二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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为什么你的二手房卖不掉?几年后这几种房子很难转手!

我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:新人首问 星叔好,我是江西上饶,想在翰林华府买一套房出租,五六年后卖掉给我儿子去外地买房,又担心卖不掉,不敢入手,还有我有20房龄的自建房一套,在上饶县静苑山庄临街二楼,161.5平,现在可以卖掉去吗?能卖什么价位?

回答:上饶不适合投资,房价不怎么会涨了,但也不会大跌,只会是有价无市的样子,自住拿一套没什么问题。20年房龄的自建房不住可以尽快出掉,具体价位咨询一下本地中介。

在买房的时候,一定要谨慎选择,不然最后砸手里了转手不出去就不好了。

未来这几种房产很难转手

1、有人会因为便宜而去购买小产权房,但是殊不知,以后却可能由此吃了大亏,因为小产权房没有房产证,一旦出现问题了,也不受到法律的保护,有些小产权房子拆迁了,补偿款也不会很高,如果住几年想置换了,也会很难出手

2、很多人买二手房都只顾着地段、户型还有价格了,往往忽略了一个很重要的因素,那就是“房龄”的问题,如果二手房的时间太久了,对于办理很多业务,比如贷款、房屋保值、还有土地使用年限等方面都会有明显的影响。

3、公寓和商铺,这也是多次强调过的

4、商住房,商住房”和“商品房”虽说只有一字之差,但两者的区别却并不小。商住房的土地使用权最长年限在50年,而水电费、物业费、供暖费也都是按照商业收费标准,比普通住宅要高的多,商住房还不能迁户口,这对于日后的孩子学习还是比较麻烦的,且由于是商住两用房平时人员也会比较杂,如果几年后想转手,税费也会比较高,各项成本都会比较高,那么卖方的时候又有谁会买呢?



提问:感谢叔百忙之中回答,在请教个问题,怎么样淘笋呢?

回答:看二手房,形成板块立体构架,单套房子价值体系判断,以及片区间涨幅时间差的套利空间

反复思考: 为什么两套一样面积的房子有定价差异;为什么同样户型的房子有定价差异;为什么二三四室不同小区,定价差异;为什么这房子挂了一年卖不掉;看完200之后在软件里标注,并回访中介,知道每套房子成交周期,形成立体价格体系。

详见知识星球内部资料《如何淘笋?低于市场价50万的那些笋盘》



提问:星叔好!未来3-5年北京朝阳公园桥东的观湖、泛海,大概率的价格走势你感觉会是怎样的?目前已经比16年跌了15%。现在阶段,是该继续持有,还是落袋为安,转战其他更有钱景的二线城市,比如重庆、西安的核心区或学区房?西安的曲江高端板块价格在2、3万,高新学区板块优质次新产品在1.8万~2万多,如果在这两个板块选择投资标的,哪个更有钱景?重庆哪个板块哪个楼盘未来投资获利概率较大?请见谅一次问这么多连续问题。

回答:北京的房子不建议现在出手,淡市不出货,建议继续持有,虽短期熄火,一线城市长期依旧看涨,未来还是领涨作用。

如果有多余资金,二线城市相比首先考虑重庆,不限购,房票更好开发,重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平,可以优先考虑市中心的房子,重庆的市中心,一个是江北嘴,一个是观音桥。



提问:老师好,武汉今年二手房价格一路下跌,我的房子从7月挂到现在都卖不掉。请问您对明天上半年武汉的二手房楼市能有个预测供参考吗?

