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保利海上五月花-大光谷最低价自带硬伤盘

保利海上五月花-大光谷最低价自带硬伤盘



写这个文章,完全不像写一个新盘评测,倒是像一个二手房评测。所有的东西都是实景,所见即所得,好与不好一目了然。

保利海上五月花是一个伴随阿松成长的楼盘,阿松从五月花2010年第一期开盘就作为五月花业主论坛的站长维护相关楼盘信息,一直到2015年全盘售罄。因此五月花这个小区的一砖一瓦一草一木都是那么熟悉,大家关于这个楼盘有什么问题可以在http://www.bifangjia.cn随便问,保准没有我答不上来的。写这个文章,阿松感觉是在追忆自己的青春,时光如梭~

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保利海上五月花:保利品牌强势入驻,18年品牌积累与阅历分享,结束南向大光谷的零品牌历史。保利海上五月花地处江夏大道,拥有60万方浩瀚体量,周边世界500强密集环绕,一流企业集团奋起抢滩,地铁2号延长线迅抵,公交专线直达,高尚生态人居欣荣崛起,生活富有梦想与激情。

保利海上五月花整个社区从入口塔楼、优雅坡地到原味建筑,格调鲜明地再现了英伦小镇的浪漫悠闲。地块内保留了大片原生坡地林木资源,创建武汉首座英伦风情的生态保护区,表达对自然最高的景仰。保利海上五月花产品以别墅、高层及多层为主,英伦别墅植入多重花园露台,推敲产品细节与氛围营造,纯粹再现英式花园文化;观湖高层舒适开阔,拥有绝好的赏湖视野,城堡般精致优雅。


保利海上五月花基本信息:

保利海上五月花位于光谷南江夏区庙山江夏大道,是武汉保利地产开发商的60万方大盘。项目共分两期开发,其中一期占地面积16.6万方,总建筑面积39.2万方,计容建筑面积36.3万方,容积率2.4,共3809户。项目一期、二期之前所有楼栋均已售完并交付,仅剩下目前主推的一期最后2栋10、11号楼87-118平毛坯房源,预计3月底开盘,预计均价9500元/平,共计约460套房源。

一期的最后2栋楼10、11号楼也因为钉子户原因一直未修建,直到近日才拿出来卖,与上一次开盘也相隔了接近2年半时间。

这张鸟瞰图不是现在做的,而且阿松N年前做的,这下好,省事了,直接拿出来用。


一、区位

保利海上五月花位于江夏庙山江夏大道,华一寄宿学校旁。保利海上五月花一期距离三环线约6公里,属于江夏庙山片区。

小区位:

北面为汤逊湖山庄、华一寄宿学校

西面为江夏大道

南面为印刷厂、信息学院、雅居乐

东面为汤逊湖、博悦府


阿松对庙山一直都是这个评价:

庙山片区最大的优势就是紧邻汤逊湖,以低密度为主打,生态环境较好,适合居住,目前居住氛围也比较成熟。但不足是发展较慢,没有地铁规划,也没有特别利好的商业和产业规划,阿松一直认为庙山不是一个特别适合投资的区域。主要还是江夏对庙山重视度不足,因为未来有被划入东湖高新可能,造成两边都不管的情况。


而保利海上五月花在庙山还是属于比较靠近光谷的位置,基本上紧邻庙山核心商圈华泰, 而且东面一线临汤逊湖。五月花在庙山的位置与东方雨林基本是持平的,比雅居乐、美加、碧桂园天玺湾都更靠近光谷,不过没有庙山位置第一盘广信万汇城位置好。

五月花最东面可以看汤逊湖,不过目前汤逊湖山庄四期博悦府修起来之后很多楼栋就看不到湖了。南面是学校,基本没有太多遮挡,周边视野还是比较好的。


二、交通

1、庙山片区无地铁规划(2049都没有),因为庙山有城铁,其次江夏对庙山重视度不足。有轨电车T2已通到汤逊湖城铁站,庙山可公交换乘有轨电车(真寒酸~)。

2、自驾:去光谷只有江夏大道一条路可走,进入东湖高新后民族大道和大学园路会有一些拥堵拥堵。项目紧邻四环线,但四环匝道在中洲岛附近,并不是很方便。

而五月花一期位于小区最里面,整个小区出现只有双向两车道的英伦大道一条路,而且周边还停满了车,高峰期出行可能堵在小区内。

庙山环湖路有规划,也是双向两车道,目前还没有全线通车。


3、乘坐公交912、915、903路。

交通点评:硬伤伤伤伤伤。。除非在光谷上班的,不然出不来。如果你天天坐公交去光谷广场转地铁,那是要死人的。自驾也是死结,小区里面堵,小区出来还堵,高峰期可以堵的你哭。

