二手房交易流程及税费

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二手房交易中的贷款陷阱

二手房交易中的贷款陷阱



今年下半年,因工作地址的关系,许先生考虑把广州的首套房出售,置换佛山金融高新区的1套二手房。
 
在该板块找了多位中介后,他和老婆锁定了1套90平方米的小三房,总价270万,并于今年7月23日,在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。
 
由于卖家还有银行贷款没有还清,许先生提前支付了10万定金和70万首付款帮卖家赎证,并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。
 
根据买卖合同,买方需要在7工作日内,向银行申请按揭,按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用,许先生决定跳过按揭公司,自己找银行办理贷款。在经过对比后,他最终选择了按基准利率上浮15%的农业银行(由于是二套房,同期其它银行上浮20%)。
 
原本双方约定8月3日办理按揭,但8月2日,许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%,于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见,双方同时也继续办理了农行的按揭申请。
 
8月10日前后,许先生接到汇丰通知,申请被拒。为避免卖家生疑,他没有通知卖家,而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知,原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家,由于负债过高,这笔贷款通过的可能性不高。
 
8月14日,许先生接到农行通知,贷款已经审批通过,各项结果都正常,利率上浮15%,未砍额度,贷款总额为房价6成,即162万。
 
许先生本来以为,搞定最麻烦的贷款,接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款,就能顺利换房。但8月20日,事情再度节外生枝。
 
原来,农行出具的“审批通知书”,并非盖有公章的“同贷书”,虽然农行方面表示具有同等效力,贷款审批通过的结果真实可信,但卖家对此并不买账,坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调,禅城片区的农行情况特殊,从5年前开始,就只能出“审批通知书”。
 
双方开始“纠字眼”,而在当时签订的买卖合同上,明确规定:“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书,否则视为违约,需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”
 
交易陷入僵局,买卖双方也开始互相猜疑。
 
买家认为,既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果,那就具有同等效力,是不是叫“同贷书”根本不重要,卖家故意刁难,说不定是想“骗违约金”。
 
但从卖家的角度来看,买家在汇丰银行的贷款被拒,已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”,完全是出于保障自身权益的考虑。
 
值得注意的是,该案例中的卖家其实是职业炒家,该房源实际上是挂在他亲戚的名下,也就是说,牵涉任何手续,都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成,这也增加了事情推进的难度。
 
由于已经付了80万给卖家,许先生认为自己处境相对被动,如果真的闹到打官司,就算最后胜诉,可能也要耽误两年时间,到时候拿回80万不知道还能买到怎样的房子,刚需根本耗不起。
 
权衡利弊后,许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系,最终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”,并于上周末成功完成过户。

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干货答疑


许先生的案例并不复杂,但其中涉及到的二手交易问题,确实对其他买家有警醒作用。比如:帮卖家赎证,买家如何降低风险?贷款批不下来,这个锅要谁来背?怎么签合同,才能避免双方事后“纠字眼”?为此,买买君采访了专业人士,整理出有效的应对策略。


▲帮卖家赎证,买家要注意什么?


买买君咨询了办理二手交易的专业人士,目前赎证主要有4种方式:1、卖家出资;2、买卖双方共同出资;3、买家出资;4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势,通常要求买家出资,相当于预支首付款。
 
但买家出资存在的风险是,如果最后买家拿不到银行贷款,而卖家又已经把钱拿去赎证,暂时还不回来,买家也没办法一次性付款,就容易引发纠纷。
 
怎么规避这种情况出现?专业的中介会在操作顺序上进行调整。
 
首先签买卖合同,但只交定金,然后买家向银行申请按揭,通常1-2周可以出同贷书,等出了同贷书,买家基本确定能拿到贷款后,再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家(中介会提前冻结卖家账户的网银功能,确保资金用于还贷),最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。
 
以上的操作顺序应该直接列明在合同里,而具体的时限,比如:什么时候申请按揭,几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情,就不要随便承诺。


我向中介打听到,目前广州放款最快的是建行,但建行要求必须把首付款存在建行,看到首付款才能批贷款。
 
通常大家有个误解,以为赎证后才能申请贷款,其实不用,是否赎证只会影响过户,没赎证买家照样能申请贷款,调整两者的顺序,完全可以操作,同时更能保障买家的利益。
 
但还有个问题需要注意,买家选择帮卖家赎证,就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。(当然,既能出钱赎证,又能给90%首付托管的土豪,请忽略。)


▲拿不到银行贷款,这个锅谁背?


