二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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武汉买二手房交易税费怎么算?如此“省税”风险高!

近几年上涨最快的就是房价,记得刚刚开始来武汉的时候房价在5000-6000一平,现在已经上涨到10000以上了,而且地段还是不怎么好的。             

我有一朋友综合地理位置以及交通情况选择了购买二手房。那么2019年二手房交易税费怎么算?合理避税是否有风险呢?下面为大家分析如下:  

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一、二手房交易税费有哪些?                                                         

二手房交易税费是指你在购买二手房的时候所需要的费用,一般交了费用之后才能拿到房产证,通常是你所在地区的税务部门会向买方和卖方征收各种税费,买方指的是买二手房的人,卖方指的是卖二手房的人。                 

其中二手房交易税费包括增值税也就是之前被称为原营业税的、个人所得税、土地增值税、印花税城市维护建设税、契税、教育费附加等一些相关费用,反正收费项目比较多。据了解如果是居民个人转让住宅的话是免收土地增值税的,具体以定制各地税务部的标准为基准。                                             

二、二手房交易税费怎么算?                                                       

二手房交易税费具体计算方法如下:                                                           

1、契税                                                                                                                    

首套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为1.5%。

二套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为2%。

2、增值税及其附加税                                                                                  

不动产证未满2年:增值税及其附加税税率为5.6%。           

不动产证满2年:免征增值税及其附加税。                             

非住宅不管年限统一按照差额征收。

3、个人所得税

个人所得税=房屋总价×1%或者两次交易差额×20%

满五唯一免征个税,即房产证(契税完税发票)日期满5年且是家庭唯一住房。

4、印花税

印花税=计税价格×0.05%

个人销售或购买住房暂免征印花税。

5、登记费

个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费);非住房房屋登记收费标准为每件550元。

6、交易手续

住宅:5元/平方米。

非住宅:11元/平方米。

7、中介费

中介费=房屋总价×2%。

中介费一般为1%至2%不等,不同的中介,收费略有差异。

8、贷款评估费

评估费:评估价×0.3%。

二手房贷款时,通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。

9、其他费用

如房产涉及产权纠纷,还有可能涉及到公证的事情,那么也会根据不同情况涉及公证费,具体费用根据个性情况而定。

三、购买二手房合理“省税”也可能遇风险

买了未满2年或未满5年二手房的业主,为了省钱想等满2年或满5年再过户。为什么有购房者想要省下那笔费用延迟过户呢?

因为二手房交易中,除了房款,大部分费用为过户税费,而税费的多少与房屋权获得年限有很大的关系,比如,如果房屋业主名下只有一套房产,且为普通住宅,那么,如果该房子满5年且为家庭名下唯一住宅,则可以免征个人所得(个人所得税=差额20%),如果房子满2年,则可以省去5.6%的税。因此不少人在交易中约定,先签订房屋买卖合同,等房子够5年了或者够2年了过户。

但这样做其实是有很大的风险的。虽然签了约,但延迟过户,会导致违约的风险,比如一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现。

1、 产权人死亡

买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。

因此,各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密,将违约成本提高,约定好过户时间,中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户,一定要找一个第三方,一起去公证处做公证。

在过户之前,与卖家协商好付款方式,千万不可直接将全部房款给卖家,而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”,有效跟进房子的产权和实际情况。

2、 卖家用房子抵押贷款

在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。

3、 一房多卖

由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间,加大了房产交易的风险,严重的会导致一房多卖。根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁,谁先占有房屋就归谁,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人,原买家只能要求卖家承担违约的责任。

4、 违约风险

延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅,那损失大。房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。

5、 房屋被查封

在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。

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