不过,近几年小区内部道路由整治,内部出行状况比前几年还是强一些。


三、配套

1、教育:庙山拥有优质的私立教育资源,海淀外国语学校、华一寄宿学校、美加外校都云集与此,不过这些学校都类似私立贵族学校,收费较高,一般人上不起。

庙山目前唯一的小学庙山一小离五月花很远,十分不方便。2018年9月庙山二小开学,上学的距离可能会近一点。

另外,小区二期自带一个旺斯达幼儿园。


2、商业配套:

庙山配套基本也是共享的,五月花距离华泰核心商圈中商平价和武商量贩还是比较近的。

罗马春天奥特莱斯也不远不过其商业开发十分不接地气,东西很贵,人气稀少,作用不大。不过庙山首家电影院最近在罗马春天开业了。

周边广信万汇城规划有大型商业。

另外五月花小区已交付多年,生活配套十分成熟。小区内商铺开业率很高,基本生活配套都可以满足。

3、公园:

华泰路口有个庙山街心公园,从五月花散步可以过去,晚上跳广场舞还是满热闹的。


五月花湖岸线不长,这一点是被雅居乐完爆了,湖边基本没有打造,乱七八糟。

4、庙山片区还是有一些产业配套的,毕竟作为开发区,各种厂房还是挺多的。不过,除了华舟重工还有点名气之外,其他的厂貌似对区域的带动都很有限。


四、房源

保利海上五月花从一期2010年开盘,到二期2015年售罄,差不多6年时间。

目前保利海上五月花主推一期10、11号楼87-118平毛坯房源,预计3月底开盘,预计均价9500元/平,共计约460套房源。


备案信息:10、11号楼为一期七组团,前期的新房住宅,一套都不剩了。

这2栋楼原本的预计销售时间为2014年9月28日,结果迟到了近4年!

其中10号楼为24层、2个单元、2梯4户,11号楼为24层、3个单元、2梯4户,2栋楼均为首层架空。


前几年,武汉非常流行“偷面积”,保利大多楼盘都设计的N+1房户型,也就是两房变三房,三房变四房。那多的一间房,有可能是按照阳台算一半面积,也有可能是按照天井不算建筑面积(验收之后再现浇)。

保利海上五月花这一期采用的天井偷面积(交付的时候那一块是空的没有楼板),户型图上标注非使用面积,以后能不能用不好说,要跟物业商量。但只要业主齐心,自己去做现浇,还是有可能的。如果不能用那就惨了,户型使用面积会大大下降。

户型点评:

保利这种户型,前几年非常流行,就是中间两户凸在南面,但不通透;

中间两套是南、东(或西)两面采光,中间套的次卧私密性很差,正对旁边一户的阳台;厨房带一个生活阳台,但比较暗。

边户受中间户遮挡较为严重,特别是两个单元之间的90平会凹在里面;在连廊结构出来之后,保利的这种户型结构基本是市场淘汰了,新小区很少有做这种户型的了。

工程进度实景:2018年3月


五、品质

关于品质首先要说的一点是,保利海上五月花首期2010年开盘,这个楼盘的整体规划及技术标准都似乎2009年左右做的,那个时候的房子标准就是这样,大家也不会觉得LOW。但2014年武汉更新了建筑规范标准,各项指标要求都有很大提升,因此目前新小区的车位配比、人车分流等指标都要好很多。虽然保利海上五月花最后2栋现在才开盘,但依然沿用的是十年前的老规划、老标准,与现在新小区的品质是不能比的。


1、停车位是整个楼盘规划最大败笔,简直是硬硬硬伤,可能未来永远也无法解决的硬伤,也就是一期基本没有规划地下车位(除了一个很小的地库)。

按照规划标准,一期一共3809户,目前只有400个车位,目前一期小区车位配比还不到有1比0.2。至于你要问为什么配比这么低,因为十年前做规划的时候,大家都没车,武汉的建筑标准也是如此,开发商修地下车位成本要高很多,哪里想得到城市发展的这么快,五月花的车位问题也是时代快速发展的一个缩影吧。

而根据规划,一期共3809户共有1928个车位,一期按照1比0.5进行的车位配比规划。目前停车难的问题一定程度上就是因为地下车位主要分布在推迟建设的10栋和11栋下面和地面,据说要新建1500个车位,但实在想不通这2栋楼底下怎么可能新建这么多车位,阿松认为是不太可能的,之前规划的一些地上车位都没有兑现,就算小区全部完工1928个车位的指标也很难达到。

千万不要想什么人车分流了,这2栋楼下面就是停车场:


