二手房交易流程及税费

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二手房买卖中因户口而引发的纠纷

二手房买卖中因户口而引发的纠纷


【案例详情】

   2014年11月,有客户来总部投诉:其通过链家某门店购买了雅居乐一套房产,现在办理完了过户和物业交割并结清了尾款,但是该房子上还有原业主前夫的户口未迁走,自己无法落户。

   在了解了情况后,链家积极协调处理,经过沟通,原业主承诺会按照合同约定的迁户时间,督促其前夫尽快办理迁户手续。

【案例评析】

   户口迁移是行政机关的处理事项,司法机关没有权利强制迁出。所以如果户口的案子涉诉,诉求是强制迁出的,法院不予受理!法院只能受理赔偿违约金的诉求。

    为了保障购房者的权益,在签订购房合同时,最好就户口的问题约定适当的付款方式和违约责任,约定高额的违约金,比如房款20%的违约金(链家的买卖合同上关于户口迁移已明确约定:如果原业主逾期超过十五日还未清空户口,需要按总房款的20%进行赔偿)。

    这样买房人可以通过违约责任的条款增大卖房人的违约成本;或者在原业主户口迁出之前,留一部分尾款,待确认原业主的户口已经迁出后,再付清尾款,督促其及时办理户口迁移。


【补充案例】

   2013年,客户购买了一处苜蓿园大街的房屋,所购的房子上本来就无户口,所以在办理完房屋过户手续后,客户就带着新房本和相关资料前去派出所办理户口迁入手续,结果被户籍民警告知因该房子的地址有问题,不符合迁户规定,无法落户!

【业务流程中风险规避】

   签约后,经纪人应及时去房屋所在地的派出所查验该房子中户口情况,核实清楚房子中的现有户口、是否可以落户等情况;而在办理完房屋过户后,也要去派出所查验卖房人户口是否迁出、购房人的户口是否可以迁入,注意:不要只凭卖房人出示的“迁出地的准迁证”就认定该房子上户口已清!


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