的,区位优势,5/12号线环线,承接武昌经济发展后,人口外溢,刚需流入特别多,房价涨的也比较快,但是改善型自住环境有些差。
四新这边环境整体不错,未来12号线环线加持,在行情好的时候会拉平,但是产业目前不是很足。
所以横向比较,光谷东地铁沿线的二手房16k左右的会更笋,光谷相比四新还是有优势的。不过招商毕竟品牌溢价+墨水湖学校等确实很方便,而且环境好,自住和长持还是挺不错的纯投资 16k我觉得可入,有自住需求16.5k也可以接受。
因为裴sir觉得有自住需求的话,真的还是愿意多花几万块让一家人都住舒服上班近一些,如果追求纯投资更追求性价比。现在yq冲击,可以继续再淘淘。


提问2:裴sir好,请问房子JDDY一般可以贷几成?例如200万的房子可以贷多少钱?抵押贷的利率一般是多少?谢谢
回答2:
JDDY具体要看房子,房子还可以的话,是可以渠道操作的。没执照的贷款10年,利息6个点以上,月供压力大。包装营业执照的,可以贷款20年的DYD,利息5-6个点左右和房贷差不多,因为是适时调整的所以略有偏差,不同银行产品也不完全一样。
一般房子可以贷5-7成左右出来,5.5成以下不需要看流水。DYD可以活用降低资金成本,所以可以多贷点,如果资金充足可以归本操作降低成本,这样比二押的成本低一些。 
从2019年开始美联储降息,2020年因为yq降低到接近于0,所以中国利率跟随下降了,楼市这块在DYD 这块体验比较明显,有营业执照的话,之前是6个点以上,现在降低到5个点以上。


提问3:裴sir您好 现在29岁 单身未婚,老家在蔡甸奓山,在深圳工作,设计专业,做的金融相关,买房大概光谷区域  。尽量学区好点吧,考虑投资或者未来可能回武汉居住  网上看了写光谷东和关山大道的房子。目前首套房
请问光谷东:光谷瑞安创新天地120平1.8-1.85万一平 ,开放式社区 ,新城璞樾门第地段教偏1.8万一平,入户大堂设计漂亮  开发商去年出事 不知是否会烂尾, 国采光立方,中粮光谷祥云。
关山大道:琨御府, 泛悦城,保利茉莉公馆二手金地格林东郡二手 万科城花璟苑二手   2首付加中介费加税费控制86万以内, 那个更适合投资,或者考虑未来回武汉自住。
回答3:
光谷片区的弱项是学区,光谷东最近几年发展很快,但是学区需要底蕴,主要还是在关山,11号线地铁沿线以及光谷东学区弱了些。不过品质自住瑞安还是可以的,最初开盘1.65来着后面整体涨到1.8以上了,地铁沿线的普遍难抢,精装楼盘价位18k已经夯实了。新城周边生活气氛和环境还可以,碧桂园十里春风因为距离地铁有些距离,所以热度不及地铁沿线的,同时被中粮、中建毛坯压制了,所以呈现买方市场。倒没听说会烂尾。如果选择学区,自住品质多数时候就是品质开发商+学区溢价,多多少少会贵一些,如果不用学区,那么你看的地铁沿线的盘自住基本还是可以的。

1,关山金地、万科各有优缺点,还不错,不过万科的密度有些高,优点是二小距离实验中学很近。学区比较重要的是中学和小学,资金预算有限可以考虑普通小学+实验中学的搭配。也并不一定要选择小学+中学双学区,比如六小、十五小也可以考虑。

光谷实验中学主要对口光谷二小、光谷六小、光谷十五小;光谷一小东校区、光谷一小西校区,主要有5个小学, 其中光谷一小仅接收新竹路以南部分毕业生。

选择小区的时候注意次新房因为相比老校区品质和流动性更佳,再就是1小东校区小区的品质基本上都还可以,比如保利、融科、金地,光谷新世界等,但是要考虑具体的价格,今年的话整体二手房陶笋比较适合。

西校区HJF比较多,金地格林我感觉里面品质还可以。光谷十小也不错,新房里面中建大公馆因为是他们引进的毛坯22-24k左右,优先对口。所以你可以按照上面的思路进行学区搭配,选择次新品质自住房。比如保利、金地格林、融科等陶笋22-25k左右价格区间的。