按上述顺序操作,万一买家真的拿不到贷款,那影响的就只是10万定金,对买家来说,风险远远比提前赎证低。
 
但是拿不到贷款,也未必全是买家的锅。
 
①如果是因为房屋产权问题、或是楼龄太老等,造成贷款被拒,违约责任由卖方承担。

②如果是买方提供虚假材料或是个人征信问题,造成贷款被拒,违约责任由买方承担。

③如果是因为政府或银行政策发生变动,造成贷不了款,则视为情势变更,合同无效。
 
而具体到违约要赔多少钱,就要看合同到底怎么签。通常是赔定金或者总房价的10%,关键是必须在合同里写清楚,越详细越好。不要总觉得自己占理就想当然,这样才能避免事后扯皮,毕竟谁也不想真的走到打官司那一步,那才叫真的心累。
 
买家如果想谨慎点,最好自己提前到沿江西路137号的中国人民银行广州分行,查询个人征信报告。真的有人是等到申请贷款,才知道原来有几笔信用卡逾期没还都不知道。


▲合同怎么签才能避免事后扯皮?


就案例中,卖家只认“同贷书”不认“审批通知书”的问题,买买君也咨询了法律专业人士,对方指出,合同本质是双方意思表示的载体,“审批通知书”和“同贷书”在性质和意义上一致,能体现双方订立合同时的表意,不应该认定买家违约。
 
当然,如果买家不想事后扯皮,最好在合同中使用尽可能周全的表达,比如注明“同贷书或同等效力的文书”,其他类似措辞也可以采取这种套路,避免让别有用心的炒家钻到空子。


▲这种情况不是可以办转按揭吗?


所谓转按揭,就是经银行同意,直接把卖家的贷款,转到买家名下,由买家继续偿还。虽然有关部门规定二手房交易可以办理转按揭手续,但实际上却很难操作。
 
目前只有少数银行可以办理转按揭,而且必须委托按揭公司向银行申请,不接待个人办理。手续上也相对麻烦,听起来虽然省事,但就算银行愿意接受申请,最后处理起来可能更耗时,另外,由于转按揭必须在同1家银行操作,意味着买家失去了对比不同银行利率的选择权。


接着帮大家梳理下二手房买卖流程中哪些环节需要注意避坑,再详细聊聊大家关心的“转按揭”、“赎楼贷”和“垫资过桥”到底有什么区别。


买二手房的流程到底多复杂?


当你看中1套二手房,价格合适,首先需要到房管局查档查册,确定产权没有问题,然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费等,谈好就可以签第三方合同,交付定金。
 
然后先找按揭公司,评估房源市值,等评估报告出来,银行也批了同贷书,再帮卖家处理赎楼,卖家还清贷款后,取消房产抵押登记,进行网签,申请产权转移(也就是“递件”),缴清税费,就可以到房管局办理过户,通常是过户当天给齐首付,等出了新证,再去办理新的银行抵押,最后坐等银行放款,买家收房。
 

谁先给钱谁被动!托管很重要


整个交易流程,通常都由中介包办,虽然繁琐但不太需要操心,买家需要重点注意的是,不要过早把首付直接给到卖家,总之,谁先给钱谁被动,任何涉及到双方的金钱往来,在交易还没成功之前,最好都交给第三方公司托管。
 
通常买卖双方容易出现纠纷的是“赎楼”环节,上期买买君已经介绍过买家直接帮卖家赎楼的情况,这种方式的优点是简单直接,不会产生额外的服务费,缺点是买家存在“交易失败追不回钱”的风险。
 
但如果买家的首付不够还清卖家的贷款,而卖家暂时又给不出这笔钱,那就只能通过“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”来解决了。

转按揭


所谓“转按揭”,简单来说,就是贷款还没还清的房子,卖家直接把按揭转给买家名下,让买方继续偿还卖家的贷款。
 
根据资深业内专家郑大源介绍,“转按揭”的操作流程如下:

① 买卖双方向原业主贷款银行提“转按揭”申请

② 原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务(需要付费,通常也会要求做公证委托)

③ 担保公司出具保函给银行,银行调档涂销资料

④ 银行审批买家的新贷款,等调档回来,同贷书审批通过,去房管局过户

⑤ 办理涂销和抵押,等办理了新抵押,银行就可以放款,结清原业主欠款
 
但“转按揭”也有局限性:

