二手房交易流程及税费

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购买二手房如何才能防诈骗

购买二手房如何才能防诈骗


      

北京的冀先生是笔者一位故人,大学毕业后冀先生义无反顾北漂寻梦。如今,摸爬经年总算慢慢站稳脚跟,孩子的出生给家庭带来无限欢娱的同时,也将本就不大的房子占据完全,冀先生去年起就有换房的想法,而无论是性价比还是地段,二手房都颇具吸引力。但当冀先生上网进行相关搜索,原本轻松的心情却发生了改变,网页中通篇出现的“陷阱”、“诈骗”、“钱房两失”等标题内容可见并非空穴来风,这下,倒让冀先生对房款资金的安全保障多长了个心眼。


体验过完整买房流程的人会发现,二手房交易流程从选房到最终成功过户,持续的时间相对较长,而其间涉及到的定金、房款等几部分资金环节蕴含着诸多风险。其实法律有相关规定,但由于监管的缺失,定金及房款往往直接交付卖家,所以凭借假房源、抵押房或查封房骗取定金,房屋无法过户,甚至业主恶意欺诈卷款潜逃的案例屡见不鲜,鱼龙混杂的乱象使得行业呈现一种病态模样。


那么如何乱中取静,保障自己的购房安全呢?


预防诈骗的正确姿势


上网查、跑小区及找中介,冀先生最终在朝阳区东五环附近看中了一套四室二厅,小区整体感觉不错,之前房主只是简装,方便重新装修。通过中介联系了业主并谈好了价钱,初步商议的是交定金30万元。虽然签署了购房协议也约定了交纳定金及房款的节点及条款,对方给人感觉也挺厚道,但是网上的各种陷阱还是让冀先生在交房款时略有踟蹰。顾虑正当时,中介建议冀先生做银行四方监管,但实际操作中发现其不能进行定金监管,只有大额的房款监管。随后,中介又推荐了理房通做资金托管,这一个类似支付宝的第三方支付平台,尽管冀先生也算互联网中推波助澜的一份子,但涉及到近百万的财产风险可是需要承受巨大压力的,更何况,没有人愿意在切身利益面前冒这个险。


冀先生原本想还是通过银行做资金监管更放心些,但必须承认的是银行提供的资金监管业务有着其作为传统金融行业所特有的属性,刻板而繁琐。首先,咨询后才知道银行只愿意做房款这种大额资金的监管,那定金怎么办?其次由于银行资金担保是需要买卖双方同时在场,但众所周知银行休息日并不工作,冀先生和业主都是私企上班族,一是工作日不好请假,能请假又请不到同一天,拖了一周好不容易请到假但业主临时有事来不了,第二次更是只请到下班前两小时,当带着大包所需资料赶到银行,结果办理业务的人太多排到下班也没轮到。全勤奖不仅泡汤,折腾了这么长时间一无所获,还凭白被要求办了张该银行的信用卡,实在恼火。


当冀先生体验了银行监管的繁琐流程之后,房产经纪人不经意提到已经覆盖全北京链家等各大地产中介的托管平台理房通。这一次,冀先生立即下定决心选择理房通服务。


交易的本质是资金安全




其实早在2014年7月,央行颁发的国内第一张面向房地产行业的支付牌照的所有者,就是北京理房通支付科技有限公司。作为其主打业务“定金保”与“房款保” 颇有市场改革性。也就是说客户会先把定金和房款等通过理房通直接放在专用的银行备付金账户中,这个备付金账户是受央行和银行监管的,理房通无法操作,即便理房通出现状况,备付金账户仍然是安全的,不会立刻给到业主。当签约之后,在过户专员确认房屋权属明晰,理房通才会将定金给到业主,而房款则是在完成房屋权属转移后解冻给业主。理论上,切实有效的避免了行业痛点所造成的双方可能性经济损失。


但凡是链家等大型中介的客户,都已实现了理房通在线交易的平台接入,冀先生之所以最终放心接受使用理房通,不仅是基于传统过户流程的复杂,精力不济导致时间受限,最核心的问题,还是资金安全的风险。面对隐患的可能性存在,恐怕如何谨慎都不为过。


之后,冀先生又询问了北京银行工作的朋友,了解到“央行明确规定,任何单位和个人不得擅自挪用、占用、借用支付机构接收的客户备付金。而且客户备付金账户的网银接口具有严格使用限制,所有的资金操作都必须有客户明确的授权、实名认证、发起的时间等信息,通过银行专用接口才能实现。”有朋友和央行的背书,冀先生最终决定选择理房通来做资金监管,所幸业主也非常乐意配合。


产业进步第一要义:便捷为先




和中介经纪人及业主约了周六到链家门店,不得不说,相比在线下银行要准备及填写的繁多材料,理房通的线上操作流程显得直截了当。冀先生和业主先是注册理房通账号,绑定各自原有的银行储蓄卡,签署系统生成的托管协议,继而,冀先生通过银联POS机将托管资金划转至理房通托管账户并冻结。而其他的很多工作都是经纪人协助来完成,托管录入之前,双方签署买卖合同,并通过内部系统同步信息,上传了身份证、房产证、网签合同、买卖双方签字确认的托管协议、银联POS小票及委托公证书等备份件。前后只用了不到半小时时间,期间在经纪人的指导下,冀先生还下载了理房通手机APP实时查看资金动向。


签署后的周二,由于房屋权属没有问题,经过冀先生的确认,买房定金划转到卖方黄先生账户,而买房历程开始进入新的阶段。不过实在请不到假,后续流程冀先生让其爱人代劳,和业主再次约定时间,携带着相关手续共同到房管局办理了过户,几天后就拿到了新的房产证。当过户专员在新房产证上签字上传后的第二天,理房通将剩余房款的大部分才解冻到了业主账上。


之所以不是全部解冻也是因为对房产交割过程中诸如物业费拖欠等的警惕。其实当过户完成,并不意味着交易的结束,相反更多的纠纷出现在过户后的收房阶段。物业交割保证金就是通过对房款中的一部分进行冻结,确保物业顺利交割。之后拿到业主提供的交割单在物业又核实了一次,确认无误后才将剩余款项完全解冻给了卖方黄先生。这时,冀先生的买房过程才算真正意义上的结束。


相较传统的银行监管模式,理房通的优势颇为明显,其兼具了银行监管安全的属性,同时也嵌入了对便捷的要求,主要体现在三个方面:一是正如上面提到的,理房通可对不同属性的资金都实现有效监管;二是买卖双方可以通过理房通账号看到自己交易资金的流动走向,实现资金状况的实时、透明;三是买家只需要到中介门店就能实现7*24小时全业务办理。


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