3, 二手房在目前yq压制下,毕竟yq压制的时间是有限的。因为yq主要影响的的是产品对外的企业,中国制造业GDP2015年就达到了美日之和,中国制造世界都很难离开,也多数是生活必需品,所以中国整体情况会相对好一些,欧美服务业影响比较大,金融服务业占比GDP超过50%,现在美联储大放水,我觉得像极了2008年,为了回血的美国用超发货币转移了自己在金融wj中的影响。

4, 光谷一小东校区,整体校区都还可以。
对口小区有关山春晓、金地太阳城、逸景华庭、江城雅居、融科天域、光谷新世界、长航蓝晶国际、阁调小区、丽岛漫城、保利时代、保利时代天悦、宏祥花园,考虑到居住体验和小区品质,选择保利、金地、融科等次新房是比较妥的,光谷新世界是光谷片区最好的,但是价格一直比较贵。

光谷一小西校区:HJF比较多。
金地格林东郡、洪福家园、洪福添美、枫林上城(以上三个小区可选光谷11小)、金地阳光城、阳光在线、曙光嘉园、关山还建小区(鲁广花园、中杰阳光、阳光尚东)、光谷汇景、万科锦程、曙光星城A 区、曙光星城B 区、光谷青年城、美庐郡园、民大教工宿舍、纺大教工宿舍。

光谷二小学区:因为实验中学在二小范围内,所以二小 对口实验中学比较稳,再就是距离很近很方便。万科城市花园、万科红郡、当代国际花园、现代森林小镇。

武汉市光谷第十小学(武汉小学光谷分校):
(曙光星城C 区、江南家园、谓语城、山水华庭、云顶居、东林外庐、清江山水1-3 期),未明确初中对口学校。
中建大公馆的学区,所以导致中建毛坯比较 受到关注。整体而言学区划分会有一定的变动尤其是光谷十小学区的加入,实验中学对口的学校可能做调整,光谷1小对口的小学比较近但是初中有些远,因为实验中学被光谷二小包围着,所以距离更近一些。

考虑到关山的学区配套以及产业、金融港等优势以及区位,二手房本来就看市场,房东定价,所以关山的学区一直是领涨区,楼市趋暖的时候反应启动比较快。


提问4:裴sir 求指教,之前通过大学生落户到了东湖高新关东公共户口,现在结婚了两个人都没房,想买两套房,因为妻子不是武汉户口现在想把她随迁过来,然后两个人JLH这样是不是都拥有刚需摇号资格,各自可以首付三层买房,随迁过来我是户主这样JLH了会影响她迁过来的武汉公共户吗,影响买房吗?
回答4:
夫妻投靠子女随迁,需要有房:
1.中心城区投靠方年龄35周岁以上(含35周岁)或结婚10年以上(含10年); 2.新城区投靠方年龄30周岁以上(含30周岁)或结婚5年以上(含5年); 如果老婆有大专学历,直接学历落户,不用走随迁。

在DK 买房之前JLH,保护好2张SFSD刚需优先房票,这样后期买2套房代价最小,思路正确,perfect!


提问5:新人首问!裴哥你好,目前我和老婆体制内工作,年入50万左右。目前一套纯商贷内环次新放房,2居室,市场估约280万,还欠89万,每月还5500。现在手上子弹约90万,打算JLH充分利用公积金裂变。用手上子弹还贷款后JLH,房子给我老婆。抵押房产贷款120万左右贷10年,再分别买180万和150万各一套三环内或光谷东总价的地铁次新或新房。算下来每月除去公积金还18000左右,压力还好,而且十年后抵押还款完了就基本无压力。不知裴哥还有更好建议没?
回答5:
你好,感谢付费提问:
一,思路是对的,不过我有一些细节建议。JD然后JLH 之后DY还是可以的,早点裂变,DY资金成本和房贷差不多,有渠道可以通过营业执照方式DY年限更长,资金成本也低,这样你月供压力小很多。考虑到内环次新房,流动性可以,后期资金问题,也都可以有硬通货的房产维持的,安全风险小。体制内政策不允许办理的话可以找双方的父母配合办个执照,3个月以后可操作DYD,有渠道。

二, 你这种情况工作稳定,收入可以,可以趁机申请大额度XYK 提额到百万以上级别,维持较高的输出率,成本4-5个点左右,A8之前这个是很大的助力。具体的操作手法,裴sir 近期已经开始着手考虑专门的提额的vip 社群手把手教大家操作。