曾经,五月花的车位问题成为全武汉皆知,甚至是江夏区的重要民生问题,巨大的车位缺口带来巨大的矛盾,停车环境用水深火热形容好不为过。




直到2017年,居委会协调,租用了信息学院的一大块场地作为地上停车场,共1200个车位,大幅缓解停车难问题。不过,用地毕竟是属于学校的,租赁也不是长久之计。

2、绿化景观其实还是有一些的,特别是一期这个中央水景,看得出来还是设计过的,不过疏于管理,也显得满破败。

小区内的绿化确实是郁郁葱葱,长了几年的树木都很茂密。但这毕竟是几年前开发的刚需盘,也现在的一些品质盘精心设计的园林在设计感上还是有一定差距,这就是阿松认为的“绿化”与“园林”的差别。五月花这样的顶多算绿化,舍得种树,但基本也是樟树、广玉兰这样十分普通的树种,排列没有太多讲究。

3、人车不分流

小区内大部分地方都是人车不分流的,人车混行,降低小区品质。

4、大部分楼栋都是有架空层的,普通3米左右的架空高度。但架空层内没有太多休闲设施,基本都是被电动给占据了,与很多新规划小区那种主题架空层还是很大差距的。

5、入户大堂不用说了,很普通,按照现在的新小区标准基本等同于没有。

6、物业:保利的物业口碑一直比较差,之前物业打人都发生过。业主的评价是,物业干其他事情不积极,上门收物业费那真是积极的要死。整体来讲物业管理水平不高,服务态度不行。这是一个充满纠纷的地方,在这里,物业比业主要狠,惹不起还是早点躲吧~

洋房区一楼都是把公共绿化占为己有,种菜的都,真是归田园居。

7、很肯定的告诉大家,前期公共走道墙面都不贴砖,这一期情况不知道,按照逻辑也是不会贴的。

8、五月花除了车位,还有一个就是一二期连通的问题,一期的业主想把两期打通,二期的业主不愿意一期业主穿行二期,更不愿一期业主把车停到二期来。于是,一二期的业主之间发生了内讧..哎..目前的状况是一期和二期人和非机动车可以连通,机动车不能连通。

9、社区入住率超高,从外面看几乎90%以上都已经封了阳台,光谷的社区都是如此,带来成熟配套和人气,也会使得小区比较拥挤。

品质点评:所以你问这个盘自住如何,我是绝对不会推荐五月花的。如广信、雅居乐这样的新盘,品质上都要比五月花好太多。在这里买个房子还要卷入是非..


六、价格

这个楼盘基本没看到置业顾问,倒是全部中介疯一样的开始发销售信息,于是大家都知道了五月花要开盘。

传言100以下小户型均价9000左右,大户型最高9700,整体均价9500。阿松认为这个备案价合情合理,不绑定装修也可能有多种考虑吧,地价太低,良心不忍或者..时间太赶来不及..再或者

截止今日(2018年3月14日),庙山还没有备案均价过万的高层,不过雅居乐马上要成为第一个。保利海上五月花9500的价格还是非常划算的,同小区二手房基本都到了12000-13000,买到至少算是赚2000-3000。

87平户型首付最低24万即可买到,甭管你瞧得起瞧不起,反正就是这么便宜,买到就是赚到,投资稳赚,反正自己不住到时候甩锅,总有人接盘。

保利海上五月花现场是没有售楼部的,售楼部早就卖了,据说现在置业顾问在保利清能西海岸。

据了解,项目将执行刚需优先政策,因为所有户型均在140平一下,因此将有约184套房源对刚需进行摇号,而且项目可以公积金贷款。


七、不利因素

小区很大,周边还是有一些不利因素的,南面是印刷厂平时可能有一点噪音和味道。西面二期江夏大道上面有高压线。但一期10、11号楼位于小区最里面,倒是没有很大影响。

不过要提醒大家一点,每到冬天换季,五月花小区就密布了这种水蚊子,虽然不咬人,但数量巨大,看起来好恶心,蚊子死了之后要用扫把扫的,这可能就是汤逊湖边的代价吧。不过文化大道汤逊湖边上似乎没有这个现象,不明白为什么。


阿松综合点评:

1、庙山成熟大盘最后2栋,单价总价都便宜,性价比高

2、区域交通拥堵,教育配套差

3、小区停车位严重不足,出行困难

4、十年前规划的小区,品质差,物业差,人车不分流,在售楼栋下面都是地上停车位,自住舒适度差

5、户型中原本的赠送面积是否可以使用悬而未决,未来又有可能陷入纠纷

6、价格低,投资可入,买到即赚到

7、套路众多,难买,中介比置业顾问积极一百倍


保利海上五月花是天使的价格,魔鬼和品质&地段。

就算阿松与五月花有再深厚的感情,阿松也不会买这里或者住这里,毕竟五月花有太多东西不符合一个宜居楼盘的标准。

阿松也知道,就算我说再多项目的不足,你们一定也会去疯抢的。

还有,这个楼盘已经不需要置业顾问了,甚至连售楼部都不需要,2个星期的销售时间,就是中介卖就已经够了,房地产营销从未如此卑微。


PS:该楼盘请不要找阿松推荐顾问,没有。


一期平面图:

一期经济技术指标:(注意停车位数据)


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