二手房交易流程及税费

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假离婚假交易套房贷,骗贷700万

假离婚假交易套房贷,骗贷700万

 假离婚假交易“套”房贷?不靠谱!小心背不回交易税费

  骗贷700万元的梦想与现实

  自家唯一一套房,居然能通过离婚、过户等手续,套取银行好几百万元的低息贷款?如果房价下跌,直接断供让银行收走房子,自己手里还能留大量现金?

  昨天上午开始,一个用北京房子套贷款的“歪招”开始在网上蔓延,不到中午就已经传到了深圳、上海甚至更多二三线城市,在微博、QQ、微信里像病毒一样传播,买房群、投资群、同学群里,甚至都在转发一模一样的招数。

  真行吗?记者经过多方求证后发现,综合考虑评估价格、银行审批和房屋过户成本等因素,这个被有些网友称作“完美理论”的模式几乎不可能实现。就算骗贷成功,如果赚不出2%以上的利率差,都背不回交易税费。

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  夫妻离婚假交易?拒贷!

  这“招”是这样的——我在北京有套房,把房子只写在老婆名下,然后假离婚。现在这套房市价700万元,我让她把房1000万元卖给我,首付300万元,贷款700万元。这样,我俩继续住着房子,手里却多了700万元。用这700万元投资的利益,正好用来还房贷。

  “如果房价大跌,我就不还房贷了,让银行把房子拿走,这样我们的房子就在高位套现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。现在京沪深很多人在这么做,这就是次贷危机的来源。”

  “你当银行傻?”面对微信群里有人宣称身边好友已经如此操作成功的说法,一位来自国有银行个贷机构的人士嗤之以鼻:“一看就是外行写的。”

  记者了解到,对于贷款申请,无论是评估单位,还是银行,都会做尽职调查。“查到买卖双方原来是夫妻两口子,银行直接就会拒贷了,怎么可能贷出钱来?”这位银行业人士说,要查买卖双方曾经的夫妻关系很简单,因为贷款就要提供各种证明,其中离婚证上就写明了原夫妻双方的姓名和身份证号。

  做高成交价骗贷款?没戏!

  为什么要用房子套房贷出来呢?因为和其他任何一种贷款方式相比,房贷的利率都相对较低,还款年限又长。从几年前开始,就有人打“套房贷”的歪主意。

  找个真实买家,就能套取银行贷款吗?在一个投资购房群里,又有人贴出了“我朋友”的故事。

  “我朋友和他妈就是这么操作的。高评房价,现在拿着好几百万元的现金花,特别爽!”这名网友说。

  按理说,如果子女已经成年,那么和父母的关系就可以算成两个单独的家庭。如果父母的年龄还可以贷款,那么无论是父母购买子女名下房产,还是反之而行,都能贷款出来。但当记者截屏发给一家评估机构负责人时,他的态度非常鲜明——虽然能贷款,但这“歪招”不可能实现。

  “市价700万元的房子评估价顶多到560万元,按照3成首付,顶多能贷出来392万元,怎么可能贷出来700万元?这房子值多少钱,不是买主卖主上嘴皮碰下嘴皮说了就算的。”他说。

  记者从北京多家银行了解到,二手房的贷款额度,都是按照“交易价、评估价取其低”计算的。即使买房人按照1000万元报购房合同,实际房子的评估值也不会是1000万元。

  算上房地产交易税费,赔了!

  如此看来,骗房贷实际能操作的空间,也就是找别人交易、骗出不到400万元的贷款,相比“歪招”里说的700万元额度缩水了40%。

  “现在贷款利率这么低,就算只能贷到几百万元,拿出来投资买个理财也合适啊。”一名网友说。

  真合适吗?记者计算成本后发现,如果套出来的贷款额度年收益不足6.3%,也就是利率差额在两个百分点以下,就等于白白做了一笔亏本买卖。

  首先,如果要实现足额贷款392万元,这套房的签约价格,就得是560万元,当然这只能是亲人之间为降低过户成本商定的交易价格。即便如此,按照2.7%的中介相应费用计算,通过中介完成网签、贷款手续办理和过户的价格,就是15.12万元。即使找到目前相对便宜的中介,中介费也在5万元以上。

  其次,按照560万元的价格计算,这套房非常有可能被定义为非普通住宅。如果要完成过户手续,就意味着要缴纳契税和营业税。

  一般来说,北京网签价560万元的二手房,都已经超过了90平方米。那么按照契税最低1.5%计算,这套房的契税为8.4万元。因为已经是非普通住宅,即使房源已经满五年且是惟一住房,也要收取房屋总价与买入价差额5.6%的营业税,类似实际交易案例中营业税通常会收到25.76万元。因此,总体算下来,这套房一次交易成本至少接近40万元。

  目前,北京二手房的房贷普遍都在8.8折左右,对应的贷款利率,就是4.3%左右。如果按照30年贷款时间、等额本息计算,年还款23.312万元。

  如果将这笔钱用于保本理财,年化收益率大约是3.4%。就算风险极高的P2P理财,年化收益率也降到了9%左右。如果取中间值年化收益率6.2%计算,年收益为24.304万元。

  这也就意味着,如此折腾一趟,年收益只有9920元。在贷款30年的周期中,这些利润连最基本的过户成本都背不过来。

  “至于说什么房价下跌就断供,那更是外行人的说法。”一位中介机构负责人说,如果这套房贷款392万元之后直接断供,就算银行收回房产并作价300万元拍卖,剩下的92万元也要向个人追偿,而非“拿房子一抵了之”。www.bifangjia.cn 


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