二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
观看视频2分钟,买房节省20万!

二手房交易怪相映射出市场啥趋势?

二手房交易怪相映射出市场啥趋势?


在海棠晓月C区的看房经历中,海棠溪一中介业务员透露,最近有位客户看海棠晓月的一套三房,双方谈定的成交价为128万元,但准备签约时,上家却突然跳价到132万元,使成交搁浅。由于担心业主再跳价,公司业务员干脆让上家先单方面在买卖合同上签字,把价格 “定格”在132万元上,找到愿意接受这个价位的买家,再让买家在合同上签字。


由于近期二手房市场交易也比较活跃,二手房成交的怪相也层出不穷——“倒签”合同、囤房不卖、报价变到手价……


而近期,为整顿规范全市房地产开发销售中介行为,促进房地产市场平稳健康发展,我市九部门将联合执法,重点查处开发商和中介的25类违法违规行为。二手房作为当下市场交易的重要内容之一,也被列为本次市场规范的重要内容。



案例

二手房市场价格调整“任性”   买家卖家都不知何去何从


王女士,住房刚需

“两个月时间,招商花园城一套一室一厅的二手房,卖家立地涨价20万”,目前租住在渝北区龙头寺板块的王女士向记者讲述了她在二手房市场屡次受挫的选房经历。她表示,在两个月的关注时间中,她找过两个中介看同样一套房源,但是两个中介当时有3万左右的价差。当她带上家人最后再去看房的时候,低价一方的中介已经拿不到钥匙了,后来打听到出现这样问题的原因是:高价一方的中介,跟业主约定独家高价帮忙销售。


章女士,改善型居住需求

“通过朋友得知渝北区农业园区有套二手房要出来,考虑到价格还不错,赶忙跑去看。”家住江北的章女士表示,当时看上房子,对方也同意卖,然后商定价格准备签合同。当天晚上,卖房就要涨6万,说同时有另一个买家也看中了房子,愿意加六万。因为考虑到先跟章女士谈,要是章女士愿意加价,那个房子还是卖给她。于是,考虑到北区房源不多,而价格也还将就,章女士赶紧签合同,生怕再等一天再涨一个六万。


胡老师,有卖房的需求

而在卖方的业主,胡老师也遇到过中介跟他们商量代理销售的问题,该中介跟业主表示,把钥匙放在他们中介门店,保证高于市场价2万的价格帮忙卖掉。而三个月过去了,中介经纪人突然电话说把钥匙弄丢了。



“上述只是二手房交易流程中个体遇到的问题,由于相应的市场规范和金融配套体系的不完善导致的交易环节的问题,其实一直都存在,但是当下二手房交易量大,由此暴露的问题也特别多。”重庆新中地产总经理何伟坚表示,在买卖环节中,二手房交易是属于个体交易,由于市场信息的不对称,买卖双方是一组博弈,而买卖双方与中介公司又是一重博弈。由此,任何一个小环节,都可以会导致交易出现问题。

 


分析

信息的不对称   导致二手房交易问题频现



从房天下的一组二手房交易统计数据显示:在3月,重庆二手房市场挂牌量619195套,二手房市场挂牌均价9413元/平米。3月份的二手房市场挂牌均价对比2月份上升了5.35%;挂牌量对比2月份则上升了37.02%。可以看出,3月份重庆二手房市场的挂牌量和均价都有不同程度的上升,表明当下二手房交易的活跃度和市场的期待都是很高的。


“由于新房市场的产品吃紧,导致很多购房者将目光转向二手房。”有业内人士分析,二手房与新房交易的“此消彼长”的供应关系,将会在5月、6月得到缓解。5月重庆预计有85个项目进入市场,届时,二手房市场的交易将会有所抑制。


“但是从长远的房地产发展趋势看,二手房和中介行业都是一个趋势。”何伟坚表示,在全球发达国家,二手房的交易占整个市场的占比会越来越大。中国的北京、深圳的二手房交易量占整个市场成交占比的80%。


而随着重庆主城核心地块新建项目有限,由此二手房交易必定会更多。政府和相关行业如何引导二手房交易,金融体系如何进行配合,都是非常重要的环节。


何伟坚分析到,二手中介,在交易过程中,其实只是一个信息的“接受和发射”单位。由于买房和卖方的信息不对称,在交易过程中,中介吃差价、囤房等问题也就层出不穷。这就呼吁能将市场信息公开透明化的机构或者部门。“比如历时房源交易数据、成交的小区交易、成交的价格、成交时间等信息……,都有助于买卖双方进行判断”。



支招

在交易环节引入律师服务体系


“信息的失真和错误,导致买卖双方在成交中依托中介给与专业意见,而中介代表的是买方的利益还是卖方的利益呢?”何伟坚表示,这是一个交易的悖论。而在香港,这样的价值立场都以依托于律师事务所进行。买卖双方都邀请律师代为把关,并且作为二手房交易的硬性规定。www.bifangjia.cn


与此同时,作为地产业内人士,何伟坚结合全国各地的二手房交易经验,呼吁市场建立完善的法律规范、行业监督和金融配套政策,促进二手房中介行业健康发展:


一、金融服务体系:社会或者相应的金融机构,能提供二手房市场交易的担保服务,防止卖房担心过户后的按揭款无法到账的问题。

二、从交易规范上,引入律师事务所机制,由专业的律师服务机构为中介交易保驾护航。

三、对从业人员和机构进行资质审核,建立有行政干预力的行业组织。比如香港有地产代理监管局,作为政府干预的行政执法部门,对从业人员进行监管。


目前,重庆市政府网发布的《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》(以下简称方案)已经举起了中介规范的大旗。据悉,本次专项整治从5月开始到10月结束,其中,5月为动员部署阶段、6-8月为检查整治阶段、9-10月抽查巩固阶段。对房地产中介机构经营行为进行监管:


 1、未取得营业执照或未在房地产行政主管部门登记备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;


 2、发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;


 3、采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过“炒卖房号”非法牟利的行为;


 4、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;


 5、泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;


 6、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的行为;


7、侵占、挪用房地产交易资金的行为;


8、经营行为中明码标价不规范、涉嫌价格欺诈等价格违法行为;


9、对交易当事人未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;


10、在为房地产开发企业代理销售商品房的过程中,违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”等相关费用的行为;


11、协助交易当事人提供虚假证明、骗取减税资格或签订“阴阳合同”,规避交易税费的行为;


12、协助房地产开发企业或购房人通过“首付贷”等方式提供违规金融服务的行为;


13、其他违法违规行为。


转载请注明出处:二手房交易流程及税费 » 二手房交易怪相映射出市场啥趋势?

观看视频2分钟,买房节省20万!

观看视频 立即前往
cache
Processed in 0.007560 Second.