二手房交易流程及税费

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被忽略的盘龙城,是你错过的购房良机

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哥说:


上次,千平讲了被很多老武汉忽略,但是实际很值得买的四新,得到了很多人的共鸣。
 
其实武汉还有被忽略,但是很扎实的区域,比如盘龙城。
 
说到盘龙城,估计很多人从心理上觉得那是个“遥远的地方”,那是个“乡里地方”。
 
但是纵观盘龙城这十年来的表现,以及现状,我和千平认为,盘龙城未来可期。
 
特别是对于在汉口做些小生意的朋友来说,是很值得考虑这个片区的。事实证明,也确实很多做小生意的朋友去盘龙城买了。
 
精明的商人们蜂拥去盘龙城,除了价格因素,相信还有其他原因。听起来存在这种或者那种缺憾的盘龙城,为什么值得买呢?听听千平的经历和分析。
 

亲历盘龙城购房


在讲这个问题之前,先讲一个亲身经历。

 

今年一月底,也就是农历新年前个把星期,我看中了盘龙城一套140+平的豪装四房,格调非常高,毛估装修成本在35W左右,挂价170W,这个总价基本吓退了区域99%的客户,又打探到房东是真的急于出手,所以很有信心把价格砍下来。

 

约了业主见面谈,40岁上下的中年人,开个小公司,如自己所料,业主一再让步,最终谈到145W,但是首付要求50W,业主急着拿钱发工资。说实话,这个价格完全可以接受,但离我预想的落地价10000/平还有几万的差距,最终放弃了。

 

当天晚上,这套房被一对小夫妻签走,人家看中的就是豪华装修,在得知业主145W能卖后,赶来签的合同。小老板不容易!

 

(题外话:最近马哥写了一篇《从现在开始,囤钱,准备年前买房》,苦口婆心,真的是深有感触,对于真正想买房的人,最佳时机就是年前,当然,前提是你得有一定的资金实力。)




是谁在买盘龙城


回到正题,到底是那些人在盘龙城买房?从我在这个区域看过的上百套二手房、接触过的数十位业主来看,大致有这么四块人群:

 

一是小老板

尤其是在汉口北、四季美做生意的,往往会就近选择刘店版块的一众楼盘,在汉口做小生意的小老板们,也多有在盘龙城买,主要原因,一来价格相对便宜,二来到汉口方便。

 

二是黄陂原住民

很多黄陂人进城的第一选择就是盘龙城,而且经常是亲戚朋友组团购买,过去的乡里乡亲现在的小区邻居,天然亲近,特别是在恒大龙城小区,时不时就能听到辨识度极高的黄陂口音。

 

三是武汉周边地市人群

比如孝感、汉川、荆门,周边地市州的居民对于在武汉买一套房有着强烈的需求,而主城区两三万的房价又太贵,盘龙城这一紧挨着主城区的区域就成了不错的选择。

再讲一个例子,去年一个在京山工作的朋友,要我带着把盘龙城的在售楼盘看了个遍,他买房的理由很简单,身边不少人都在武汉买了房,自己的小孩也慢慢长大了,想在能力范围内给娃在武汉留一套房子。

 

四是刚需小年轻

接触到的这部分业主基本是卖房置换,当初手头钱不够,首付十来万买了盘龙城的两居室,现在条件好起来又有了小孩,就想置换个大房,其实这个逻辑放在今天照样适用,年轻人就要认清现实,当机立断在能力范围内先上车,只有上了车才更有机会换好车。




为什么大家忽视盘龙城


上面我们说到的这四类人,老实说,并不是市场最起眼的一群,就如盘龙城在全市楼市格局中一样并不耀眼。

 

盘龙城没有光谷那多高新企业和未来想象,各种小工厂谈不上高达上,也和创新、融资、上市等时髦的词挂不上边。

 

盘龙城最大的商场就是麦德龙,远没有中心城区各种林立的高档商场那么光鲜。

 

说到交通,那不住在盘龙城的朋友,估计不知道出行的痛。交通便利程度远不如四新那边方便。

 

就是说居住环境,其实也相当一般,和金银湖给人的感觉,差一大截。

 

大家印象中的盘龙城,总感觉存在感不强。

 

个人认为,由于府河及汤云海、盘龙湖等大小湖泊的阻隔,导致盘龙城和主城区没有实质性的连成一片发展,过去很长一段时间由汉口进盘龙城的这段高速路是收费的,更是加深了这种空间距离感。

 

此外,盘龙城的基础配套比较薄弱,缺乏优质三甲医院、知名学校及综合性商业体,不过这也是远城区的普遍现象,配套都起来了,也就不会是目前这个价格。

 

