二手房交易流程及税费

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买卖二手房还敢签“阴阳合同”?这个案例告诉你:后患无穷

买卖二手房还敢签“阴阳合同”?这个案例告诉你:后患无穷


本文为房苏州和法律顾问:朱骏超律师、张莉律师共同策划的“法律讲堂”系列专栏。

每周一篇,解答你所关心的房产纠纷等一系列问题。


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前两年,娱乐圈被曝光的“阴阳合同”引发了公众大规模的舆论讨伐。


明星们用虚假的低价演艺合同逃避高额税收,实际另签真实合同赚取高昂的演出费用。


某些高人气流量明星参演一部电视剧或者真人秀节目,竟然有近亿元的收入,令人咋舌。



其实,房地产交易中 “阴阳合同”的乱象更不少见。

尤其是近几年商品房价格飞涨,各地出台房地产调控政策,不少个人、中介方为了促成房屋买卖,纷纷通过签订“阴阳合同”的方式进行交易。


所谓“阴阳合同”,其实就是买家和卖家签订两份不同价格的购房合同。


一份是双方真实成交价格的“阴”合同,另一份是虚高/虚低成交价格、用来网签备案的“阳”合同



买家为了从银行获得更多的贷款,会通过假合同把备案成交价提高,这样就大大降低了首付款的压力。


卖家为了少交税,除了让买家承担税费的办法外,也会做低房屋价格、签订假合同备案。


买家和卖家看上去分别都占了大便宜,实际却埋下了许多风险和隐患。


 1 

案例回顾


卖家李某把房屋以168万元的成交价格出售给买家刘某,在中介处签订了《居间合同》,刘某支付了定金3万元。


为了获得更多的银行贷款,经过中介沟通,李某和刘某又重新签订了一份《存量房交易合同》并办理了网签备案,这份合同约定的房屋成交价格为210万。


因为买家刘某银行征信需要更新完善,导致贷款审批手续延后,刘某没有按期支付房款,卖家李某要求刘某承担相应的逾期损失,但双方没有谈妥。



后来贷款审批通过,买家刘某缴纳了契税,卖家李某却临时提出要求涨价,刘某不能接受,一怒之下向法院起诉要求李某继续履行合同、办理过户登记,李某提起了反诉,要求解除合同、撤销网签。


到底哪一方违约?合同是否可以解除?哪一份合同约定才是有效的?


法院经过审理认定,《存量房交易合同》虽然办理了网签,但目的在于贷到更多款项,是刘某和李某虚假的交易,应当认定合同无效。


而《居间合同》才体现了双方真实的交易,应当继续按约履行。


因此,法院依法支持了刘某的请求,李某应当继续履行合同、配合办理过户登记。


 2 

“阴阳”合同,“阴”在哪?

“阴阳合同”中,以避税为目的的合同在二手房交易中更加常见,也产生了大量的民事纠纷。


其实在司法实践中,并没有法律直接对“阴阳合同”进行规定,法官审理案件时有比较大的自由裁量权,各地法院的裁判观点也不统一,所以助长了当事人选择违约的侥幸心理。


但不管是买家还是卖家,侥幸背后必然存在这样的风险和隐患:


1、合同无效风险。


因为规避税收监管、骗取贷款等都是违法行为,一般会导致相关合同条款无效或者合同整体无效。

如果买家付完房款,已经过户的房子有可能被撤销;如果卖家不能证明价格虚低的合同是假合同、买家只需支付备案合同较低的房款……对于合同双方来说都存在较大的风险。


2、税收罚款风险。

根据税收征收相关法律规定,如果合同双方签订“阴阳合同”逃避税收监管的,一旦被发现,税务机关会追缴少缴的税款、滞纳金,并处罚款。



3、刑事责任风险。


我国《刑法》规定了“逃税罪”,采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。


所以,如果合同双方因为签订“阴阳合同”逃避缴纳税款的金额达到立案标准的,将会产生承担刑事责任的风险


除了上述风险外,买家再次出售房屋时将可能面临卖出价与买入价之间差额较大、税费被拉高的风险;因为签订“阴阳合同”被相关部门追究责任,那么逃税行为、骗取贷款行为也会被记入征信体系,留下信用污点。


 3 

结语

一阴一阳、不同价格的合同,买家或卖家都有可能会选择对自己有利的合同来完成交易,那另一方就极有可能利益受损。http://www.bifangjia.cn 


更不必说逃税、骗贷本身就是违法甚至犯罪的行为。


我们呼吁广大买家和卖家,真实签约、诚信交易,钻法律的空子,一不小心是会把自己搭进去的。


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