回答:明年二手房市场会和今年差不多。第一是新房的价格优势还在;第二是之前整个二手房市场涨幅太多,现在在挤掉前期的一些泡沫。



提问:星叔,您好。谢谢上次你的回答。鉴于你建议我在温州本土作战,我抽空看了几个楼盘。一个是瓯海南湖板块的瓯海印象,开盘价20000。一个是瓯江口新区的公元上城12000,还有一个是龙湾滨海经济开发区的德信阳光城的翡丽云邸12000,如果打算投资长持,选择哪个楼盘好,麻烦你给个建议。

回答:长持投资肯定优选低价潜力盘,看的是未来,而不是现在,价格低 未来涨幅空间就大,高价盘投资 未来几年潜力已被提前透支,站岗时间长。1.2w的盘对比一下未来规划,商业 交通 学区,哪个优就选哪个,后面投资长持路线

如何判断区域价值寻找潜力盘?

1、主城区:土地储备量见底,区域建设已经完成的地方,价格价值一般都已经到达上限,未来难有突破的空间。这种地方,楼盘与土地同样珍贵,每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择:要不买,要不放弃,只需与荷包商量就行

2、新区:这里边啥都没有,新盘置业顾问和你介绍周边时,都会带着“规划中”三个字,不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产,有资源的原住民来说,是最佳二套,或三套的下手区域。但对于新市民,刚需客来说,能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。

新区选房尽量以潜力值排名择优下手:商圈、核心区>交通主干区> 学府景观居住区 > 滨江水系区>产业园区

3、其他区域:二八定律,也同样适用于城市区域分级一个城市除开20%价值潜力占绝对优势的区域外,其它80%的区域均发展得普普通通,不算是最好的,但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则,不会超过城市均价

最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势,但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐型潜力地段,技巧还是要有的,具体详见知识星球内部分享。



提问:星叔好,现在买房贷款压力大,现在有一部分年轻人是属于能够买的起房子但是不买的人,而是选择了租房。租房方便可以随时随地的更换地点,想租哪就租哪,而且没有压力,您觉得买房好还是租房好?

回答:对于买了房子的人来说,付了首付后接下来只需要自己还房贷,虽然很有压力,但是却拥有了属于自己的房子,考虑到30年后的通货膨胀和房子价值的增长,房子大概率还是保值的,同时房子还是“家”的象征,大家也可以把财产留给自己的子孙后代。虽然买房前期有很大的压力,但是随着通货膨胀和未来个人收入的提高,现在4000多的房贷有压力,十年后、二十年后相对压力就会小很多。

关于租房买房这个问题,在年轻的时候可能看不出来,但是随着岁数的增长之后也是非常明显了,因为随着时间的沉淀和收入的增加,房贷的成本会越来越低,但是房租却是会不断变动的,租客的成本也会增加,但是租客却把金钱都给了房东,而买房的人有了属于自己的房子。



提问:星叔,想问一下买二手房,如何去和房东砍价呢?

回答:砍价是门技术,详见知识星球内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。



提问:星叔,说样板房ok吗,一般是贵还是便宜?

回答:样板间一般都会低价出售,一般样板间线路设置不合理会影响房间布局,房屋格局不实用,软装成本高,开发商建造样板房是为了向购房者展示房屋格局,建造的时间往往都比较早,而用于展示的周期可能很长,房子内的装修和装饰肯定会有一定的损耗。但是样板房价格较低,装修效果质量好,省事省心。需要根据自己情况来考量




提问:星叔,我想在杭州买房或者南京买房,准备投资自住,有140w,不限购的楼盘,麻烦星叔推荐一下,在哪个城市买哪个楼盘,谢谢

回答:2个城市都没有房票吗,我建议你先想办法开发一下房票,买限购区肯定更有价值,不限购区可以考虑杭州临安。我更建议买限购区,2个城市都不错,具体看你有哪个城市房票。

54大法也是破限购和无限贷票终极大法,具体操作详见知识星球内部分享。



提问:想请问一下楼面价跟开发商销售价的关系,我听别人说一般销售价格都是楼面价的两倍,但是我看有的还不止,有的又没有

回答:楼面价跟开发商销售价的关系目前很难通过系数算出来。之前销售价格确实很多是楼面价的两倍。但现在市场变了,第一就是限价,有时候不是你想卖多少就能卖多少,很多房企高价拿了地王,之后市场行情不好,又限价。只能高于楼面价一点点售卖。整体项目最后不怎么赚钱,有一些甚至亏本售卖,加速回款。有些楼面价价格很高,例如北上广一线城市,售价也是很难达到楼面价两倍。



