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招商东城华府-地王盘来袭 光谷南改善型玩得转吗?

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招商东城华府基本信息:

2016年12月27日,平安以209693万元总价竞得江夏区P(2016)133号地块,溢价率53.5%,楼面地价8179.77元/平方米,仅次于中海光谷锦城是江夏的“单价次地王”,后引入招商地产共同开发。

从开发商股东来看,招商地产占股51%,平安占股49%,项目由招商进行操盘,平安出地并出资。平安作为金融大鳄在武汉多个项目有这样联合开发的案例,例如经开地王万科翡翠玖玺就为万科与平安联合开发,武汉总价地王杨泗港长江长江新港城项目也由平安拿地,引入龙湖、中建、越秀、金茂等大开发商联合开发。值得一提的是,平安作为出资方拿下地王,一向对项目利润率要求较高,也可能开出比片区周边楼盘高出一大截的房价,看万科翡翠玖玺就知道,杨泗港也绝对不是善茬。

招商东城华府项目规划用地面积87060平方米,总建筑面积355884平方米,计容建筑面积256160平方米,容积率2.94,共1967户,共配备3023个地下车位。


一、区位

招商东城华府地处江夏光谷南片区,东湖高新区和江夏区的交接地带,行政区属于江夏区。项目距离佛祖岭地铁站1公里,光谷金融港约3公里,距离三环线约3.7公里,距离光谷广场约10公里。


小区位:

北面为富士康西路、光谷二高、规划公共停车场用地(现状为梁山头大市场)

南面为规划道路、中海光谷锦城

西面为梁山头路、梁山头社区

东面为康桥知园、同兴生活广场

区位点评:光谷南片区周边发展相对成熟,此前已经有万科魅力之城、金地艺境、平安光谷春天、水晶郦都、当代卡梅尔小镇、梁山头社区等多个大型社区。佛祖岭片区主要依托光谷核心产业区,辐射光谷金融港、大学园产业区、藏龙岛产业区等,周边配套尚可,但环境显得比较LOW。

目前片区内有招商东城华府、中海光谷锦城、康桥知园3个楼盘,相比起来招商与地铁2号线的距离是最近的。


二、交通:

1、地铁:地铁2号线南延长线终点站佛祖岭站距离项目约1公里,预计2019年春节前通车

2、有轨电车T1号线站点与2号线站点距离很近,差不多也是1公里左右。T1号线一期目前已在试跑,二期预计明年开始修建。

3、自驾:项目不临主干道,周边道路并不宽阔,乱停车,门口出行不一定以方便。目前阶段开车走光谷大道、光谷一路、光谷二路速度都不快,红绿灯非常多,还好道路选择也比较多,不至于堵死。

光谷大道在建全程高架桥,目前光谷大道高架桥二期(三环线-外环线)已进行环评,也就是说如果建成从中海光谷锦城出发可上光谷大道高架一路抵达光谷核心区、雄楚高架、东湖隧道等,开车会比现在快很多。目前也可以走光谷二路上三环线,也可以避开拥堵。


交通点评:2号线南延长线离项目不远,再加上有轨电车,未来出行还是还是有很大改善的。光谷大道高架会改变整个光谷南的开车状况,与雄楚高架、东湖隧道、三环线连城快速路网,很大程度上会改变现在光谷糟糕的交通状况。


三、配套:

1、商业:规划中的佛祖岭永旺距离项目约1公里,目前永旺没有实质性进展,没有说不修,但地也没有拿下来。周边有生活氛围浓厚,有梁山头社区、梁山头市场、光谷世纪广场(经济学院对面)、同兴生活广场等。

2、教育:项目自带一座9班幼儿园。周边规划有藏龙二小,光谷二高、光谷三小也在项目附近,但因为是江夏区,预计对口藏龙二小的可能性很大。

3、医疗:三甲医院武大人民医院距离项目1公里,目前已经开业。

4、产业:光谷金融港、大学园路产业区、藏龙岛产业区、光谷芯中心等提供大量工作机会,产业人群也为片区带来活力

5、公共配套:湖北经济学院可以提供休闲运动场地

配套点评:

生活配套有,永旺待定,对口学校不太理想。


四、房源

招商东城华府项目规划用地面积87060平方米,总建筑面积355884平方米,计容建筑面积256160平方米,容积率2.94,共1967户。包括总共22栋住宅楼,其中8栋洋房,14栋高层。

项目无分期,开发周期预计1年至1年半,产品为毛坯洋房140-220平,精装高层80-160平。首期推洋房,第二期预计推15、16号楼2梯2户160平大户型,后期产品以2梯4户刚需为主,连廊结构,主力面积包括90、107、120、130、140平,还包含有一栋4梯9户L型的14号楼。