最大的问题是缺乏热点,没有高大上的概念规划,而首次置业的年轻人往往最吃“规划”的大饼,想象自己的房子交付后是高端的、体面的。

 

但是,去盘龙城的中介看看,大家会发现,盘龙的二手房交易是非常活跃的。这个指标可以看出,这个区域是非常有活力的。

 

这么多做小生意的朋友去买,除了价格原因,要相信他们有自己精明的判断。

 

你看不上的盘龙城,事实上早已不是你印象中的那个盘龙城。我觉得,大家对这个市场严重忽视。 




盘龙城到底怎样


我们首先来看盘龙城的地址位置:

以盘龙城经开区管委会为原点,距离黄陂城中心25KM+,离三环线只有6KM左右,盘龙城实际上是黄陂的一块飞地,早就脱离了“乡里”气质。

从管委会出发,沿2号线跨过盘龙城大桥便进入主城区,交通上非常便利,另外还可通过府河大桥、机场高速进汉口三环,这个地理距离及交通条件决定了盘龙城具备融入主城发展,承接汉口外溢刚需的先天优势。

 

实际上也是如此,盘龙城目前发展已经较为成熟,

居住氛围十分浓厚,以恒大名都、汉口湖畔、歌林花园、恒大龙城等区域大盘为代表的楼盘入住率非常高;区域内十字交叉的两条主干道--巨龙大道和盘龙大道车流如织,热闹程度丝毫不输主城区。

 

地铁方面,

1号线方便了在此工作的人群,对于片区居民几乎无影响;地铁之王2号线深入盘龙城,沿途设有盘龙城、巨龙大道、宋家岗及航空总部4站,全线串起了盘龙城西片区,是片区最重要的公共交通出行工具;另外,规划中的前川线预计2023年通车,沿途设有汤云海站、巨龙大道站、腾龙大道站和天阳路4站,建成后对奥特莱斯及横店周边的楼盘是不小利好。相比于其他远城区,盘龙城在地铁方面的优势非常显著。

 

就业方面,

四季美、汉口北国际商品交易中心、佳海工业园以及一桥之隔的宏图大道工业园区为盘龙城的居民提供了充足、多样的工作机会,虽然不够高端,但对于普通老百姓来说也够了,毕竟不是每个人都从事高精尖工作。

 

个人认为,无论是绝对地理位置、轨道交通,还是人口数量及产业分布,盘龙城事实上一点都不虚,而且上车门槛低,其实非常适合小年轻首次置业,

从保值增值上来看,绝对价格足够低,日后的动能很充足。2015年至今,这里的房价实现了从5/600012000上下的翻倍行情,和整个武汉的行情基本吻合。 




值得关注的楼盘


刚需人群,首先要考虑的就是地铁,其次是学校,商业配套之类的远城区楼盘其实都半斤八两,主要靠底商。相比于新房,我更推荐大家抓住年底机会,多看看二手房,砍价余地还是很大的。

 

刘店版块,整体不推荐

虽然离三环线更近,但是没地铁很致命,而且府河大桥上下班堵车严重。有兴趣可以看看翰林公馆、盘龙理想城等新盘,带精装10500左右,销售情况很一般。二手房可以看看恒大名都,大体量成熟小区,几百套在售,议价空间较大。

 

管委会版块(巨龙大道站周边)

新盘有鼎鑫摩卡小镇四期,精装修11000左右,从前期交付的几期来看,品质还过得去,目前可以走天居园盘边的一条小路到地铁站,10分钟左右。十字路口东侧的天汇龙城,加了精装修后11200左右,没什么性价比,虽然有中心幼儿园和盘龙城一小加持,但是离地铁站实在太远了。二手房重点关注珑璟轩的二房户型,高层+别墅,基本算是这一片最有看相的次新小区,三房户型奇差,四房户型其实很不错就是面积大了点。歌林花园的热度也很高,正地铁盘,就是外立面显旧。

 

宋家岗版块

新房集中供应,基本岔着挑,综合来看华发越秀悦府最优,配建48班制临空第一学校,小学+初中一站式教育,90平三房功能齐全,距离地铁站700米左右,带精装修13000的价格,价格偏高,看你个人选择。

 

奥特莱斯版块

前川线腾龙大道站,新盘有帝大御璟城,带精装12600左右,配建幼儿园和公立小学,96平小三房得房率高,首付35W左右,背靠盘龙城最大的综合商业体百联奥特莱斯是最大的优势。个人更喜欢位置更优的二手房汉口湖畔,毕竟便宜2000左右的利润是实打实的。 





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