提问:”就是开盘折扣,开盘当天首付比例50%,99折,70%,97折,100%,94折,必须当天签约,首付比例达到了,才有。正常40%首付不享受以上折扣“   星叔,以上内容是开发商发的,我问下我要提高首付比例吗?这样优惠划算吗?本人公积金可贷80万,如果首付70%的话,公积金只要贷50万左右了,这样公积金首贷不就浪费了吗?还是全款买,公积金贷款资格留着下次用?

回答:都是开发商逼单的套路,没有意义,正常首付买入,买房不建议全款,没有杠杠,更多资金留在手里,方便后期继续投资

买房过程中,开发商为了吸引购房者,往往会打出一些“内部消息”、“团购优惠”等字眼。但这些字眼真的都是从购房者的立场考虑的实际优惠吗?并不尽然,开发商促销套路深,买房需谨慎,例如开盘前交认筹金,“认筹”人数远远高于销售房屋数量,售楼部火爆,会形成哄抢之势。开发商此时会采取摇号、抽签等方式。选中房源的消费者会再统一交首付,统一签署认购书或预售合同,并与开发商签订“认购合同”,此时“认筹金”将改为“认购金”,也就是“定金”,是不能退的!(具体开发商套路多如何避坑详见知识星球内部分享)



提问:新人首问,请星叔指点一下,我是在郑州偏投资多于自住,目前两个选择难以取舍

1.南四环碧桂园名门时代城,13500,精装

2.西三环汇泉景悦城,14900,毛坯

觉得碧桂园有点太偏,景悦城容积率太高(5.6)纠结不知道如何取舍,容积率太高,会是选房的关键因素吗,心里更倾向于景悦城的地段和配套,就是比较介意容积率,请叔帮我指点迷津,谢谢您!

另外还有一个疑问,去年我在我们老家县城一个商场里定了一个商铺,交了3万定金,13000一平方,13个平方,看了叔很多帖子和内部资料后,觉得好像入错了,那边又说不能退,是损失点定金,还是冒险入手,您帮忙指点一下,非常感谢!

回答:1.买房投资最重要的是地段地段地段,重要事情说3遍,不要把重心放在户型 容积率 朝向等等上面,如果纯自住就可以多关注这些方面。

2.商铺很少有能做起来的。商铺能不能买,除了关注位置,人流量之外最重要的是运营商的能力,一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租,如果达不到这个标准,就是亏本的,且商铺后期交易税费高,不易出手。你这个还是在县城商铺,我不是很看好,想办法转给别人



提问:星叔你好,请问现在最具投资潜力的城市是哪里?麻烦推荐一下,谢谢!

回答:投资目前分为三类: 1.一线高价 推荐深圳,如果有深圳房票的尽早入,不用等,深圳活力足 发展潜力大,房价还没有到天花板,还有很大空间要走,城市发展还有一段路要走 2.二线中价 推荐重庆,直辖市, 会有更多红利倾斜扶持,加上重庆前几年房价有很多价值洼地,和城市价值不匹配,相继各板块在补涨,还有很重要一点,重庆不像成都平原城市,平原地多 城市板块逐渐由环状向外扩张,而重庆属于不规则的山地城市,真内环土地资源是有限的,等都开发好了,土地变少,房价势必要翻。 3.二线低价 推荐沈阳,沈阳就像几年前的重庆,目前限价很多板块没有补涨,很多1w以下的限价新盘,按住之后后期就会弹的高,价值逐渐回归




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《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部,你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘,我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变,一套变两套,两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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