二手房交易流程及税费

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二手房买卖的法律风险


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二手房买卖的法律风险
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近两年,随着经济的迅猛发展、城市化进程的加快,宜昌旧城区改造进行大量拆迁,掀起了一股买房热,越来越多的人成为“炒房族”,二手房交易数量亦急剧增加,房屋买卖逐渐成为普通老百姓最大的一项消费和投资。相对于期房来说,二手房具有价格优廉、即时入住、省时省力等优点而广受置业者的亲睐。二手房买卖成为房产业的热点,其买卖中存在的法律风险也随之而来。








本文将依据现实办案中案例呈现的风险提出一点法律思考及建议,力求更好地保障房屋买卖双方的切身利益。




案例一


2014年,A君由于在外地工作,将名下房屋挂在网上出卖,房屋中介看见信息后带着买房者B君来看房。A君从外地赶回后,三方就房屋买卖达成一致并签署了居间买卖合同。该合同约定三方同意将首付款交由房屋中介监管,余款通过银行按揭贷款,卖方收到全部房款后交房过户。A君收到5000元定金后,为图方便,将房屋钥匙和两证交付后便赶回工作地,等待收到全款后过户。但买卖双方都没想到的是,存于中介监管的首付款被中介挪用了!事情暴露后,中介将两证退给了A君,B君找中介退钱却只退回了小部分房款,没过多久,房屋中介人去楼空。经查,A君、B君不是唯一的受害者,该房屋中介以同样的方式骗了很多人。B君被白白骗去首付款、又找不到中介,于是开始找A君要求过户,A君只收到定金自然不肯过户,要求B君从房屋内搬出。两个受害者互相伤害了三年多,至今无果。




《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》早已禁止房地产经纪机构、经纪人代收代付客户交易资金,《宜昌市房产管理局、中国人民银行宜昌市中心支行关于存量房交易资金监管的通知》对此有进一步明确的规定。很多普通人对此并不知情,过分相信经纪机构,不仔细查看研究合同条款便签字,很可能出现上述被无良中介诈骗钱财的后果。因此,无论是买房者还是卖房者,在通过中介买卖房屋时,首先要通过信誉较好、知名度较高的房屋中介机构,对于像案例中那样的小作坊,一旦卷钱将无法维权,即使得到法院判决也无法执行,公安机关即使能立案追捕,挽回损失的可能性也微乎其微。其次,在签订合同时要仔细研究合同条款,双方要严格确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等,并严格依据合同履行,切不可因过分相信或图方便而提前交付等。



案例二


2017年,D君与F君签订房屋买卖合同后并交付了定金,一个多月后房地产价格猛增,F君觉得卖亏了毁约,并将房屋重新挂在网上出卖。D君要求F君继续履行合同,但F君称合同中约定了违约只需双倍返还定金,他愿意承担违约责任。可转眼到了2018年,随着房市价格的持续走高,D君原先的资金已不足以重新购买其他房屋。



毋庸置疑,F君的违约行为严重违反了诚实信用原则。但在房价高涨的现实下,卖房人往往更愿意承担数额较少的违约赔偿责任,而将房子卖给第三人以期从中最大限度的获得收益。因此面对“炒房客”和“一房二卖”卖房人,在签订房屋买卖合同时一定要约定好双方的违约责任,通过约定适当的违约责任而增加卖房人的违约成本,从而减少房屋交易过程中的风险。


案例三


2003年,H老太的老伴去世后,老太将登记于老伴名下的房产出卖给邻居J君,由于是农村的私房,双方又很熟络,只简易的签署了一份合同,也没有办理过户。房屋出卖后,H老太随女儿、儿子迁居外地。J君一家在该房屋居住十几年后,2017年,该地被划入拆迁范围,但由于房屋没有办理过户,拆迁办不能将补偿款给J君。于是J君将H老太诉上法庭,请求确认房屋和补偿款为其所有。此时,H老太的女儿和儿子抗辩称,父亲死后,该房屋的产权份额应由老太、儿子、女儿及父亲的姐妹依法继承,虽然老太的份额已依合同转让,但儿子、女儿及父亲的姐妹的份额没有追认,合同部分无效。最终,通过法院调解,J君从补偿款中向H老太乙方分了几万块钱,此事才算了结。


根据我国《合同法》和《民法总则》的相关规定:房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效,或者尽管产权人未签字,但是事后明确追认的合同依然有效,否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。从上述案例可以看出,在二手房买卖中,买房人应该在签署合同前对房屋产权进行详细的核实,核实产权是否清晰,卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误。在产权人已去世的情况下,还需核实相关的继承情况,所有未放弃继承份额的共有权人都应在合同上签字或签署同意房屋买卖的文书。这样才能够有效地避免出现部分产权人未签订合同最后却因为房价上涨或拆迁补偿而主张合同无效的情况,从而有效地保障买房人的合法权益。另一方面,物权变动依据物权公示原则,即物权的享有和变动必须以一定的公示方式向社会公开,以便社会公众知悉。我国《物权法》第9条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消失,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,二手房买卖需要在签订合同后完成公示才能完成房屋所有权的转移。即使是农村的私房,也最好办理过户登记,为节省当初的过户成本,日后发生纠纷后付出的代价会更大。

本文仅就笔者在实践中遇到的部分案例提出一些法律思考,房屋买卖涉及广大公民的切身利益,关系到市场经济的健康运行和房地产业的良性发展,二手房买卖更是密切关系到大多数社会中等收入者的切身利益。因此,如何更好地规避交易风险,保障买卖双方的合法利益,是政府和法律界人士应该继续努力的方向和重点。http://www.bifangjia.cn/ 

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