二手房交易流程及税费

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二手房交易时业主隐瞒房屋情况

二手房交易时业主隐瞒房屋情况

近日,今日花都小编从广州市房地产中介协会发布报告得知,今年31日至331日期间,协会受理投诉6宗。


短短的一个月,投诉的案件还真不少。因为目前越来越多的人挑选购买二手房。面对签约、交税、借款、过户交代等流程,我们应该掌握哪些购买二手房注意事项,才能保障自己的权益,为日后减少许多麻烦和纠纷?


业内人士提醒消费者,签约之前一定要查清房屋情况,有利于保障交易进行。


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下面小编先带大家看看几个案例:

案例一   
 
   拒付部分中介费成被告
【案例回放】

教师职业的梁某与父母居住在一套一室一厅的房屋,因生活所需,决定在本区置换一套二室一厅,附带阳台的房屋,并设想将阳台改造为书房。2015年4月10日,某中介公司向梁某推荐业主陈某的房屋,并提供房产证及测绘图等资料给梁某查阅。梁某因自身忙于学生高考,遂让其父母看房。梁某父母看房后,对房屋价格、小区及周边环境等都比较满意,便于2015年4月13日与业主陈某签订《房屋买卖合同》,并在当日向该中介公司支付部分中介费10000元,剩余中介费10000元在收楼后支付。


2015年8月30日,买卖双方完成交易手续后,梁某收楼时发现阳台与客厅的隔墙已被打通,如要将阳台改造为书房会增加不小的费用。于是,梁某认为该中介公司未详细介绍该房屋的阳台状况,要求其司以剩余的中介费赔偿改造书房的费用。双方经多次协商,该中介公司愿意减免1000元中介费以作补偿,但梁某始终要求免除剩余的全额中介费。最终,在协商无果的情况下,该中介公司向法院提起诉讼,要求梁某全额支付剩余的中介费10000元。


法院经审查,梁某委托其父母对房屋进行实地考察,该中介公司已向梁某提供房产证及测绘图查阅,并促成买卖双方签订合同。梁某无证据证明该中介公司存在隐瞒房屋状况的事实。最终,法院判决梁某向该中介公司全额支付剩余的中介费10000元。


【案例分析】

《合同法》第424条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”,以及第426条:“ 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”


本案中,虽房屋没有独立阳台,与买家梁某预期不一致,但该中介公司已带其委托人对房屋进行实地考察,提供房产证查阅,并促成买卖双方签订《房屋买卖合同》及完成交易手续,有权依约收取中介费。而梁某要求该中介公司承担改造书房的差额费用,无据可依。


提醒
房屋现状查看清 签署约定要细心


买方在房屋买卖合同订立和履行过程中负有谨慎注意的义务,在购房前,应对房屋进行仔细的实地考察,看清房屋的质量与结构,并将房屋要求完整的拟定在合同中,如本案的梁某可在合同中约定房屋需有独立阳台。若房屋不符合约定的质量或结构要求,买方可拒绝接受房屋或者解除合同。


中介公司及经纪人员应根据《房地产经纪管理办法》、《广州市房地产中介服务管理条例》与《广州市房屋交易监督管理办法》的规定,以及在中介服务合同的约定履行义务,带客实地看房及如实告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

案例二   
 合同解除业主被判付中介费
【案例回放】

2015年4月1日,租客张某欲经营餐饮,在某中介公司的介绍下,看中某商铺。在协商交易内容时,出租人(业主)李某表示前任租客也租用该商铺经营餐饮,能满足张某的需求。于是,租赁双方签订《房屋租赁合同》,并约定双方分别向该中介公司支付中介费50000元。在签约当日,租客张某向该中介公司支付中介费50000元,李某因资金周转,暂未能支付中介费。事后,张某对该商铺进行装修时,物业管理处向其提醒之前曾有商户因经营餐饮的油烟而被投诉。张某得知后,与李某协商解除交易。但是,李某认为该中介公司未尽详尽报告义务,拒绝支付中介费。该中介公司无奈将李某告上法院,要求其依约支付中介费。


法院经审查,该中介公司已促成租赁双方签订合同,租客张某出庭陈述在签约前李某承诺该商铺可用于经营餐饮。但是,李某表示不知悉该商铺经营餐饮曾遭受投诉,并以该中介公司未尽详尽报告义务为由抗辩。最终,法院认为李某作为业主理应清楚或有义务了解清楚其物业的用途范围,认定该中介公司已履行合同约定的义务,判令李某向该中介公司支付中介费50000元。


【案例分析】


《合同法》第216条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第424条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”,以及第426条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”


本案中,李某作为出租人(业主),对自有物业了解的程度和义务是高于中介公司的,该中介公司只需将所知悉的信息核实后如实报告,即完成其司告之义务。并且,该中介公司已促成租赁双方签订合同,有权依约收取中介费。


提醒
业主未如实告知房屋情况需担责


中介公司及经纪人员的告知义务仅限于法律法规规定和中介服务合同约定的范围,一般包括向交易当事人如实告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。但是,对于房屋特有的、内在的、非公开的信息,需出租人(业主)负责披露。http://www.bifangjia.cn


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