三, 
光谷片区新房不一定好抢,中建、中粮、广电、以及花山的亿达、瑞园新房毛坯,花山近期新房体量大短期套现还是光谷东的稳。地铁沿线的二手房笋盘这时候因为yq打压,还是可以的,反正你这个是纯投资,追求性价比二手笋,可以出租回血。受制于额度的限制,和二套房首付5成的问题,这时候可以考虑这种打法,低首付GPGD,杠杆用足。以上做好2,可以保障你的裂变的安全和稳妥,妥妥1变3,还是可以的。选笋盘注意支撑力和流动性以及面积最好是刚需三房,太小了房票和子弹没用好,太大了不好出手。

四:后期的裂变资金来源,可以储备:
1,工资收入 
2,房屋出租 
3,兼职外快斜杠青年或者其它收入 
4,找爹妈亲戚朋友支援 
5,大额度XYK,pos机养额 4-5%成本。
6,互联网金融杠杆额度储备随时调用 
7,JDDY一套房 
8,从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰


提问6:您好,裴sir,刚加入知识星球,你的新粉丝,对房产之类的是小白一枚,还需要多学习,请别见笑。请教您:现于洪山卓刀泉附近有一套三房面积约140,无贷,首套,但房子有点年头了05年的。夫妻双方工作都在洪山区,年收入50左右,手上有近50子弹,还贷一万左右可承受,现想在附近或交通便利区域(武昌区或洪山区)再买一套三房,品质好一点的自住,不考虑学区房。一、请推荐一些合适的楼盘? 二、有想法把卓刀泉的房子卖掉在附近再换一套,烦请您帮忙给点建议,是把卓刀泉的留着再买一套其他区域的还是卖掉再重新买2套?因在此区域生活习惯了,若要卖还是想买附近的,另一套可不在附近。感谢

回答6:

提问最好说一下小区的名称和小区的市场价,出手套现能有多少子弹,不然首付50,二套房只能买100的,最好你们JLH 这样50个再凑点可以上200万左右的房子。如果不LH 买房,后面又变成了5成,到时候JLHXC就麻烦很多。一,

一般的房源流动性:

重点学区新房、主城区学区次新房、近郊地铁刚需新盘、主城区改善型次新房、远郊CE0盘、老破小、老破大。


所以如果房源比较老,小区配套、绿化品质不足,有成为老破大的可能的话,建议可以出手,尤其是无贷款的,都不需要JD,实在是太方便了,顺便做一下JLH。二, 这样套现出来的子弹,2个SFSD的资格,首付3成利率只上浮20%, 入手新区或者主城区品质不错的次新房可以,最好裂变2套以上刚需100-120平左右房源。比如关山华润、大公馆4期(未来13号线)、光谷东中建、中粮新房毛坯。11号线光谷火车站的统建武地次新房、国创旁边有高校有学校资源比较舒适、交通也方便。


光谷东11号线国采、中建地铁沿线的楼盘次新盘。2号线南当代次新房等。没有学区加持的价格会便宜些,新城区很多武汉本地人一直看不上,尤其是光谷东,但是真是因为早期啥都没有,所以配套人口以及产业的快速入驻,从无到有的过程就是造富的过程。沙湖湖景房、徐东,青山片区大华、金科、东湖城、华侨城等,南湖大华、金地等。一套自住,其余都追求性价比和流动性即可。

武汉投资价值较高的新房、二手房,详见知识星球内部分享。


三, 

整体思路就是裂变性价比可以的新房或者二手房陶笋,然后自住一套,出租一套,不要用5成去攻城略地, 最好用3成,这样布局好了手里余钱也充裕,后期继续逐步夯实的基础下逐步裂变,小步快跑的节奏很安全。持续积累经验,小步快跑,逐步加仓,对资金的运作也逐步更成熟,后期的裂变资金来源。


不论是感情还是投资加仓,延迟享受往往能够获得更好的结果,楼市投资一旦开始享受就是快速跌落的阶层,中产就在眼前,加油。



提问7:裴sir认识帮落户深圳的中介么?想去深圳买房然后把硕士的落户补贴也领了,大概落户的费用多少?

回答7:

代办费几千块左右,这几年深圳房价涨的猛,所以前期落户比较贵,现在已经长起来了,落户费用也便宜一些了。

社保大概是650/月,另外收,有社保记录后半个月左右入户 。硕士补贴25000 左右。


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