▲原业主必须是纯商贷,公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭

▲ 转按揭必须取得原贷款银行同意,极少银行可以办理这项业务

▲转按揭意味着必须在原银行申请贷款,但原银行的贷款未必最佳(额度,利率,年限,放款时间等),从成本考量,可能换银行申请贷款对买家更有利
 
赎楼贷


虽然银行不办理“转按揭”,但还有其他方式可以替代,比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等,本质上都是“信用贷”,可用于卖家周转。说白了,就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼,等拿到卖房的钱再还给银行。
 
但这种方式必须卖家愿意配合,自己进行办理,而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高,取决于卖家个人资质。买买君打听到的情况是,年化利率要去到10%以上,如果需要的金额高,通常还需要房子做资产证明,但房子在过户前可能要连同信贷全部结清,就会出现BUG。
 
还有1个问题是,买家的贷款不知道什么时候放款,卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久,贷长了利息高,如果到时候提前还款,可能还要赔偿违约金;贷短了不保险,如果买家的贷款放款太慢,卖家可能出现周转困难。所以,连银行的工作人员都直接劝买买君,有得选就别做“赎楼贷”。
 
但平时大家经常听到的“赎楼贷”,也有可能是“非交易类赎楼贷”。套路就是业主先把在A银行贷款的房子赎回,然后再按现在的市价抵押给B银行,目的是为了套现房子的增值部分,“加杠杆”获得更多贷款。但近两年对这种做法控制得比较严,买买君就不展开说了。
 
垫资过桥


既然“赎楼贷”也不靠谱,那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。
 
“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”,相对应,“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是,担保公司动用自己的资金,先帮卖家赎楼,等银行放款了再还给担保公司。
 
因为是担保公司自己处理,所以优点是审批快,手续简单,但相应的成本也不低。
 
买买君咨询了某担保公司,对方表示,如果只办理“过桥垫资”,按天计息,日利率是借款总额的0.2%,另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数,从担保公司还钱给原业主的银行开始计算,通常要30天左右。
 
和“赎楼贷”相比,“过桥垫资”的还款时间更自由。如果在银行放款前,买家在过户时付清首付,卖家可用于提前偿还部分赎楼的借款,剩下的部分再继续计息。
 
举个例子,卖家借了担保公司50万还给银行,15天后过户,买家还清了首付30万,再过15天,银行放款,卖家还清欠担保公司的剩下20万,总共需要付的利息是:
 
50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万
 
再加上担保费2万,总共的成本是2+2.1万=4.1万。
 
担保公司还提醒买买君,在选择担保公司的时候,不要只顾着对比利率,要注意资质,而且最好也把按揭交给同1家公司进行办理。
 
比如专门只做垫资的公司,赚的是利息,当然希望你贷得越久越好,不会帮你加快流程或者催银行放款,所以虽然利率低,但最后可能因为时间拖得久,算下来成本反而更高。
 
而如果把垫资和按揭都交给同1家公司进行办理,涉及到要和银行、房管局打交道的情况,可以加快捷衔接每个流程。比如提前还款,目前广州的银行可能走完流程要1-2个月,但通过担保公司,可以缩短到2-3周。
 
当然,这种说法有时候也是担保公司的宣传套路,买买君就有个同事,买房的时候通过担保公司多付了4千块,据说是可以加快公积金放款。后来才知道,其实那段时间公积金中心额度充裕,找不找担保公司都差不多。
 
当然,无论找不找担保公司垫资,二手房中通常都涉及到担保服务,而担保的作用相当于给这笔交易买份保险,如果过程出现问题,中间的权责关系是担保公司对买家,或者是担保公司对业主,买家和卖家不用互相扯皮。
 
举个例子,如果找了担保公司,买家用首付帮业主赎楼,结清之后业主不配合过户,担保公司会把首付还给买家,再自己去跟卖家追讨欠款。避免买家因为打官司短期内追不回钱,最后错过买房时机。


总结

转按揭难操作不现实,赎楼贷时间长不可控,垫资过桥审批快但成本高。

目前除了买家帮卖家直接赎楼外,用得最多的就是担保公司垫资过桥,但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担。
 

你可能还想问

Q:我是卖家,提前还贷走完流程要多久?违约金要赔多少?
 
A:一般情况下,多数银行从申请到成功扣款,需要1-2个月。不过如果幸运碰上窗口期有名额,也可能不用等。当然急着赎楼,最简单的就是找按揭公司做加急,费用大概是小几千。
 
至于违约金,以四大行为例,中行申请提前还款罚息1个月,建行提前还款罚息千分之一,工行提前还款罚息3个月,农行提前还款不罚息。
 
不过,这两年利率上浮,银行也希望快点收回钱再以高利率贷出去,所以经常出现免收违约金的情况,但具体还是要咨询贷款银行。



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