二手房交易流程及税费

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二手房交易潜规则

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人物身份

一个为了买学区房而差点被骗走万元的医生:小A


人物交互

分享他的故事




“最近在搞什么?狼人杀都不来?”

“兄弟啊,这两天我终于把黑中介吞了10000多元给要回来了。”

“什么鬼?你又买房了?”

“还不是为了小孩子念书。”


于是,周末原定的狼人杀变成了我朋友小A的「吐槽大会」,咳咳,一脸李诞的既视感。

小A在一家宁波知名医院当外科医生,为了孩子有更好的就读环境,和大多数有追求的家长一样,准备在市中心购买一套学区房。


这里我要说句题外话,宁波人对学区房的执念其实远不如北京海淀那样疯狂。


比如海曙的四大名校(海小、镇小、广济、市实验小学)周边,都没有出现像北京的天价学区房。

所以大体来说宁波学区房总价不高,于是小A空了都会刷下房源数据,但并不着急购买。


某天,他看到宁波某知名二手房中介公司挂在报纸上的一套房子,啧啧,区位、面积、价格都挺满意,便立刻致电过去。


这里小A存在一个大家普遍的认知误区:知名 = 靠谱。真靠谱吗?


中介说挂在上面的房子已经没了(小A怀疑是中介随便挂挂的),正巧他朋友要出一套,问小A有没有兴趣。

这套房子的房东也是为小孩读书而买,现在孩子小学毕业,准备出售。


一个要卖,一个要买,各取所需,于是小A、中介、房东很快进入了价格谈判的拉锯战。


到这里一切都很顺利,对不对?好,我们接着往下看。



中介先把房东和小A叫在一起。但小A和房东互相都不知道对方的心理价位。


于是,中介的技术含量就体现在这段博弈的过程。


一方面,他们和房东在一个小房间里谈这个房子哪里哪里不好,不值这个价,说白了就是压价;一方面又和小A在另一个小房间里谈这房子如何如何好,说白了就是抬价。

中间差价越大,中介赚得越多,傻子都懂。


小A知道中介也是人,也要吃饭,能买到称心如意的房子,在合理合法范围内给一定的中介费是可以接受的。


两天后,三方终于达成一致,房东到手价116万,小A房子到手要付119万,中间3万的差价包括契税、中介费、个人所得税等等


其中个税是中介替房东交的。


接下去就是二手房买卖的各种手续,此处省略5000字。


看到这里一切还是如此正常,对不对?


不对!


事情的转折出现在原房东问中介要个人所得税发票上。

我先科普下什么是二手房买卖的个人所得税。


二手房个人所得税是房东卖二手房要缴纳的一笔税费。税率是交易总额的1%或两次交易差额的20%。


个人所得税缴纳规定:如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税(大家注意这句话后面会用到);任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。


房东当时要卖的这套房子并不是他的唯一住宅,按理说这笔税费用肯定要交。

而房东为什么要发票?因为个税是可以抵扣下次购房的税。虽然不多,好歹也是笔钱啊。


可笑的是中介死活给不出。


为什么给不出?因为这笔税费压根就没交嘛,能变出发票真是见鬼了。


“没交?胆子好大啊,有两套房肯定要交税啊!”我很疑惑。

小A喝了口水,继续跟我们说。



高潮来了昂,这里是有个隐藏BUG的。

16年YZ区和L3区的系统没有打通,房东虽然在YZ和L3区有两处房产,但系统上只显示一套。


是的,关键就在于没有打通。


“按照规定,一套房,又住满了6年,当然不用交税啦!”我恍然大悟。


于是中介利用这个我们都不知道的系统漏洞来赚取收益。


中介向小A多收了一万多的税金,又向房东压低了一万多的房价。


这一来一去,中介可以多赚20000多的收益啊!只要他们在多个客户上都同样操作,能赚取的差价将极为可观。


讲到这里,事情已经很清楚了。如果不是房东去要发票,事情永远被蒙在鼓里。

我想这笔钱,宁波各大二手房中介到底吞没了多少?几百万?几千万?几个亿?这个数目真的不得而知,如果各位读者查下自己的合同,恐怕一场血雨腥风不可避免。



其实生活中只要你用心观察,身边利用漏洞(或者换一种说法:信息不对称)赚钱的真的大有人在,甚至有人在极短的时间内实现了财务自由。


我把这些人称之为信息掮客。信息掮客有多恐怖呢?


我曾听倪书讲过这么一个真实的故事。


2015年,在传统银行的干预下,余某宝年化率直线下降,风光不在。这时候支某宝发布了一款金融产品:招某宝。


原本这一切都与倪叔无关,直到一个朋友推荐他购买上面的:万能险


这个万能险是由某保险公司推出,其年化率在8-9%之间,最大的特点在于:你买入10天之后有一个变现选项,你可以把这项理财按照4-5%的利率质押给别人,然后只要支付100元左右的手续费,你就可以轻松拿回本金并赚取一来一往的4-5%的利率差额…


也就是通过这个产品,每十天你的资产就可以增值4%-5%,懂算数的人都知道这是一个非常恐怖的利率。


但这个世界上真有这种好事吗?


倪叔用当时手头的流动资金参与了四期,在四期以后发现万能险下架了,说已经提前完成了年度销售任务。


后来万能险就再也没有出现过,倪叔这一把大概赚了6万块,高兴了一阵就淡忘了。


直到16年底,这件事的真相被揭露出来,承诺兜底的保险公司宣布破产,出现了资金漏洞,媒体称之为:侨兴事件!


当然,这都不是故事的高潮,高潮在于:倪叔确认安全获利后,去酬谢当年的推荐人,推荐人告诉了倪叔另外一个哥们的案例:


这个人买了一次万能险后,立马觉得这是人生难得的一次机会,在第一个10天顺利获利以后,他马上发动身边所有可以发动的资金:将自身所有持有的股票套现,将自有的房产和汽车抵押,将自己,自己父母,老婆,老婆父母,自己的兄弟姐妹的所有可流动资金全部集中后投入,并不断外借年利率在20%以下的信用贷+消费贷……

据说最终此人一把投入进入近4000万资金,整体获利在800万左右,而且16年6月事件爆发前夕,他的所有资金全部顺利到账,并顺利在G20杭州房价暴涨之前,以1万多的均价顺利在杭州城西砍下三套房产,此后借助G20推动顺利翻番,目前个人身价已经在2000万以上了。


而此前他仅是拥有一套百万级的房产,家庭总资产在300万以内,基本是利用好一波机会在2年不到的时间里实现了个人资产的10倍增长。

恐怖吗?羡慕吗?一个是二手房交易潜规则赚钱,一个是利用金融漏洞赚钱,如果是你,你怎么看?


没错,一个为了买学区房而差点被骗走万元的医生小A,他是宁波人物。




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