从项目规划上来看,洋房位于小区东南角,高层基本是一个单元设计,楼栋没有错开,最西面一排9-14号楼西面的视野较好。洋房和高层区连通,洋房约25米楼间距,南面距离规划路退距25米

招商东城华府预计3-4月首开Y2-Y8号楼140-227平毛坯电梯洋房,6+1层,1梯2户,退台式洋房,1-3层163平 ,4层为147平,5层为140平,6楼为227平复式。

洋房公摊约14%,高层和洋房物业费均为3元/平洋房交付时间可能较早。

洋房沙盘:

洋房结构:

洋房采用退台式设计,楼层越高户型越小(顶楼除外),1楼为4房结构,5楼为三房,顶楼为大复式,但复式两层都计算建筑面积。

洋房整体优化面积不多,1楼无地下室,花园待定。


阿松点评:

招商东城华府做洋房可能是为了拔调性,同时也可以提高面积单价。但光谷南佛祖岭这个位置做洋房阿松还是有点想不通的,旁边的中海光谷锦城和康桥知园基本都是刚需产品,特别是中海89平三房两卫户型几乎占一半,而124平的大户型套数少卖的也慢,证明这个地段还是更适合做刚需产品。

招商的设计可能是参照了旁边的卡梅尔小镇,但却没有卡梅尔的位置和容积率,导致洋房的南面是中海30多层的高层,周边的环境似乎与洋房格格不入。

从下图中来看,由于中间有市政路,洋房和高层间距还是比较宽的,但前面一堵高墙,洋房也不会有什么景观视野,可能还会有点压抑。

洋房工程进度:


五、品质

1、主打改善品质,但项目展示面比较差,感觉各种准备没有做好就要开盘,现在项目自己也说不清楚高端体现在哪里。

2、招商局地产和招商物业都还是可以的。

3、车位配比很高,1比1.5,全地下2层,3023个车位

4、地面全人车分离,园林景观细节目前还没有出来,预计会有阳光草坪、慢跑道、归家礼仪等,但现在这些项目自己都说不清楚,还要后续待观察。

5、高层有架空层,高度为3-3.15米架空层

6、入户大堂、走道贴砖标准未完全确定

7、高层外墙为涂料,洋房外墙为红色面砖+真石漆

品质点评:

阿松还比较认可招商的品牌,但由于项目展示面过于简陋,导致现在无法准备评判这个项目的品质和调性。如果不是因为招商来开发,按照常规判断这个盘很可能就是个超级刚需盘了。http://www.bifangjia.cn 


六、价格

招商东城华府首期推出洋房,第二期推大平层,有可能就是为了把价格拔高,为了后期的备案价做铺垫。曾经传出招商洋房要卖20000元/平的说法,但目前来看备案价在16000-17000元/平就非常不容易了,不过还好洋房是毛坯,价格还不至于上天。

后期高层是精装修销售,由于地价也超过8000元/平,因此高层价格参照隔壁中海16000元/平可能性较大。

价格点评:

这个价格已经不便宜了,阿松一直认为佛祖岭16000的价格短期投资价值并不大,中海比较好卖也主要是由于户型产品较小,功能性做到极致。招商高层开盘的时候,康桥可能已经卖完了,光谷南也没有其他竞品了,招商的小户型应该还是很好卖的,但这个地方的洋房和大户型可能真不会太好卖,洋房的总价都超过250万了。


七、不利因素

项目北面规划是公共停车场用地,现在为梁山头大市场,可能有一定气味影响。

其他无明显不利因素,项目东南侧有变电站、公共停车场、规划的光谷十四小,但距离都比较远,影响不大。


阿松综合点评:

1、光谷南佛祖岭片区,区域成熟,配套完善,生活氛围浓厚,比较适合居住,但区域面貌相对比较LOW。

2、周边产业聚集,包括金融港、富士康、藏龙岛产业园等,人口迁入,区域有活力

3、交通方面有地铁、有轨电车规划,不过距离地铁1公里。光谷大道高架规划对整个光谷南都是利好

4、20多万方规模在区域内算很大的了,首期推洋房,阿松认为洋房和大户型与区域需求与面貌不太相符,可能比较尴尬。

5、光谷南2018年仅有招商东城华府、康桥知园、长投绿城兰园3个楼盘有货,长投要到下半年而且位置远,康桥288套房源一次性开盘就会售完,招商东城华府可能是2018年片区的“独苗苗”,不管你买与不买,也只有他了。

6、由于是准地王项目,因此价格可能比较高,还好地价才8000多,开出来不会亏本。招商应该感谢旭辉和中海拉升了光谷南房价,加上地价成本因素,备案价申请应该不会很困难。光谷南的性价比和投资潜力是明显低于光谷东,不过买到的可能性就很大了。


经济技术指标:

备案信息:

工程进度:2018年3月

沙盘:

门口梁山头路:


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